Начальник на все руки
Главную скрипку в товариществе собственников жилья играет председатель правления. О нотах, то есть об обязанностях этого скромного труженика и особенностях профессии рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Кто и за сколько
Какой человек подходит на эту должность? Прежде всего, он должен быть неформальным лидером, потому что ему придется больше иметь дело не с инженерными системами дома, а с жильцами. Нужно уметь работать с людьми, обладать даром убеждения. Что касается образования, то оно желательно должно быть высшим и в таких областях, как строительство, ЖКХ, экономика, финансы и право.
О зарплате председателя ТСЖ. Разброс довольно большой и зависит от величины дома и от контингента, проживающего в нем. Например, в Центральном округе Москвы порядок цифр такой: от 500 до 1 500 долл. (в других округах отсчет начинается от 8 тысяч рублей. – Прим. ред.). Назначает это довольствие собрание собственников жилья.
Председатель избирается правлением (в небольших ТСЖ он может быть избран и на общем собрании) сроком на два года. Его продолжительность не может превышать срока полномочий самого правления.
Неподъемная ноша
К компетенции председателя правления ТСЖ (исполняющего функции управляющего или управляющей компании) относятся все вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания и правления ТСЖ.
Вот далеко не полный перечень обязанностей председателя правления. Он заключает с собственниками жилых и нежилых помещений договоры на обслуживание, где должны быть оговорены права и обязанности сторон. Организует техническое обслуживание и ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, контролирует их качество. Обеспечивает перерасчет платежей, если коммунальные услуги низкого качества. Ведет техническую документацию по многоквартирному дому, контролирует состояние налоговой, бухгалтерской, статистической и прочей отчетности, проводит банковские операции, руководит бухгалтерией и контролирует ее работу. Следит за состоянием конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства, уборкой территории многоквартирного дома, мест общего пользования, проверяет состояние кровли здания, технических этажей и подвалов. В случае несанкционированного переоборудования и перепланировки жителями дома мест общего пользования, жилых и нежилых помещений сообщает об этом в соответствующие надзорные органы. Контролирует, как проходят текущий и капитальный ремонты здания и при необходимости привлекает для этого специалистов сторонних организаций, членов ТСЖ, собственников жилых и нежилых помещений.
Председатель проводит заседания правления, готовит и проводит общие собрания членов ТСЖ. Он обеспечивает учет и хранение копий документов, подтверждающих права собственности на жилые и нежилые помещения, хозяйственных договоров и соглашений. В случае необходимости выдает собственникам помещений в доме расчетные документы за предоставленные услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и т. д.
Это только часть полномочий, их может быть значительно больше, и все они должны быть конкретизированы. Например, председатель заключает сделки от имени товарищества, но пределы его полномочий Жилищный кодекс РФ не определил, оставив это на усмотрение товарищества собственников жилья. Поэтому при рассмотрении проекта устава могут быть определены ограничения по сумме сделки или ряда взаимосвязанных сделок, которые может заключать председатель правления.
За убытки придется отвечать
Многие председатели правления хотят и в состоянии заниматься коммерческой деятельностью, да и сами они порой являются предпринимателями. Так, председатель правления ТСЖ «Серебряный переулок-5» подготовил бизнес-план управления и эксплуатации своего дома и даже дал прогноз финансового бюджета товарищества на 2006– 2007 годы с расчетами доходов от сдачи в аренду и выкуп нежилых помещений дома. Но бизнес всегда сопряжен с финансовыми рисками, поэтому в коммерческих делах председателю правления ТСЖ нужно быть максимально ответственным.
В Жилищном кодексе ничего не сказано об ответственности председателя правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным его управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома. Но это не исключает самой этой ответственности. Поэтому в уставе товарищества следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу председателем. Например, в этом документе можно записать, что избранный председатель правления на время его деятельности закладывает свою собственную квартиру и не имеет права ее продать, отчуждать любым способом или сдать в аренду.
Конечно, чтобы успешно управлять обслуживанием дома, председателю нужно учиться. К счастью, в Москве практически в каждой префектуре есть бывшие институты повышения квалификации. Поэтому в бюджете товарищества необходимо предусмотреть расходы на эти цели, чтобы председатель подучился и получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме.
Комиссии бывают разные
Снизить степень давления на председателя можно, только регулярно проводя общие собрания собственников помещений, членов ТСЖ, заседания правления. И есть еще один эффективный способ – это создание комитетов и комиссий с привлечением к работе максимального количества жителей дома. Эти комитеты и комиссии могут действовать как на постоянной, так и временной основе. Вот основные направления их работы: комиссия по эксплуатации и ремонту здания и сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, согласительная комиссия, комитет ответственных по подъездам и этажам, по работе с пенсионерами, молодежью, автомобилистами, интернетчиками, по контролю за показателями внутридомовых и поквартирных приборов учета коммунальных услуг, по внедрению ресурсосберегающих технологий, по благоустройству и содержанию придомовой территории и т. д. Но не обязательно стараться все их организовывать. Лучше остановиться на тех, для которых найдутся активисты. Они и станут главной опорой председателя правления ТСЖ.
Внимание: эта публикация не является официальной информацией Департамента жилищной политики.