Девять лет без права на землю
Среди различных форм управления домом Жилищный кодекс называет и такую, как ТСЖ. Немногие выбирают ее, но уж если выбирают (и если получается!), выгоды на лицо. Пример — ТСЖ «Волкова, 13», одно из известных и успешных в столице товариществ.
Бошка и сварочный аппарат
Этот дом не спутаешь с другим, он сразу выделяется из ряда «сталинок»: ломаный фасад, красные и желтые плоскости, высокая крыша, имитирующая мансарды. Еще в начале 30-х его построила для себя Московская железная дорога. Четыре этажа.
Уже в наше время, в 1997-м, пристроили еще три (несколько квартир – VIP-персонам, разумеется, бесплатно, остальные – на продажу). К тому времени ведомства обеднели, содержать свой жилищный фонд не хотели, а потому город решил забрать его себе. Но при этом ставил условие: приведите раньше строения в порядок.
…Из заключения фирмы «Жилище» при Мосжилинспекции: «Состояние здания неудовлетворительное. Требуют ремонта крыша и чердак, фасад, подвал, мусорокамеры…». Председатель ТСЖ Людмила Кузнецова выразилась конкретнее: «К трубам в подвал было не подлезть. Разве что кошке… Но у нее нет сварочного аппарата».
Как в старом доме появилось товарищество?
Инициатива обычно исходит от жильцов. Или если есть на то предписание властей. А здесь за самоуправление ратовало само ведомство. Интерес? Он сейчас один – коммерческий.
Железная дорога дом отдала, только ремонтировать отказалась. Продавали квартиры с единственным условием: обязывали людей создать ТСЖ. Иными словами, решили всю ответственность переложить на жильцов: справляйтесь, мол, сами. Разве что дотации сохранили.
Впрочем, обитатели дома об этом не пожалели. Более того, у Людмилы Федоровны на сей счет такое мнение: «Если люди сами управляют своим жилищем – быстрее приведут его в порядок. И за меньшие деньги».
Как сэкономить на зарплате
Кто обслуживает дом? Раньше это делала контора, принадлежавшая железной дороге. Потом – по идее – должна была появиться дирекция, у которой в подчинении РЭУ. Две организации! Одна убирает, ремонтирует, другая выделяет на это деньги и контролирует. Два начальника, два главных инженера… И всех содержат жильцы. Прежние ЖЭКи если не лучше, то и не хуже справлялись со своими обязанностями. Причем в одиночку.
В ТСЖ на ул. Космонавта Волкова сразу решили: не нужны ни дирекция, ни ремонтная организация. Нужно дело, а не вывеска. Заключили договоры с сантехником, сварщиком, электриком – у каждого, кстати, есть еще и основная работа, а в ТСЖ они по совместительству. Справляются. Уборщица – она же дворник, успевает и лестницы помыть, и вокруг дома убрать. Одним словом, людям платят не за то, что числятся, а за то, что работают. А в результате – почти половинная экономия на зарплате.
Конечно, случались авралы. Вдруг за день выпадала месячная норма снега. Тогда приглашали специальную бригаду. Бывало даже, что сама Людмила Федоровна или кто-либо из жильцов брали в руки лопату. Впрочем, недавно приобрели снегоуборочную машину, посчитали: оправдано.
Зачем держать специально кровельщика, если починка крыши дело разовое? Пригласили бригаду, та залатала все дыры. По периметру крыши поставили импульсную установку – чтобы каждый раз не сбивать сосульки и тем самым поберечь кровлю.
Подпись – тоже деньги
Управление домом – не просто организация его обслуживания и даже не заключение договоров с фирмами, оказывающими коммунальные услуги (что, кстати, требует знаний и дипломатии). Управляющий (он же председатель ТСЖ) – это, по сути, тактик и стратег, определяющий приоритет работ, заботящийся о финансовом состоянии дома, отвечающий за его сохранность. Кузнецова сейчас считается одним из самых знающих управленцев, член экспертного совета по жилищной политике и коммунальному хозяйству при Госдуме РФ.
Составили план ремонтных работ. Прежде всего, привели в нормальное состояние подвал – здесь проходят основные коммуникации, и теперь доступ к ним открыт. Конечно, надо полностью обновлять инженерные системы (они здесь со дня постройки дома), но товариществу это пока не по силам. Правда, старые чугунные вентили заменили на шаровые краны – их надежность выше. На очереди – трубы.
