Мы не управленцы – мы только учимся
Журналисты часто пишут о том, что беспокоит собственников жилья. А о чем болит голова у власти? Недавно в Мосгордуме прошло заседание круглого стола по вопросам управления жильем, в том числе – по проблемам ТСЖ.
Перегибы, перекосы
Больше всего вопросов было адресовано начальнику Управления координации деятельности ТСЖ и развития самоуправления в многоквартирных домах Департамента ЖКХиБ города Москвы Виталию Акимкину. Он признал, что в районах и округах имеются определенные перекосы при создании ТСЖ. Это объясняется тем, что на местах пытаются «улучшить показатели». В Департаменте ЖКХиБ недавно сформирована комиссия, которая займется проверками того, как создаются ТСЖ. Она уже вскрыла в нескольких округах факты нарушения положений Жилищного кодекса при проведении общих собраний.
Основной недочет – не всех собственников уведомляют о готовящихся собраниях, люди порой бывают не в курсе того, что в их доме организуется товарищество.
Выяснилось также, что слабо проводится «точечная» информационно-разъяснительная работа, то есть до конкретного жителя в доме не доходит информация о том, зачем нужно ТСЖ, стоит ли его бояться.
Проблемы возникают и в созданных ранее товариществах, пожелавших принять дом в управление. Обращаясь в ДЕЗ, собственники не получают никаких ответов и месяцами не могут «добыть» техническую документацию на дом. Очевидно, задержка передачи необходимых бумаг должна повлечь за собой наказание виновного должностного лица прежней управляющей организации, в том числе и дирекции единого заказчика. Причем наказание – штрафом и обязанностью возмещения всех убытков, которые товарищество при этом терпит.
Учитесь – вы пригодитесь
Обучать жилищных активистов в Москве начали с 2001-го. Только в прошедшем году было обучено около семи тыс. собственников, в позапрошлом – полторы тыс. Всего порядка девяти тыс. на 32 тыс. многоквартирных домов. Это достаточно весомая цифра. Безусловно, все 12 млн москвичей обучать науке самоуправления незачем.
Пять лет назад в городе провели социологический опрос, чтобы выяснить, какой процент жителей готов свое личное время частично посвятить самоуправлению. В среднем «готовых» отыскалось один-три процента. В 2008-м столкнулись с проблемой набора. Приходилось всеми правдами и неправдами уговаривать активистов учиться.
Правда, напрашивается еще и такой вопрос: можно ли постичь науку управления домом за 72 часа? Именно столько предусмотрено программой обучения. Виталий Акимкин признал, что этого мало для того, чтобы управлять домом. Но для того, чтобы контролировать деятельность той же управляющей компании, достаточно. ЖСК, а затем и первые ТСЖ, появившиеся задолго до того, как был выпущен первый закон о ТСЖ, начинали управлять методом проб и ошибок. И никакой трагедии в этом нет.
От безысходности
При таком числе подготовленных специалистов большинство созданных ТСЖ возглавляются сотрудниками ГУ ИС. Нет ничего хорошего в том, что представитель ГУ ИС председательствует в нескольких ТСЖ, и тем самым подрубает идею развития самоуправления в многоквартирных домах. Это от безысходности, считает В. Акимкин. Еще не все собственники готовы и хотят войти в правление.
С другой стороны, когда есть возможность создать ТСЖ, власти это делают. Как только в доме формируется инициативная группа, проводится собрание, и власть в ТСЖ передается этим инициативным группам – пожалуйста, управляйте!
Причем, создав ТСЖ, можно пока им и не заниматься. Положить документацию на полку. Никто не требует сразу же приступать к управлению. Но в любое время можно стряхнуть пыль с этих документов, выбрать правление и взять в доме власть в свои руки. Сейчас жители откажутся, а через какое-то время созреют. Но самостоятельно организовать ТСЖ будет гораздо сложнее.
О бедных подвалах…
Вопрос нежилых помещений, относящихся к собственности города или к общедолевой собственности в многоквартирных домах – острый для Департамента имущества города Москвы. Это признала начальник отдела управления недвижимостью Лариса Костянова.
Понятие «общедолевая собственность» появилось в обиходе только после введения в действие Жилищного кодекса. Вскоре люди осознали, что технические помещения или какие-то еще помещения в доме относятся к понятию «наши». А ведь раньше никого не интересовало, в каком состоянии находились подвалы. Эту проблему решал город. На основании московских законодательных актов он использовал нежилые помещения, в том числе подвалы и технические этажи, для того, чтобы получить какой-то доход и пустить его на необходимый ремонт.
В договорах аренды Департамента имущества предусматривалась обязанность арендатора осуществлять технический ремонт за свой счет. Таким образом были отремонтированы многие подвалы. Об этом сейчас иногда забывают, когда начинают требовать – отдайте наше имущество.
Возникает вопрос: чье оно? Имущество, которое относится к собственности города Москвы, зарегистрировано. Оно не может быть передано в общедолевую собственность, поскольку используется городом для разных, в том числе социальных, целей. В частности, для выполнения программы открытия магазинов шаговой доступности, которая реализуется в интересах населения. Для этой программы нужны помещения, расположенные на первых этажах.
К общедолевой собственности (ст. 36 ЖК РФ) могут относиться технические помещения, в которых проходят коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность многоквартирного дома. Статус таких помещений определяют комиссии при префектурах. ГУП «МосжилНИИпроект» на основании проектной документации дает заключение о том, для каких целей планировалось то или иное помещение. Здесь надо иметь в виду, что помещения подвалов бывают как технические, так и не технические, заранее запланированные при разработке документации под определенные цели или под свободное использование. Такие помещения, не относящиеся к техническим, являются собственностью города.
И еще проблема. Собственность города регистрируется не бесплатно. В связи с этим была составлена программа на несколько лет, в течение которых в плановом порядке производилась регистрация собственности города. Получалось, что собственность использовалась городом, но была не зарегистрирована. Пошли нарекания о том, что собственность города незаконно используется и не позволяет ТСЖ извлекать доходы в свою пользу. Что касается возврата помещений… Если они по заключению комиссии (при подтверждении необходимыми документами) относятся к разряду технических помещений, то безусловно должны быть причислены к общедолевой собственности в многоквартирном доме. К слову сказать, технические помещения могут быть не только в подвале, но и на высоких этажах – чердаки или межэтажные технические помещения.
Каким образом можно причислить технические помещения к общедолевой собственности? Только в судебном порядке. Ст. 236 ГК РФ говорит о том, что государство и его органы не могут отказываться от права собственности на принадлежащее им имущество. Поэтому процедура непростая. Требует судебного решения по отчуждению собственности из владения города.