Капиталист идет на рынок
Эта история напоминает странную женитьбу. Еще вчера у мужа была жена. Жили – не тужили, он ей исправно отдавал зарплату. Вдруг ни с того ни с сего на следующий день она исчезает, и в доме появляется другая. Хорошая или плохая – неизвестно, но зарплату у мужа требует. Только в нашей истории в роли незадачливого мужа оказался… дом! И не один.
Ни сном ни духом
Не будем называть адреса и фамилии действующих лиц по одной простой причине: проблема куда шире границ одного дома или района. Это может случиться где угодно и с любым собственником.
Нина С., член домкома:
– Два года назад в нашем доме прошло общее собрание, на котором выбрали способ управления управляющей компанией и в качестве таковой проголосовали за ГУП ДЕЗ. Не сказать чтобы дирекция нас во всем устраивала, но это была государственная, а значит, надежная организация, которая много лет обслуживала дом. Этим и объяснялся наш выбор.
Все началось в январе нынешнего года. На подъездах появились объявления. Жителей приглашали для заключения договоров на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг с ООО ДЕЗ. Увидев знакомую аббревиатуру, некоторые пошли и, не сомневаясь, подписали. Тем более что директор ООО был тот же, что и в ГУПе. Но наиболее продвинутые жители засомневались, возмутились и отправились за разъяснениями в это самое ООО. И очень удивились, когда вместо обещанного договора на техобслуживание им представили договор управления. Проштудировали Жилищный кодекс: там ведь черным по белому написано, что договор прежде должен обсуждаться и утверждаться на общем собрании, именно там вырабатываются условия, на которых он может быть заключен. Ходоки пошли в управу. Оказалось, что такой же проблемой озаботилось еще порядка двадцати домкомов в районе.
В управе объяснили: идет реформа, предстоит реорганизация ДЕЗ, и для того, чтобы не потерять управляемость домами в районе, предлагается частная компания. Попросили документы этой организации. И что же? Учредители – три физических лица, одно из которых – депутат муниципального собрания, уставной капитал – 10 тыс. рублей. Глава управы сочла компанию с развешиванием объявлений нарушением закона, распорядилась ее прекратить. Но агитация тем не менее продолжается. Жители выяснили, что в ГУП ДЕЗ осталось работать шестеро сотрудников, остальные 42 переведены в ООО. Подрядным организациям предписано перезаключить договора на выполнение работ с ООО. Выходит, что их родной ГУП умирает? Тогда является ли ООО его правопреемником, предусмотрено ли страхование его ответственности перед третьими лицами? На эти вопросы вразумительного ответа собственники не получили. И поняли так, что одна не очень хорошая компания, как ГУП, заменяется сомнительной компанией.
Бдительности много не бывает
Мы попробовали выйти за рамки конкретной ситуации. Вместо ООО ДЕЗ в любом доме со временем может появиться компания с названием, скажем, «Рога и копыта», начнет рассылать платежки. А жители начнут их оплачивать. После первой же оплаты можно будет считать, что компания в доме работает на законных основаниях. Это означает, что человек согласился с условиями, на которых она предъявлена. И тем самым стороны заключили так называемый договор оферты. И его признают легитимным, несмотря на отсутствие письменной формы. Где при этом окажутся деньги жителей, еще вопрос!
Что делать собственникам дома, если выбранная ими компания «умерла», или ходят слухи, что она вот-вот реорганизуется, акционируется, обанкротится?
Герман Ломтев (Российская жилищная федерация):
– Многих жителей в этой ситуации интересует вопрос: является ли ООО ДЕЗ правопреемником ГУПа. Надо понять, никак не может частная организация стать правопреемником государственной. Это невозможно с правовой позиции. Государство ушло, а частник пришел. Он хочет работать с чистого листа, не желает расплачиваться по чужим счетам. И предъявлять долги новой организации нельзя. Вопрос в том, почему граждане, законно выбравшие ГУП, теперь должны взаимодействовать с ООО? Что делать, решается на общем собрании. Не иначе!
Договора с ООО нет, значит, вы не обязаны оплачивать его квитанции, потому что не выбирали эту компанию. Разъясните это жителям. Есть решение общего собрания о выборе ГУП ДЕЗ в качестве управляющей компании, есть заключенные с ней договора. Пусть не со всеми собственниками. Но вы всем домом платили ГУПу и, значит, соглашались с условиями этого договора. В постановлении правительства РФ № 307 от 13 августа 2006 года сказано: управляющая организация обязана не позднее 5 числа после окончания месяца выставить вам платежный документ на оплату. Значит, ГУП обязан делать это до самой своей «смерти», ведь его обязанности не прекращаются. Две квитанции сразу от двух разных организаций – для дома ЧП.
Лариса Денисова (Российская жилищная федерация):
– В доме есть законно избранная управляющая компания. И что-то с ней происходит. Неважно, ликвидация, реорганизация или что-то еще. Она прежде всего должна поставить собственников в известность, инициировать общее собрание, на котором должен быть поставлен вопрос о смене управляющей компании. Если это происходит в домах, в которых до сих пор не выбран способ управления, то в этом случае управа должна провести конкурс и по его результатам заменить управляющую организацию. Если способ управления в доме выбран, то именно от управляющей компании должна исходить инициатива о проведении общего собрания собственников в связи с ее реорганизацией.
