ТСЖ и закон: опять развод?
Судебные разбирательства с участием товариществ собственников жилья складываются, увы, не в их пользу. О причинах этого в беседе с корреспондентом «КР» размышляет Константин Крохин, председатель Союза жилищных объединений города Москвы.
Суждены нам благие порывы
– Константин Викторович, с чем чаще всего собственники идут в суд?
– С вопросами, которые касаются общего имущества. Дело в том, что 36-ю статью Жилищного кодекса, в которой продекларировано право собственников на общее имущество в многоквартирном доме, применить на практике… невозможно. Законодатель пишет о том, что подвалы, а также любое помещение, используемое для общих нужд, является общим и, соответственно, не имеет частного собственника. Люди, руководствуясь этим положением, обращаются в исполнительные органы власти, в регистрационную службу для оформления права на общедолевую собственность, в суды для признания этого права. А им везде отказывают.
– «КР» уже писал о том, что при отказах ссылаются на весьма замшелый документ – Постановление Верховного Совета РСФСР № 3020-1 от 27.10.1991 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга».
– Этим древним постановлением было распределено госимущество. Все, что связано с оборонкой, наукой и промышленным производством, перешло в федеральную собственность. А местное хозяйство, в том числе – ЖКХ, передали местным властям. В Москве тогда были утверждены списки с конкретными адресами, куда попали и все жилые дома. Отсюда позиция органов власти: если дом оказался в списках, то он городской, и все помещения в нем – городские. А по Жилищному кодексу подвалы и другие общие помещения должны находиться в собственности всех жителей дома. Однако и в Москве, и в регионах считают: право на помещения, о которых идет речь, органам власти было гарантировано ранее принятым законом.
– Тем не менее нет-нет да и появляются судебные решения, которые признают право на общее имущество за собственниками. Такие примеры есть в Удмуртии, Нижегородской области…
– Это единичные случаи. В столице положительных решений практически нет. Более того, подвалы и сейчас оформляются в собственность города либо продаются частным собственникам на конкурсе. Причем позиция Департамента имущества вроде бы правовая: он не должен приватизировать это имущество по способам, не записанным в законе – только через конкурс и за деньги.
У жителей собственный интерес. Они считают, что Жилищный кодекс, как закон, принятый позже, устанавливает особые правила для многоквартирных домов. И раз ранее принятый нормативный акт ему противоречит, то главенствовать должен Жилищный кодекс. Даже если Москва оформила право собственности на какие-то помещения, то она должна вернуть их обратно.
По обращениям депутатов Мосгордумы проводились совещания с Департаментом имущества. Его позиция такова: нет нормативных актов ни правительства столицы, ни Городской думы, по которым он обязан передавать собственность города в виде помещений в многоквартирных домах. Будет судебное решение – его исполнят, отдадут подвалы ТСЖ собственникам. При этом судебные органы в сложившейся ситуации ведут себя нейтрально. Нейтралитет же приводит к тому, что жители не могут оформить права и вступить во владение помещениями, которые по закону должны быть им переданы.
Разговор в пользу бедных
– Однако согласитесь, что требование вернуть помещения не совсем справедливо по отношению к органам власти. Ведь можно взглянуть на ситуацию и с другой колокольни. Скажем, обычный гражданин приобрел по ныне действующему законодательству какое-то имущество. А через 20 лет возьмут и примут закон, который обяжет его эту собственность кому-то передать. Понятно, что человек любыми способами начнет отстаивать свое право, будет ссылаться на ранее действующее законодательство.
– Частная собственность – одно дело. Даже если государство хочет отобрать у вас недвижимость, к примеру для строительства дороги, то объявляет об этом заблаговременно и предлагает рыночное возмещение. Законом на сей счет предусмотрена специальная процедура, в том числе – судебный контроль.
С госсобственностью все сложнее. У нас же государство выступает как бы в двух лицах – федерации и субъекта. По Конституции федеральные законы преобладают над местными, тем более – в сфере гражданских отношений. И если принимается федеральный закон, который меняет правила в отношении госимущества, никакой региональный закон не может ему противоречить. А в данной ситуации именно государство заявило о том, что общее имущество, предназначенное для всех собственников помещений в доме, должно быть общим. Это решение принято Госдумой и должно исполняться на всей территории страны. Иными словами, Жилищный кодекс как федеральный закон более высокого действия, принятый позже, вправе отменять предыдущие отношения.
