Сто вопросов от собственников
На ваши письма, уважаемые читатели, отвечают заместитель руководителя государственного учреждения «Инженерная служба города Москвы» Светлана Королькова и Лариса Денисова из Общероссийской жилищной федерации.
О ветеранских льготах
– Я – ветеран труда. Возникли сомнения в правильности начисления квартплаты правлением ТСЖ. Какие льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг мне полагаются, и как их правильно рассчитать?
Ирина Ермакова
С. К.: Порядок предоставления отдельным категориям граждан льгот установлен постановлением правительства Москвы № 850-ПП от 7 декабря 2004 г. «О порядке и условиях обеспечения мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг». Ветеранам труда и приравненным к ним лицам полагается оплата в размере 50 процентов стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) независимо от вида жилищного фонда, в пределах социальной нормы площади жилья с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих. Также они оплачивают 50 процентов стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда. Об этом сказано в п. 1.1 постановления.
А теперь произведем расчет вашей квартплаты общей площадью 102,8 кв. м с учетом того, что ваш супруг является собственником квартиры, но не зарегистрирован в ней. И жилье у вас не единственное, значит, цена обслуживания 1 кв. м. будет для вас фактической.
Начисление за отопление, содержание и текущий ремонт жилого помещения делается по единому алгоритму.
Общая площадь квартиры умножается на цену 1 кв. метра. Затем рассчитываем льготу: 33 кв. м (социальная норма), умножаем на цену 1 кв. м площади и умножаем на 50 процентов. Полученная разница – это и есть ваша плата с учетом льготы. А теперь конкретнее.
Содержание и текущий ремонт: 102,8 кв. м х 21,02 руб. – 33 кв. м х 21,02 руб. х 50% = 2160,09 руб. – 135,3 руб. = 2024,79 руб.
Отопление: 102,8 кв.м х 15,3 руб. – 33 кв. м х 15,3 руб. х 50% = 1572,84 руб. – 252,45 руб. = 1220,39 руб.
О «вольных» ставках
– ТСЖ вот уже третий год устанавливает тарифы на обслуживание и текущий ремонт, отличающиеся от ставок правительства Москвы. Причем обоснованных причин этому нет. Чем это чревато для жителей?
Владимир Грицких
С. К.: Размер платы собственников помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на общем собрании. Об этом сказано в ст. 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса и п. 17 Правил содержания общего имущества (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.). Такое решение принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Эти предложения о перечне, объемах и качестве работ и услуг должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения дома.
Управляющая компания представляет обоснованный расчет в виде сметы с указанием видов работ и расценок или сумм по договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями. Ставка платы получается путем деления фактических затрат на содержание и ремонт дома (сметная стоимость) на общую площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной и частной собственности и является фактической. А теперь – главное! Установив иные, чем у правительства Москвы, цены, ваше ТСЖ лишило собственников права на получение бюджетной субсидии, которая дается только тем управляющим организациям, которые применяют ставку, установленную городом.
О содержании двора
Правление нашего ТСЖ включило в смету платеж за содержание придомовой территории. Правомерно ли это?
Фазиль Акмедов
С. К.: Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется только при наличии распорядительного документа правительства Москвы о закреплении земельного участка в собственность или долгосрочную аренду собственникам многоквартирного дома. В этом случае земельный участок должен быть включен в состав общего имущества дома. Без этих условий взимание платы за содержание земельного участка с собственников неправомерно.
О взносах
В нашем ТСЖ постоянно вводятся какие-то взносы на разные цели. В том числе и на охрану. Я членом товарищества не являюсь, но меня заставляют их платить. Законно ли это?
Раиса Липатова
С. К.: Основным источником финансирования уставной деятельности ТСЖ являются целевые поступления (п. 2 ст. 251 Налогового кодекса) в виде вступительных, членских взносов, паевых вкладов и пожертвований, признаваемые таковыми в соответствии со ст. 582 Гражданского кодекса. Таким образом, сбор с членов ТСЖ целевых поступлений в виде взносов и использование их на содержание органов управления и иные уставные цели, не связанные с дополнительным финансированием жилищно-коммунальных услуг, правомерен. Об этом сказано в ст. 137 Жилищного кодекса.
