Чужие в доме
Недавно на общественных слушаниях комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищной политике о рейдерстве заговорили как об угрозе национального масштаба. Олег Алексеев, заместитель председателя Комиссии по местному самоуправлению и жилищной политике Общественной палаты РФ, заявил, что цель слушаний – понять, насколько широко распространены рейдерские схемы в жилищной сфере, классифицировать их. Собственникам предстоит пройти путь «коллег по несчастью» – обманутых дольщиков, которые, начав борьбу за свои права, добились поправок в федеральное законодательство.
Похороним лучшие ТСЖ?
Рейдерство – это захват чужого имущества для личного обогащения. Мошенники действуют по схемам, основанным на применении юридических механизмов.
Рейдерские схемы различны по степени законности. Используют или «белые» схемы, когда по документам и процедурам все вроде бы правильно. При «серых» схемах фальсифицируются протоколы общих собраний как в пользу создаваемых ТСЖ, так и в пользу управляющих компаний. С этим вариантом рейдерства столкнулись во многих регионах во время выборов способа управления, когда подавляющее большинство собственников «голосовало» за существующие управляющие организации. Встречаются и противозаконные «черные» схемы. Это, скорее, бандитизм.
Чужим имуществом овладевают по-разному. Наиболее характерны случаи захвата власти или управления в многоквартирном доме для получения контроля над финансовыми потоками, над использованием объектов общего имущества, иными словами, ради дохода. В других случаях это имущество изымается у законных владельцев без возможности отчуждения. Это касается объектов общего имущества. И, наконец, имущество захватывают с последующим оформлением в собственность, отчуждают и перепродают. И тогда владельцы лишаются прав собственности на него.
И объекты рейдерских атак бывают разные. Навязывание услуг управляющей организации, которая в итоге получает контроль над домом. Либо происходит захват управляющей организации путем смены ее первых лиц и получения контроля над активами. Либо объектом становится общедолевая собственность, в том числе и земельные участки, инвестиционные контракты, средства на кап-ремонт дома.
Со своими жертвами «чужие» ведут себя по-разному. Чаще навязывают услуги по управлению захваченным имуществом на своих условиях. Даже случается, что отбирают имущество, при этом жертвы получают неадекватную компенсацию. Встречается и бесцеремонный захват чужого имущества, когда собственники не получают никакого возмещения.
Распространена схема недобросовестной конкуренции, к примеру, борьба с существующим правлением различными способами, в том числе его дискредитация, распространение сведений, порочащих руководство товарищества.
Но бывает и так: отнять – отняли, но воспользоваться не смогли. И примеров этому по Москве много. Недавно «похоронили» одно из лучших ТСЖ, прибегнув к целому комплексу рейдерских схем. Объединение жителей много лет эффективно работало, улучшало людям жилищные условия, провело капремонт, добилось права быть застройщиком на реконструкцию дома. И разом потеряло свои полномочия, включая функцию застройщика.
Круговая оборона
ТСЖ «Святогор» из подмосковного Лыткарина оказалось втянуто в затяжной конфликт с бывшим застройщиком (уставной капитал фирмы – 10 тысяч рублей), заинтересованным в переходе дома под контроль карманной компании, кстати, с таким же крохотным уставным капиталом. Три года этот дуэт удерживает техническую документацию на дом, договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и доступ к общему имуществу, пытается уничтожить ТСЖ с помощью судебных исков. Рассказывает председатель правления ТСЖ «Святогор» Надежда Болгова.
Знакомая метода
Основным звеном схемы стали действия, представляющие собой аналог скрытой покупки акций и создания параллельного реестра акционеров. Нынешней весной штатные сотрудники управляющей компании начали сбор подписей за смену способа управления домом: вместо ТСЖ – управляющая организация. Одновременно собственникам предлагалось подписать заявление о выходе из ТСЖ. Все это делалось втайне от актива товарищества. Вскоре представители фирмы объявили, что по результатам заочного общего собрания произошла смена власти. В ответ инициативная группа сторонников ТСЖ провела собрание, также заочное, на котором большинство проголосовало за сохранение товарищества. Выяснять отношения теперь предстоит в суде.
Самоназначение
Главным козырем, доказывающим право управляющей организации на распоряжение домом, был договор с застройщиком, по которому он – застройщик – передавал своей «дочке», то есть самому себе, полномочия эксплуатирующей (управляющей) организации. В том числе и право рассчитывать и собирать обязательные платежи за жилищно-коммунальные услуги. Застройщик на тот момент имел статус временной обслуживающей организации.
Право на «трубу»
Застройщик и его подручная компания за счет незаконного удержания технической и проектно-сметной документации на дом смогли сохранить за собой договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и технического обслуживания. Они занимались регистрацией жителей, согласованием перепланировок и тем самым держали людей в зависимости. Как ни странно, городская межведомственная комиссия считала застройщика «балансодержателем» дома и требовала от собственников согласования с нею права на перепланировку.
В прошлом году вступило в силу решение суда о передаче документации ТСЖ «Святогор». Руководству компании-застройщику было вынесено предупреждение об уголовной ответственности. Однако она продолжает оспаривать это решение в суде.
Дополнительным «крючком», помогающим держать жителей в зависимости, стал контроль за внешней инженерной инфраструктурой (тепло, газ, электричество), которая по условиям инвестиционного контракта давно должна была быть передана в муниципальную собственность. Из всех поставщиков коммунальных ресурсов заключить договор с ТСЖ решился только ГУП «Мособлгаз», причем не его Лыткаринский муниципальный филиал, а областной, расположенный в соседнем Раменском.