Скажем, не желает она проводить собрание. Должна ли хотя бы известить каждого собственника заказным письмом? В Гражданском кодексе написано: если у одной из сторон условия договоренности изменились, то она обязана проинформировать другую сторону о любых изменениях в своем статусе. В какой форме известить, это другой вопрос. Поскольку не со всеми собственниками в доме подписан договор, то она не должна уведомлять каждого. Но в виде сообщения на подъездах или через инициативную группу известить собственников она обязана. После этого они должны принять решение о проведении общего собрания.
Разберем, какие ошибки допустили жители? Они начали платить новой компании, не заключив письменного договора. При этом даже не обратили внимание на изменение реквизитов в квитанциях. В доме есть домком, представляющий интересы жителей. И это его недоработка. Надо было выявить, сколько таких плательщиков в доме, вразумить их. До тех пор пока не определится решение большинства собственников, разнобой будет продолжаться. В этой ситуации надо как можно быстрее организовать общее собрание. Первым пунктом повестки подтвердить, что сохраняется способ управления управляющей компанией. Вторым пунктом проголосовать, какой именно. Для этого нужно пригласить даже не одну, а несколько организаций, пообщаться с ними и выбрать ту, которая устроит большинство собственников.
Конечно, сразу принять квалифицированное решение сложно, есть риск ошибиться. Лучше взять тайм-аут, а для начала провести информационное собрание, записать в протоколе состав инициативной группы жителей, которая от их имени будет выступать в отношениях с внешними организациями.
А дальше нужно серьезно готовиться к общему собранию, на котором будет принято решение большинства. Поскольку смена ДЕЗ на другую компанию оказалась для жителей неожиданностью, берите время на размышление. Задача инициативной группы – провести информационно-разъяснительную работу среди жителей для того, чтобы к моменту проведения окончательного голосования мнение большинства уже сформировалось. Если предыдущая организация уведомила о том, что никаких работ не выполняет, то в этот период никакой оплаты производиться не должно – только после выбора новой компании и начала процесса заключения договоров.
Хотелось бы обратиться ко всем собственникам. Будьте бдительны! Надо как минимум отслеживать квитанции, которые вы получаете. Желательно иметь письменный договор управления и сравнивать, какие реквизиты управляющей организации указаны там, а что вам представлено в очередной квитанции. Получив квитанцию с реквизитами, отличающимися от тех, что указаны в подписанном вами договоре управления, не оплачивайте ее. Официально напишите в вашу управляющую компанию (копию письма направьте в управу) о том, что я, собственник, обязан по договору заплатить туда-то, а поскольку квитанция пришла другая и никакой информации о том, на каком основании я должен платить по новой квитанции, у меня нет, то с такого-то месяца деньги никуда не перечисляю. Если бы так действовали все, то ни у одного недобросовестного коммерсанта не возникло бы мысли действовать так, как это ООО. Задача каждого собственника – такую возможность пресечь сразу, внимательно оценив свою квитанцию, поинтересоваться, кому и зачем, а, главное, на каком основании его обязывают произвести оплату. Одной квитанции в качестве основания для оплаты недостаточно. В Жилищном кодексе и во всех подзаконных актах четко написано: должен быть договор между двумя сторонами, на основании которого одна сторона платит другой. Если договора нет, то и обязанности оплаты нет. Любой суд это подтвердит.
Поскольку наша организация общероссийская, расскажу, как обстоят дела в стране. Москва, пожалуй, последней переходит к капитализму в жилищной сфере. Во многих регионах уже много лет нет государственных дотаций, люди давно поставлены перед тем фактом, что им нужно не только в квитанции смотреть, но и самостоятельно разобраться во всей этой кухне. Процесс реорганизации ДЕЗов не будет тянуться до бесконечности. Наши коммерсанты – будущие ООО, создающиеся на базе ДЕЗ, заинтересованы сделать это быстро, для них время – деньги, а собственники в этой ситуации оказались в проигрыше, поскольку отстали организационно, к тому же налицо их правовая неграмотность. В других регионах нет никаких ДЕЗов, давно уже работают ООО, индивидуальные предприниматели и разного рода частные компании. И москвичам вскоре придется ориентироваться на огромное число частников, которые начнут появляться. Придется приводить их на собрания, требовать у них документы, выяснять, какую цену собираются брать, какие работы будут делать, а то и конкурсы проводить внутри дома по отбору управляющих.
От редакции:
Реорганизация ДЕЗов идет с 1 июля 2007 года. Согласно проекту городского Департамента имущества, до конца 2010 года все 122 дирекции единого заказчика, обслуживающие основную массу жилищного фонда столицы, должны поменять форму управления. В том, что ДЕЗы нужно реорганизовывать, мало у кого возникают сомнения. Московские власти решили дать им больше самостоятельности, избрав оптимальную, по их мнению, форму реорганизации – акционирование. «В сфере управления и обслуживания многоквартирных домов будет создана наконец реальная конкурентная среда», – заявил по этому поводу мэр столицы Юрий Лужков. По словам же главы столичного Комплекса имущественно-земельных отношений Владимира Силкина, акционерное общество – это та «бизнес-модель, которая позволит побеждать не за счет административного ресурса, а за счет качества и цены предоставляемых услуг».
Но примечательно то, что акционирование проходит во время оказания жилищно-коммунальных услуг населению, и потому реформа ДЕЗов оказалась куда более чувствительной для москвичей, чем изначально планировалось. У людей возникла масса вопросов в силу непрописанности ряда процедур данной реформы. Надеемся, что Департаменты имущества, а также жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы возьмут ситуацию под особый контроль, устранив неясности в этом важном для жителей города деле.