Решение о сборе целевых поступлений, в том числе за услуги охранного предприятия, должно быть оформлено протоколом общего собрания членов ТСЖ. При этом целевые взносы не могут взиматься с собственников помещений в доме, управляемом ТСЖ, которые не являются его членами. С ними ТСЖ обязано заключать договоры только на содержание и ремонт общего имущества.
Где мое, где наше?
На отводах стояков холодного и горячего водоснабжения, относящихся к общедолевой собственности, стоят шаровые краны, которые являются первыми запорными кранами и границей разграничения общей и личной собственности. К какой собственности они относятся? Правомерно ли с меня берут 1751 рубль за замену двух кранов, купленных мною?
Афанасий Басов
С. К.: Описание общего имущества многоквартирного дома делают сами собственники, затем утверждают его на общем собрании. Внесут в перечень шаровые краны, значит, они будут считаться общим имуществом. В этом случае обслуживаться они должны на деньги, собираемые за техобслуживание. Сочтет общее собрание краны вашим личным имуществом – менять придется за свой счет, воспользовавшись услугами своей управляющей организации, либо наняв сторонних людей или сделав это самостоятельно.
Про общие нужды
В Москве с жителей, установившим квартирные счетчики, за воду для общедомовых нужд денег не берут. Выходит, они не платят за мытье лестниц, полив газонов. По-моему, с этим вопросом – полная неразбериха.
Анна Смолякова
Л. Д.: Если в доме установлен общедомовый счетчик и, хотя бы частично, квартирные, то проблем обычно не возникает. Расчет объема водопотребления на одного жителя производится путем деления общего объема воды, учтенного общим счетчиком (из которого вычитается пять процентов на общие нужды и показания индивидуальных приборов) на число зарегистрированных жителей. Эта схема отработана и учитывает общедомовый расход воды.
Сложнее распределить воду правильно, если нет общедомового счетчика или он по каким-то причинам не работает. Это выгодно жителям, имеющим квартирные приборы. Но о справедливом распределении говорить не приходится. Потому что в таком случае не фиксируется объем воды на входе в дом, а общие нужды все равно существуют. Задача управляющей компании – грамотно начислять общие расходы каждому собственнику, да еще с учетом того, есть ли у него в квартире счетчик или нет. А это – головная боль: жителей в доме – сотни, кому-то нормативы, а кому-то квартирный счетчик плюс общие нужды… Важно установить порядок расчета за общие нужды внутри дома на общем собрании. И обязательным пунктом внести его в договор управления.
Действительно, вопрос этот в каждом субъекте РФ решается по-разному. Где-то норматив установлен (как в Москве – пять процентов), где-то – нет. В этом случае собственники самостоятельно решением общего собрания определяют, сколько будут дополнительно отчислять на общие нужды – полив, мытье подъездов. Технология одна: как собственники решат, так правление и должно эти расчеты организовать.
О капремонте
Председатель ТСЖ стал вносить в платежку взнос на капремонт. Сослался на решение общего собрания членов ТСЖ. А я таковым не являюсь. Прав ли он?
Сергей Конохов
Л. Д.: Начислять любые взносы председатель может только на основании решения общего собрания. Однако часто возникает путаница в том, а какого именно собрания. Не все понимают, что в доме, где есть ЖСК, ТСЖ, часть вопросов (связанных с управлением домом) относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ или ЖСК, а другая часть вопросов (связанных с имущественными правами, с определением земельных участков, с распоряжением общим имуществом, с капитальным ремонтом, с реконструкцией) решает общее собрание собственников. Для того чтобы внести в квитанцию жителям вашего дома и вам, в частности, взнос на капремонт, решения общего собрания членов ТСЖ недостаточно. Собирайте всех собственников!