Учимся выходить из кризиса
Страна не то чтобы уже выкарабкалась из экономических трудностей, но появляется ощущение, что наиболее опасное остается позади. Мы поинтересовались оценкой ситуации в наиболее проблемных точках жилищной сферы у председателя комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олега Толкачева.
Удержать позиции
– Олег Михайлович, в соответствии с восточной мудростью, чтобы во рту стало сладко, нужна халва. Поэтому главный наш вопрос – что в стране со строительством: какова текущая ситуация и что можно ожидать в обозримой перспективе?
– Мы раньше уже неоднократно говорили, что первый для нас рубеж, на который строительной отрасли надо бы выйти – это 80 млн кв. м жилья в год. В течение нескольких предшествующих лет все шло к тому, что можно было этот рубеж одолеть, но вмешался мировой кризис. Максимальный прирост ввода жилья был в 2007 году и составил тогда чуть больше 21%. В прошлом году прироста почти не было, тем не менее объем был рекордным для нового времени и составил 64 млн кв. м жилья. В этом году, по предварительным оценкам, ввод будет существенно ниже, где-то на уровне 53–54 млн кв. м. Причем если в начале года прогнозы складывались так, что результат ожидался еще ниже, 51–52 млн кв. м, то сейчас просматривается итог даже чуть лучше, примерно на уровне 55 млн кв. м. Как бы то ни было, но результат будет скромнее прошлогоднего. Оценивая ситуацию, Владимир Путин сказал, что вряд ли строительство в условиях кризиса пойдет вверх, но если мы удержимся на этом уровне, не продолжим скатываться вниз, то уже будет терпимо. Появится площадка для будущего роста.
Пока складывается ощущение, что удержаться получается. Но что дальше? Или нам это удается за счет того, что подчистили и собрали в кучку все, что было, но больше ничего нет и дальше спад? Или это все же площадка для роста? Точно утверждать сложно, потому что до сих пор не исключены полностью сомнения, будет ли вторая волна кризиса или нет. Тем не менее полагаю, что в 2010 году есть возможность выйти на более высокий уровень, чем складывается в этом году. В ноябре состоялся Всероссийский съезд саморегулируемых организаций строительной отрасли. Присутствовали представители всех регионов страны, которые реально держат процесс в руках: это и строители, и инвесторы. То есть те, кто хорошо знает обстановку, что называется, изнутри. И настроение их таково, что отрасль не проедает запасы, а у нее есть хорошая база для рывка вперед. Это не соцобязательства, но трезвая оценка ситуации профессионалами. По крайней мере, это люди, не заинтересованные в приукрашивании ситуации. Это дело их заработка, их жизни, если хотите.
Конечно, если прогнозируемый шаг вперед произойдет, то он будет небольшой. Мне трудно сейчас его оценить в цифрах. На съезде шел разговор примерно о 60 млн кв. м. Если это получится, то уже будет неплохо.
Раз фонд, два фонд
– Следующий вопрос о Фонде ЖКХ и о капремонте. Два месяца назад генеральный директор фонда Константин Цицин высказал мнение, что фонд должен завершить работу в установленный законом срок (31 декабря 2011 года). На съезде «ЕР» прозвучало предложение продлить срок работы на год. На год – это для начала?
– На мой взгляд, при всех проблемах Фонд ЖКХ показал свою эффективность. Потому что есть реальные средства, и есть контроль за их расходованием. Средства находятся непосредственно на счету фонда, и он может их оперативно перечислять в регионы. Но не так, что перечислил деньги и забыл о них, а через два года тебе говорят: знаешь, их, кажется, мыши съели. Здесь есть конкретная программа с адресами подлежащих ремонту домов. Отчет о расходовании денег регионами идет ежеквартально. Если программа выполняется, то регион получает очередную порцию денег. Если не выполняется, то деньги подлежат возврату в федеральный бюджет, а руководитель ответит и перед счетной палатой, и перед прокуратурой. В этом смысле работа эффективна. По крайней мере, она намного лучше, чем было до того.
Конечно, нельзя сказать, что с ремонтом во всем полная благодать, что везде, куда пришли деньги, все хорошо. Там полно вопросов, по которым не то чтобы разворачиваются скандалы, но идет полемика, ведется разбирательство, добиваемся результатов. Причем характерно, что в тех регионах, где вопросом капремонта занимается первое лицо, дело идет существенно лучше, чем там, где он переложен на замов.