Приговоренные
Коль договоры на поставку коммунальных ресурсов застройщик и К 0 удерживали за собой, жители не могли оплачивать коммуналку в законном порядке через расчетный счет ТСЖ. Товарищество не раз просило управляющую компанию и застройщика провести расчеты за оказанные услуги. Но они решили не замечать существование в доме ТСЖ. Раз такое дело, люди перестали платить им. Первые судебные иски против собственников были поданы в 2006-2007 годах. С весны нынешнего года они стали массовыми. Лыткаринский городской суд однозначно принимает сторону управляющей компании застройщика: да, в доме действительно создано ТСЖ, но оно «фактически не приступило к управлению домом». А коль коммунальные ресурсы поставлялись по договорам с УК застройщика – будьте любезны платить ей. Так и присудили – оплатить в полном объеме коммунальные платежи, пени за весь период, и десять процентов управленческих расходов со всей суммы, включая коммуналку.
Пирог для своих
В Саратове шесть районов. Жилфонд трех из них управляется глобальными ассоциациями ТСЖ, которые включают в себя 6-7 товариществ, эксплуатирующих 200-300 домов. В остальных районах жильем управляют три крупные компании, которые одномоментно якобы выбрали все собственники. Жилищная общественность не сомневается – главным врагом реформы ЖКХ в их городе является чиновничье рейдерство. Об этом рассказывает генеральный директор Юридической службы из Саратова Никита Стрижак.
Схема поглощения была предельно простой. Никакими изобретениями вроде захвата общего имущества никто не заморочивался. Ниоткуда появились протоколы собраний по выбору способа управления по всем домам. Собрания были якобы инициированы администрациями районов, действующих по доверенностям собственников неприватизированного жилья. Постановлением администрации города этим ассоциациям и управляющим компаниям передали в управление жилищный фонд, имущество муниципальных предприятий, которые эксплуатировали дома ранее. Населению выставлялись платежи, и оно их оплачивало. Любые немногочисленные попытки жителей организовать свои ТСЖ или выбрать иной способ управления жестко, иногда с применением силы, подавляются. Суды встают на сторону ассоциаций, используют формальные основания для отказа в исковых требованиях собственников, ставящих вопрос о законности деятельности управляющих компаний.
Во главе каждой из этих организаций, поглотивших жилищный фонд города, стоят бывшие руководители коммунальных предприятий. В Саратове не было случая, чтобы какая-нибудь коммерческая структура получила право управления. Такая схема стала возможной из-за безконтрольной деятельности чиновничьего аппарата и пассивного отношения собственников к происходящему. Это типичный случай чиновничьего рейдерства. Если ситуацию не переломить, то реформа в Саратове будет провалена. О конкуренции на рынке управления жильем речи быть не может. Под угрозой реализация федеральной программы по капремонту.
Эти управляющие организации ежегодно получают от жителей 3 млрд. рублей, но жилье как ветшало, так и продолжает ветшать, потому что денег в него не вкладывают. Если столь неэффективно работают эти деньги, то можно предположить, что такая же судьба ожидает и средства федерального фонда.
Городские чиновники создали муниципальную жилищную программу, в которую включили только те дома, которые управляются лишь этими компаниями.
Председатели самостоятельных ТСЖ вынуждены организовывать митинги и пикеты, протестуя против того, что их дома не включены в программу.
Рейдерство в нашем городе направлено на захват права на сбор денежных средств. Собственники не могут на эту ситуацию влиять.
Что делать? Я не знаю ни одного примера, когда кого-то наказали бы за фальсификацию протокола общего собрания. Даже если собственники с пеной у рта будут доказывать, что протокол фиктивный, суд не станет в этом разбираться.
Нужны федеральные нормативные акты, которые бы регламентировали деятельность чиновников администрации, прокуратуры, органов внутренних дел и судов. Пора издать постановление Пленума Высшего арбитражного суда, который бы обязал суды оценивать законность протоколов общих собраний. Актом Генеральной прокуратуры РФ надо обязать прокуратуры проводить детальную проверку протоколов общих собраний, бюллетеней голосования в случае сообщений собственников о нарушениях закона при выборе способа управления. Органы внутренних дел должны играть главную роль в борьбе с рейдерами, потому как именно они могут возбуждать дела за фальсификацию протоколов и за незаконный сбор денежных средств с жителей.
Общественным организациям следует разработать для собственников модель поведения в случае захвата их имущества.
К делу!
О случаях рейдерства в жилищной сфере на общественных слушаниях было рассказано немало. Рассказывали об этом люди, приехавшие из разных регионов.
Причины очевидны: несовершенство законодательства, позиция судов и системная коррупция. Следствие – манипулирование или блокирование создания ТСЖ или выбора новой управляющей компании со стороны местных органов власти, застройщиков и инвесторов, действующих управляющих организаций.
Общественники задались целью – вывести дискуссию о рейдерстве в ЖКХ на федеральный уровень, привлечь внимание федеральных ведомств к проблеме, создающей угрозу реформе ЖКХ.
Прежде всего, будет создана рабочая группа при комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищной политике для мониторинга рейдерства и подготовки предложений по эффективным механизмам защиты от него. Все случаи рейдерства будут обнародованы на сайте Общественной палаты РФ. Перед некоммерческими организациями поставлена задача – подготовить образовательные программы для собственников. Люди должны знать, как действовать в случае, если их дому грозит захват.
Последует обращение в Федеральную налоговую службу РФ о том, что документы о ликвидации ТСЖ, смене состава правления должны проходить обязательную дополнительную проверку. Госдуме РФ будет предложено учесть интересы жилищных объединений в готовящихся поправках в Уголовный кодекс РФ.