Обречены быть товарищами
В рамках городской программы созданы уже сотни товариществ собственников жилья, и с каждым годом их число будет прирастать. Дело нужное – кто бы спорил. Но делается оно порой на скорую руку и с просчетами, которые вызывают обиды жителей. Во всяком случае, судебные иски об отмене решений общих собраний, постановивших создать в доме ТСЖ, уже никого не удивляют. Помочь разобраться в ситуации нам помог заместитель руководителя ГУ «ИС города Москвы» Андрей Чечин.
Про суд и дело
– Андрей Сергеевич, почему люди идут в суд?
– Когда жители подают иски о ликвидации только что созданных в их домах ТСЖ, судьи обычно спрашивают: чем мотивировано это решение, что вас обозлило? Довод, как правило, единственный: почему за нас кто-то решает?! Никто не говорит – мы не хотим ТСЖ!
И это укор районным управам и инженерным службам. Да, органы исполнительной власти имеют право инициировать проведение общего собрания, потому что в большинстве домов есть собственность Москвы, и так как государственные учреждения – инженерные службы – являются представителями собственника, то по их инициативе могут проводиться собрания, повестка дня которых – создание ТСЖ. Но при этом им сто раз говорилось: упор должен быть сделан на наиболее активных жителей домов, на бывших и действующих старших по подъезду, по дому, на ветеранские организации, на общества инвалидов. Прежде чем проводить собрание, надо хотя бы какую-то разъяснительную работу провести в доме, листовки распространить, в которых бы рассказывалось о преимуществах ТСЖ. И только после этого проводить выборы, запускать листки голосования.
– Понятно… Хорошо, отменят жители через суд решение о создании ТСЖ. А дальше что?
– Именно такой вопрос я всегда задаю жителям, от которых в адрес ГУ «ИС города Москвы» поступают жалобы о неправомерном создании ТСЖ. Недавно приглашали к нам инициативные группы трех домов из Кузьминок. Долго разбирались и, в конце концов, пришли к обоюдному мнению: да, обида на неправомерное создание ТСЖ есть. Вот вы сейчас развалите это ТСЖ, отмените регистрацию, и к чему придете? Вы хотите что-то поменять в системе управления своим домом? Сейчас в большинстве домов присутствуют ДЕЗы, которые привыкли работать по старой схеме. Некоторых собственников это удовлетворяет, некоторых – нет, но в принципе все хотят перемен, желают чего-то лучшего.
– Как представляют себе жители это «лучшее»?
– Инициативные группы обычно вслед за отменой регистрации ТСЖ хотят поменять управляющую компанию. Либо подрядную организацию, которая обслуживала дом как подрядчик у ДЕЗа. Либо где-то прослышали про «замечательную» компанию, которая обещает золотые горы.
Хорошо, выбрали! А потом по закону каждый из собственников обязан с этой компанией заключить договор управления. В доме на 200–300 квартир этот процесс затянется минимум на полгода. И этим жители только усложнят жизнь «хорошей» компании. К тому же, если вдруг они ее «разлюбят», то избавиться от нее при наличии подписанных с каждым собственником договоров будет проблематично. Расторгать их надо разом. Сделать это сложно, и этим пользуются коммерсанты, хотя по Жилищному кодексу договор управления может быть прекращен по решению общего собрания. Но и собрание провести – проблема. Если не будет соблюдена процедура, коммерческая компания через суд оспорит решение.
Если уж собственники хотят сделать доброе дело и себе, и компании, лучше создать ТСЖ, заключив с ней один договор управления, – это проще и быстрее.
Контроль особый – соседский
– Насколько оправданы надежды на «добрую, честную» коммерческую организацию?
– За дом несут ответственность собственники, а не сторонняя компания, которая придет и уйдет. Нужно притереться друг к другу, понять проблемы дома, разобраться, сколько надо платить, для того чтобы решить их.
В этой ситуации единственная организация, которая реально может защитить интересы собственников – ТСЖ. По сути это управляющая компания, созданная из самих собственников. Коммерческой компании со стороны, по большому счету, все равно, что происходит в доме. Она в нем не живет, а лишь профессионально управляет, оказывает услуги. И, как ни крути, ее основная задача – получить прибыль. Поэтому она заинтересована в наращивании объемов и в предоставлении более дорогих услуг. От этого зависит прибыль. ТСЖ – некоммерческая организация, создается не с целью извлечения прибыли, это заложено в уставе. Она представляет интересы жителей.
В каждом доме у нас по 300–600 собственников. И все хотят возвращаться с работы в теплые, комфортные квартиры. Им некогда после работы ходить на собрания, лазить по подвалам и чердакам, они и не должны этого делать. Но в таком случае из своего состава надо выбрать правление, председателя, наделить их полномочиями по контролю, заключению договоров: действуйте вместо нас, при этом защищая наши интересы.
У собственников остается контроль над действиями правления и председателя. Они могут, как сосед с соседа, спросить: что ты хорошего сделал для того, чтобы у меня дома было все хорошо? ТСЖ в этой ситуации идеальный вариант. С этим аргументом инициативные группы соглашаются. А ведь и правда, коммерсанту со стороны важно вытянуть из тебя деньги, а когда этим начинает заниматься твой сосед… Надо понять: собственники, проживая в большом многоквартирном доме, обречены быть товарищами.
