Думайте сами, решайте сами…
Земельный вопрос столь же сложен, как и квартирный. Он может испортить жизнь не только чиновника, но и собственника в многоквартирном доме, если к вопросу подойти не по уму.
C момента начала приватизации жилья прошло уже более 15 лет, а земельный вопрос, по сути дела, где был, там и остается. Квартиры на 70–75% приватизированы, однако землеотводы под жилые дома и придомовая территория так и не оформлены и не переданы собственникам, как это предусмотрено законом.
Что же мешает раз и навсегда решить земельный вопрос по отношению к многоквартирным домам? Главная причина состоит не в том, что недостаточно нормативных актов по земле и правилам землепользования, а в отсутствии баланса интересов между собственниками многоквартирных домов и местными органами власти. Земля нынче уж очень дорога. Не хочется местным властям ее так запросто, без платы отдавать. Вот местные чиновники по всей России и тянут с решением этого вопроса, стараются в очередной раз перекроить земельное одеяло таким образом, чтобы собственникам отдать меньше минимально возможного, а то и вовсе ничего не отдавать, пока не просят. Вот и тянут резину, насколько им это позволяют собственники жилых домов.
Это одна сторона вопроса. Другая состоит в том, что земельный налог, как и налог на имущество физических и юридических лиц, является местным налогом, и, казалось бы, местные власти должны быть заинтересованы в том, чтобы эти налоги росли. Пока городская земля не сдана в аренду или не передана в собственность, вопрос о земельном налоге не возникает. Вот тут-то и наблюдается дисбаланс. С бедного населения много не возьмешь, а вот сдать кусочек землицы в аренду зажиточному человечку на 49 лет – в самый раз. И человечек доволен, и чиновник план по земельному налогу выполнил. Только землица в городах не резиновая. Вот и приходится кроить и перекраивать то, что есть. В том числе прихватываются и кусочки придомовых территорий. Так появляются объекты точечной застройки, платные парковки, пристроенные нежилые помещения, а затем следуют митинги, протесты, демонстрации.
Так чего же стоит борьба собственников за землю? Каковы плюсы и минусы в приватизации придомовой земли? Разберемся по порядку.
Если вы оформили в общедолевую собственность «пятно застройки», находящееся под вашим домом, и придомовую территорию, прилегающую к нему – по факту или с учетом соответствующих нормативов, то потенциально застраховали себя от возможности появления на этой территории не санкционированных вами «объектов точечной застройки». Это плюс.
Вместе с тем в Москве за уборку и содержание придомовых территорий, ремонт тротуаров, дорог, проездов, парковочных «карманов», детских и спортивных площадок, вывоз твердых бытовых отходов, озеленение и благоустройство дворовых территорий, уборку снега и наледи в зимние месяцы, листвы осенью, за внутридворовое наружное освещение и многое, многое другое отвечает и платит город. Этим занимаются ГУ ИСы районов Москвы.
Такой привилегией пользуются только те жилые дома, в которых земельный участок не оформлен в общедолевую собственность. Иначе все эти расходы ложатся на собственников жилья. Чем больше участок – тем больше расходы – это минус. Даже приблизительный расчет показывает, что дополнительно ежемесячные платежи собственников жилых помещений в случае приватизации земли вырастут как минимум на 350–650 рублей с квартиры. Ощутимый урон для семейного бюджета, особенно в кризис.
Сейчас собственники многоквартирных домов в Москве, в которых образованы ТСЖ, ЖК или ЖСК, освобождены от уплаты земельного налога, в отличие от других юридических лиц. Однако мера эта временная. В будущем земельный налог вместе с налогом на имущество должен стать одной из основных статей дохода городского бюджета. По опыту других стран можно сказать, что быть землевладельцем и собственником недвижимости очень накладно. Такие налоги могут составлять от 6–7 до 15–25% от вашего совокупного годового дохода. Это очень большой минус. Можно сказать – потенциальная угроза вашему благополучию. Как бы не пришлось съезжать из такого дома куда подальше, попроще и подешевле.
В придомовую землю стоит «вкладываться», то есть – добиваться передачи в собственность, если у собственников есть свой проект ее дальнейшего использования и они обладают определенными инвестиционными средствами. Тогда можно что-нибудь или пристроить, или надстроить, или модернизировать, или реконструировать. Капитализация дома с присоединением придомовой территории в таком случае значительно возрастет, что приведет к росту стоимости квартир и нежилых помещений в таком доме. Это плюс.
Если же нет ни планов использования придомовой земли, ни возможностей их осуществить, то затраты на содержание общего имущества в многоквартирном доме в совокупности с содержанием и владением придомовым участком могут значительно вырасти, что в настоящих условиях и в будущем может оказаться экономически невыгодным никому из собственников. Это минус.
Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается и скученностью жилых домов в районах старой исторической застройки, и градостроительными ограничениями, и нормативно-техническими требованиями, и многими другими факторами. Вот почему «бодание» с властями из-за придомовой территории оправдано бывает далеко не всегда и далеко не для всех собственников. Для людей состоятельных приватизация придомовых территорий может быть потенциально выгодна. Для граждан же среднего и низкого достатка – не только экономически не целесообразна, но и может оказаться финансово опасной.
Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном важном и весьма существенном обстоятельстве: в соответствии с действующим законодательством любой собственник в многоквартирном доме имеет право инициировать и осуществить процедуру получения свидетельства о праве на общедолевую собственность в своем жилом доме, включая придомовый участок, со всеми вытекающими из этого акта последствиями. А последствия, как мы выяснили, возникают как для него самого, так и для всех остальных собственников, нанимателей и арендаторов помещений в этом доме. Так что взвешивайте плюсы и минусы приватизации земли при доме и под домом сами.