Как поймать жильца-невидимку
ТСЖ «Сколково», столь удивительным образом проигравшее дело в суде, твердо решило не сдаваться. История эта не на шутку взволновала и наших экспертов. Действительно, каким образом защититься Товариществам от нерадивых соседей? Да и возможно ли это в принципе?
XXI век на дворе Константин Крохин:
Доказать факт проживания несложно, если между ТСЖ и собственником заключен договор на содержание и ремонт общего имущества. В Москве все суды, включая мировые, взыскивают по ним долги. Отвертеться недобросовестному жителю невозможно.
А если договора нет, тогда хуже. Проблема доказательства факта проживания актуальна для всех жилищных объединений. Решить ее могут разъяснения высшей судебной инстанции – Верховного суда РФ – на этот счет. В них должно быть растолковано, что именно принимается судом в качестве доказательной базы по факту проживания. Тогда в судах по всей России не будет разночтений.
Не забывайте, что суды общей юрисдикции всегда относились к жителю лояльно. Стоит человеку заплатить пять рублей – и дело закрывают. Он начал погашать долг! Это сложившаяся судебная практика, но условия в жилищной сфере сейчас другие, поэтому ее нужно корректировать.
В конфликтных ситуациях важно уходить от стереотипов. К примеру, «куда смотрят власти»? Взыскание долгов – вопрос хозяйственной деятельности. Должников в Москве примерно 3-4 процента – это нормальный показатель. Как правило, речь идет о сложных случаях, когда нежелание платить – это состояние души. С такими бороться сложно. Но если уж бороться, то надо нанимать юристов, которые специализируются по взысканию долгов. Мотивировать их процентом от взысканных сумм.
Помните – на дворе XXI век. Уже все привыкли к домофонной системе, но существуют еще и интеллектуальные системы – прокси-карты, которые выдаются персонально гражданину. Если вы установите в доме такую систему, то факт проживания и время нахождения человека будет фиксироваться автоматически, и это доказательство будет приниматься судом. Раньше такие системы могли себе позволить только солидные организации для учета рабочего времени своих сотрудников. Сейчас это может позволить себе и ТСЖ. Скажем, в типовой многоэтажке установка обойдется примерно в пятьсот рублей с квартиры.
Аргументы для суда Нелли Лукина:
Суды – не выход. Как законным путем решить проблему? Правильно сказано, не должен человек платить за коммунальные услуги в двух местах. Если настаиваете на том, чтобы он платил у вас, значит, нужно выдать ему документ, подтверждающий факт проживания и оплату коммунальных услуг. На этом основании его должны освободить от оплаты за часть коммунальных услуг по второму месту жительства.
Если человек категорически не хочет признавать факт проживания, лучше закрыть на это глаза. Потому что ни в одном областном суде не сможете доказать, что он живет в вашем доме. В Москве же действует распоряжение премьера правительства Москвы от 25 декабря 1995 года № 1260-РП «О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства», по которому подписи соседей принимаются за доказательную базу. Если в Московской области подобного документа нет, судиться бесполезно.
Что касается платы за отопление, тут очевидна безграмотность суда. По законодательству содержание и ремонт общего имущества, отопление – это услуги, которые оплачиваются независимо от того, пользовались ими или нет. Оплачивает их собственник. Но в суд можно подавать и на правоспособных членов его семьи.
Советую внести в устав жилищного объединения обязанность собственника заявлять об изменении количества проживающих и право комиссии фиксировать факт нарушения. Такое же условие можно внести в договор на содержание и ремонт общего имущества, который обязан заключить с ТСЖ каждый собственник, не являющийся его членом. Можно на общем собрании утвердить регламент, в котором также узаконить обязанность собственника сообщать информацию о проживающих, его ответственность за ее сокрытие и ответные действия товарищества. Все это – аргументы для суда.