– Выходит, при разборе полетов люди приходят к выводу о том, что ТСЖ лучше, чем управляющая компания?
– Так и есть! А дальше вместе с ними рассуждаем. Можно долго спорить, в судах, правомерно создано ТСЖ или нет, подделаны ли подписи в протоколах.
Обычно в эти подписи все и упирается. Жители пишут в управы, префектуры, к нам, требуют проверить их достоверность. Но этими полномочиями наделены только органы внутренних дел (за подделку документов даже предусмотрена статья Уголовного кодекса). Но ведь не глава управы должен сличать автографы. Я могу поставить подпись правой рукой, а второпях ту же подпись – левой рукой, и на взгляд это будут две разные подписи, хотя их сделает один и тот же человек. Определить это может только графологическая экспертиза. Поэтому неправильно выставлять это требование к органам власти.
Что такое «левое» ТСЖ
– Стоит ли из-за этого затевать драку?
– Знаете, у нас в крови обида на то, что за нас всегда кто-то решает. Поэтому стоит воспользоваться ситуацией. Но грамотное создание ТСЖ требует больших усилий. Надо побегать по квартирам, сделать рассылку, собрать бюллетени, подбить итоги… А главное – пройти процедуру регистрации, открыть расчетный счет. Стоит ли сейчас разваливать вот это, отдельно взятое ТСЖ для того, чтобы потом создавать его по новой?
Поступим по другому! Вы из состава своей инициативной группы выберите правление, председателя, а мы вам окажем содействие в том, чтобы именно ваш состав правления и ваш председатель были во главе ТСЖ. Если внизу кто-то будет этому сопротивляться, вот здесь мы свой административный ресурс и применим.
– О ком «внизу» идет речь?
– Чаще все исходит от управ. Хотя особых мотивов для этого нет – не ставят же целью районные власти создание «левых» ТСЖ. Они в силу своих возможностей реализуют политику поддержки товариществ, эту политику проводит не управа, она обозначена в выступлениях первых лиц страны, мэра Москвы. Руководители наверху поняли: никто не защитит собственников лучше, чем они сами. Хотя чиновникам на местах, тем же управам, создание ТСЖ порождает проблемы. Им удобнее жить по старой схеме – с ДЕЗами. Сколько мы встречали ситуаций, когда заявления жителей использовались как раз районными управами для того, чтобы доказать: мы не можем создавать ТСЖ, потому что жители – против.
В некоторых районах управы пытаются насадить в ТСЖ своих председателей. Нами уже давно даны четкие указания о том, чтобы вывести из правлений ТСЖ представителей ГУ ИСов. И их число сокращается. Но дело не в этом. Почему чиновники не могут быть председателями ТСЖ в домах, где живут? Если бы каждый чиновник создал в своем доме товарищество, то сразу бы решилась проблема председателей.
– И все же, насколько массовый характер носят обращения в суды?
– У нас все-таки число созданных ТСЖ гораздо больше числа обращений в суды. Никакой массовой истерии, понятно, нет. Я разговаривал с инициативными группами, которые намерены судиться, в итоге они приходили к выводу, что ТСЖ им нужно, просто не понравились методы его создания.
Получается, что борьба инициативных групп в подобной ситуации – это борьба с ветряными мельницами. В Москве возникла даже правозащитная организация, которая борется с этими ТСЖ. Но позиция «против всего» – разрушительная. Хотим мы того или не нет, но мы обречены на товарищества. Если не найдем общий язык в многоквартирном доме со своими соседями, то ничего хорошего не получится. И дом будет плохо содержаться, и все, кому не лень, станут на нас наживаться, и переплачивать станем. Действуя так, мы сами себя толкаем в объятия коммерсантов.
– Выходит, пусть «левое», но ТСЖ?
– Товарищества нужны, но такие, чтобы брали бразды правления в свои руки. Есть примеры товариществ, созданных не по городской программе, а по инициативе жителей, но в силу непрофессиональности или каких-то проблем они не особенно хотят во все влезать. Им удобнее заключить договор с коммерческой компанией, чтобы она за них работала. Эффект от таких ТСЖ нулевой, потому что они не контролируют ситуацию в доме, причем их это устраивает. Многие председатели не хотят заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями — пусть, дескать, жители рассчитываются с ними напрямую. Вы-то тогда зачем, если не защищаете права жильцов?
Не верьте слухам
– Приходится удивляться тому, каким нападкам подвергается ТСЖ…
– Согласен! По Москве ходят всевозможные слухи о ТСЖ, и распускаются они намеренно. Жители рассказывают, что «при создании ТСЖ их квартиры перейдут в собственность ТСЖ», «если изберут ТСЖ, то председателю правления должны платить зарплату, а это значит – повышение платежей».
Кто сказал, что жильцы должны платить зарплату председателю? Это решение принимается коллегиально – собранием. Если оно решит как-то вознаградить председателя – пожалуйста! Это вознаграждение может быть не обязательно денежное. Это могут быть льготы по квартплате. Вознаграждения может и вообще не быть. Я многим председателям говорю: вы сначала покажите, на что способны, сделайте что-то полезное для дома, а на следующий год поставьте перед собственниками вопрос о вознаграждении. Если люди увидят реальную пользу от председателя, то они и сами захотят вознаградить его за труды. Но когда председатель, не успев сесть в кресло, поднимает вопрос о зарплате, жильцы сразу реагируют: «Зачем нам ТСЖ?!»