– Тогда государство должно было предусмотреть процедуру, по которой станет передаваться такое имущество. Должно было запретить оформление в собственность общего имущества после выхода ЖК РФ. И отдельно – сформулировать правила игры в отношении помещений, оформленных в госсобственность ранее. Но этого же нет.
– Оставим пока в стороне собственность, которая была оформлена до Жилищного кодекса (это действительно сложный вопрос). Акцентируем внимание на тех помещениях, которые оформляли в собственность после 1 марта 2005 года. И оформляют сейчас. Вот это – нарушение ЖК РФ.
На мой взгляд, решить проблему должен федеральный орган. В данном случае – Минрегионразвития. Но он этим вопросом не занимается. И получается, что собственники остаются один на один с махиной государства и государственным судом. «Простые смертные» ведь далеко не всегда имеют возможность нанять адвоката, они стучатся во все двери, а их футболят, дают отказные решения. И повторно им в суд дорога заказана – у нас ведь можно обратиться с иском по одному и тому же основанию лишь раз.
Хочу подчеркнуть: это не вина Москвы, это недоработка федерального центра, принявшего закон, который не исполняется. Даже при желании Москвы, которая поддерживает ТСЖ, передавать городские нежилые помещения товариществам не позволяет федеральное законодательство. Это разрешается делать только по конкурсу. Любой желающий может в нем участвовать, заплатив деньги. В такой ситуации некоммерческие организации – ТСЖ – не могут на равных бороться с бизнесом за помещения.
Раньше люди воспринимали ТСЖ как нечто новое, перспективное. В последнее время оптимизма поубавилось. Свежий пример. В Центральном округе с 2006 года действует ТСЖ «Дом на Поварской». Дом был ведомственный, принадлежал Росимуществу. Жильцы третий год судятся с ним за технические подвалы. Им отказали арбитражные суды первой и второй инстанции. Наконец, кассационный суд отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на противоречие со статьей 36 ЖК. Жители обрадовались, и что же? Суды первой и второй инстанций вновь отказывают по тем же основаниям.
Рожки да ножки, «Рога и копыта»
– Знаю, что в свое время жилищная общественность и руководство Москвы добились упрощения порядка регистрации ТСЖ. Очевидно, многие вздохнули с облегчением?
– Процедура регистрации была передана из Минюста в налоговую службу. Казалось бы, сделано доброе дело. Зарегистрировать ТСЖ стало гораздо проще – это можно сделать в течение недели (как и изменения в уставе, смену председателя). При этом, увы, перестали проверять содержание устава, действительность протоколов и подписей. Минюст проверял и бюллетени, и протоколы. Налоговые службы – нет.
Между тем контроль оправдан как на этапе создания ТСЖ, так и в процессе его функционирования. Ведь что получается? Организовали жители товарищество, а через какое-то время вдруг возникли так называемые рейдеры. В сфере производства работы у них убавилось, и теперь они перемещаются в жилищную сферу – непаханая целина для «наездов»!
Такого рода деятели подделывают протоколы, печати, регистрируют в налоговых органах другого председателя. Появляется новая выписка из реестра юридических лиц, где фигурирует иной председатель. Узнав через какое-то время об этом, жильцы подают в суд (попутно выясняя, что налоговики не отвечают за проверку и содержание представленных на регистрацию документов).
Подобные конфликты не всегда могут разрешить даже органы власти, поскольку по закону зарегистрированный в реестре председатель считается руководителем до тех пор, пока его статус не изменит суд.
Собственники несут в налоговую инспекцию документы милицейского расследования, заявления всех членов правления о том, что они не подписывали протокол. Им отвечают: «Не имеем права отменить собственное решение, потому что по закону это может сделать только суд». А в суде не принимают заявления под тем предлогом, что прошли все сроки.
Рейдеры же первым делом идут в банк, меняют карточку, оформляя ее на имя нового председателя (при этом в протоколе не требуется даже печать ТСЖ – достаточно заверенной нотариусом подписи). Представляют договор с фирмой «Рога и копыта» (по закону председатель имеет право заключать договор и перечислять по нему деньги). А то, насколько сумма обоснована и насколько кабален договор, банк проверять не вправе. И дальше деньги жителей, предназначенные на оплату коммунальных услуг, уходят к мошенникам…
Надо доработать Жилищный кодекс и законодательство о регистрации юридических лиц. Смена председателя должна происходить по решению общего собрания на основе заключения ревизионной комиссии.
Надо обязать налоговую инспекцию проверять подлинность протоколов. Деятельность всей правоохранительной системы (ОБЭП, прокуратуры, судов) должна быть нацелена на интересы граждан.