По закону работа фонда должна быть завершена ровно через два года. Предложение продлить ее еще на год прозвучало от премьера Владимира Путина. При этом картина на 2010 относительно понятна: есть точно расписанная программа, имеются деньги. С 2011 годом сложнее. Пока неясно, это будет работа с остатками средств фонда или будет открыто дополнительное финансирование сверх регламентированных законом 240 млрд рублей? 2012 год пока вообще в тумане. Очень многое будет зависеть от того, в каком объеме и когда фонду будут возвращены средства, которые были у него изъяты государством для борьбы с кризисом. Насколько я себе представляю, эти-то деньги и могли бы составить предмет работы в 2012 году. Но на съезде эта проблема не детализировалась.
– Насколько сказывается на рынке работа другого фонда – развития жилищного строительства? Предлагаемые им участки реализуются на аукционах, цены рыночные, инфраструктура будет создаваться за счет продажи земли. Отчего тогда возводимое на них жилье станет более доступным?
– По моим ощущениям, результативность работы двух фондов, ЖКХ и строительства, пока несколько отличается. В случае Фонда ЖКЖ есть программа, расписанная буквально по месяцам. А самое главное, есть видные воочию по всей стране миллионы квадратных метров отремонтированных домов. По каждому региону есть статистика, сколько людей переселили. В Фонде РЖС пока больше видна работа, скажем так, академического плана. Они отработали нормативы, порядок взаимодействия, сформулировали цели, стратегические задачи. Но говорить, что уже на сколько-то процентов упали цены на жилье в результате передачи Фондом РЖС участков под строительство, рановато. Пока прошли только первые аукционы. Но для того чтобы земли фонда всерьез повлияли на ситуацию, надо сделать эту работу массовой. Этой массовости не то чтобы совсем нет, но ее еще надо показать. Продемонстрировать товар лицом.
Ну, прошли аукционы, передали участки строителям. А что дальше? Сколько на них построено жилья? Как это сказалось на ценах? Пока эта связь не очень ощущается. Хотя надо понимать и то, что процессы на рынке недвижимости весьма инерционны.
– Но руководители Фонда РЖС гордятся активностью застройщиков на их аукционах, с удовлетворением отмечают высокие рыночные цены, по которым фонду удается реализовать свои участки. С чего тогда жилье будет дешеветь, пусть даже в перспективе?
– Тут надо понимать поставленную цель. Одно дело, если цель – заработать как можно больше денег. Но в данном случае вопрос не в этом, а в широте охвата, в том, чтобы земли фонда были доступны. Эти земли должны выйти на рынок, как я уже сказал, массовым образом. Тем самым понижать цены на землю и, соответственно, жилье. То есть, несмотря на аукционы, стоит задача в рамках рыночных механизмов сбивать цены за счет увеличения предложения.
– Но если цены на участки снизятся, то за счет чего фонд будет обеспечивать их инфраструктурой, которая стоит хороших денег?
– Еще раз хочу пояснить цель Фонда РЖС, как я ее понимаю, – вывести на рынок максимальное количество земель с подготовленной инфраструктурой, пригодных для жилищного строительства. Чтобы не за один участок дрались застройщики по принципу, кто больше заплатит. А чтобы был большой выбор участков. Тогда они подешевеют. Если хотите, подешевеют вместе с инфраструктурой. Другое дело, что пока это не очень заметно. Акцентирую внимание на слове «пока».
Сменили фильтр
– С нового года обеспечивать безопасность и следить за качеством работ в строительстве будет не государство, а саморегулируемые организации. Но они еще находятся в стадии становления. Не поспешил ли законодатель с отменой лицензирования в строительстве?
– На мой взгляд, действительно, замена лицензирования на саморегулирование не получится с наскока. Не будет такого, что, мол, с завтрашнего дня всех построим. Но и затягивать с этим нельзя. Проведен всероссийский съезд, на котором принято решение о создании Национального объединения СРО. На съезде было представлено свыше 50 организаций, сейчас их уже больше. Казалось бы, сколько было разговоров: собрать будет трудно, откуда взять деньги? И вот, пожалуйста, все образовалось. С 1 января действие лицензий, в том числе продленных, прекращено. Теперь доступ подрядчиков на рынок строительства находится в руках саморегулируемых организаций.
Основная задача саморегулирования – не допустить выхода на рынок организаций типа «Рога и копыта», не имеющих опыта работы в строительстве. Известно, в качестве меры борьбы с коррупцией государство отменило предварительную квалификацию участников открытых аукционов за право заключать контракты на строительство. Сделано это для того, чтобы ограничить возможности чиновников влиять на результат торгов. В этих условиях роль заградительного фильтра от недобросовестных подрядчиков призваны выполнить СРО. Доступ к участию в аукционе будет теперь обеспечивать не лицензия, а выданный саморегулируемой организацией допуск к работе. По сути ту же предварительную квалификацию будут осуществлять не чиновники, а коллеги-конкуренты по бизнесу на этапе приема в СРО. И нести за это материальную ответственность.
Хочу сказать, что в ряде регионов даже рыночная цена квадратного метра вполне укладывается в 30 тыс. рублей. Там с этой ценой вообще нет проблем. Конечно, во многих регионах рыночные цены заметно выше. Но закупки государством жилья на рынке были отчасти экстренной мерой по поддержке отрасли в острой фазе кризиса. Сейчас речь идет не столько о закупке готового жилья, сколько о госзаказе на строительство нового. А это разные вещи. Когда инвестор строит для продажи на рынке, у него нет полной уверенности в реализации. Соответствующий риск закладывается в цену. Госзаказ менее выгоден для подрядчика, но он надежен. Реализация товара гарантирована, расчеты обеспечены бюджетом. За госзаказ идет борьба. На практике заказы в пределах 30 тыс. рублей вполне успешно идут не только для военнослужащих, но и для расселения из аварийного жилья по программе Фонда ЖКХ. Строить за эти деньги можно.
Если говорить о столицах, то в них ситуация сложнее. Себестоимость строительства здесь выше. Но я и не слышал, чтобы в столицах такую задачу, уложиться в 30 тысяч, кто-то ставил. Тем не менее замечу, что и в Москве по госзаказу удается строить жилье намного дешевле рынка, по 40–45 тыс. рублей за кв. м.
Ипотека – дело тонкое
– Государство принимает определенные меры по поддержке неплатежеспособных заемщиков. Спрашивается, с какой стати? Смысл залога именно в том и состоит, что на него обращается взыскание в случае невозвращения долга, разве не так?
– По моему мнению, сейчас ясно проявилось, что наше население не очень умеет, не привыкло в силу исторических причин оперировать с деньгами. Нет ощущения опасности. Люди нахватали кредиты без всякой осторожности, подумать наперед не было опыта. Сейчас постепенно учатся. Это первое.
Второе: надо понимать, что собственно происходит. Ведь заемщиков никто не освобождает от долга. Пусть относительно не часто, но квартира все же изымается у заемщиков. Суть поддержки не в том, чтобы освободить их от долга, а в том, чтобы помочь им расплатиться, дать отсрочку платежа. Некоторые ошибочно воспринимают помощь как «прощение» долга. Нет, отдавать все равно придется. Должнику продлевают срок погашения, но за это ему тоже придется платить, хотя бы проценты.
На мой взгляд, идет цивилизованный процесс адаптации. Учатся все: и заемщики, и банки, и государство. Ипотека – очень сложный финансовый инструмент. Тонкий и деликатный. Напомню, что именно из-за проблем с ипотекой в США покатился снежный ком мирового экономического кризиса. И речь у нас сейчас идет не столько о помощи кому-то одному, сколько о том, как всем выбраться из нелегкой ситуации с наименьшими потерями.
– Эксперты в один голос связывают предшествующий рост цен на жилье с развитием ипотеки. Зачем сейчас с ее помощью вновь пытаются стимулировать спрос на жилье? Ведь это вызовет очередной виток удорожания?
– Тут все зависит от массовости строительства. Можно построить один дом, взвинтить цены и хорошо на этом заработать. А можно построить много домов, и пусть цены снизятся, но за счет объема продаж заработаешь больше. То есть мы вновь обращаемся к вопросу расширения строительства, увеличения предложения. Нужно соизмерять усилия по развитию ипотеки с масштабами строительства.
– Есть надежда, что это удастся сделать, добиться необходимых масштабов строительства?
– Есть уверенность, что это будет сделано. Вопрос в том, чтобы это было в какое-то разумное время. Усилия, предпринимаемые для этого руководством страны, беспрецедентны. Такого не было много десятков лет!