Оригинальный фасад дома – не только его гордость, но и головная боль: кирпич еще можно покрасить, а что делать с осыпающейся штукатуркой? Часть ее сбили – от греха подальше (не упала бы кому-нибудь на голову), а что делать с остальной? Хотели было разжалобить власти. Неужели не стыдно, что у дома, выходящего на дорогу, такой неприглядный фасад? Нет, не дрогнуло сердце у начальства. Махнули рукой: не хотите – не надо, справимся сами! Сейчас дом переходит на оплату тепла по индивидуальным счетчикам, экономия людям. Так вот, они согласились какое-то время платить по-старому, по нормативам, а разницу направлять на ремонт фасада.
Привели в порядок финансовые дела. Разобрались, прежде всего, с налогами. Единственные отчисления – в пенсионный фонд. Никаких НДС! Ведь у товарищества нет своего имущества – разве что метла да лопаты. Что же касается помещений, то все они в собственности граждан. А потому и доходов у ТСЖ нет. С каких сумм поборы?
Внимательнее стали относиться к документам, где требуется подпись товарищества. Ведь любая подпись – деньги. Много лет, например, перечисляли немалые суммы газовикам. Но в чем их работа? Обходят дом, спрашивают, все ли в порядке с плитами, просят расписаться… И за это платить? И уж кстати: практически все жильцы поменяли отечественные плиты на импортные, а их газовая сеть не обслуживает вообще (на то есть фирменные центры). Отказались от договора. Тоже экономия.
И все же основной своей заслугой ТСЖ считает то, что получило в собственность землю. Случилось это не так давно – в конце прошлого года.
Домушники любили этот дом…
Начнем с того, зачем товариществу земля? «Не нужна! Только лишние налоги», – это было (и остается) главным аргументом противников передачи земли в собственность гражданам. Но у «волковцев» свои резоны.
Первый связан был со стоянками машин. Имеющиеся «пеналы» теперь сносят – участок не ваш. А рядом частная автостоянка. Чужие машины ставили чуть ли не впритык к стенам дома. Отгородиться бы… Но где проходит граница между городской землей и придомовой территорией? Нет ответа.
Второй резон – безопасность. Дом на Волкова в смысле беззащитности для «домушников» – наверное, очень привлекательный. Из 71 квартиры здесь были взломаны 37. Расположен «удобно» – прямо у дороги, вынес вещи – и поминай, как звали. Последней каплей стал случай, невольным свидетелем которого оказалась сама Кузнецова. Возвращаясь домой, она заметила чужую машину и спешащих к ней людей с тюками. Подойти не успела, но вот номер запомнила. А через какое-то время из подъезда выбежала женщина с криком: «Ограбили!»
Пошли в милицию: «Вот номер машины. Ищите грабителей». Но милиция, как всегда, никого не нашла. Стало окончательно ясно: только охраняемый забор и может защитить дом от нежеланных гостей.
Конечно, забор забору рознь. Не говоря о том, что ставят их часто незаконно, они еще и преграждают путь к остановкам или магазинам жильцам соседних строений. Но у ТСЖ на ул. Волкова забор появился на собственной территории, при этом открыли калитки для остальных домов. Что же касается ворот для машин, дежурная, глядя на монитор, открывает их для «своих». Да и кражи прекратились.
Но вернемся к самой земле. Никому не дают, а этому ТСЖ дали? Как так?! «Исключительно по закону», – утверждает председатель товарищества. Ее твердое убеждение: нормативные акты на стороне жильцов. Правда, добиться законных прав бывает непросто.
Не будем утомлять читателя перечнем бумаг, которые она писала в разные инстанции, маршрутами, по которым ходила. С некоторыми организациями судилась. Звонила, представляла собственные расчеты, план местности, шла в кабинеты, откуда ее до этого не раз выпроваживали, приглашала телевидение. Вновь записывалась на приемы к вершителям земельных судеб. И, в конце концов, добилась своего! Нет, землю ТСЖ так и не дали, но этого и не требовалось. Ее дали собственникам помещений – по кусочку (первое свидетельство у самой Кузнецовой, всего их сейчас пять, в ближайшее время получат и остальные), и в этом заключалось ноу-хау товарищества.
– Не случайно общепринятое в мире понятие «кондоминиум» (строение плюс земля) заменили на «многоквартирный дом». То есть исключили землю даже из юридического оборота. Хотя смысл собственно «домовладения» от этого не поменялся. Не может квартира находиться в безвоздушном пространстве. А значит, вместе с площадью домовладельцу принадлежит и участочек грунта. Часть его «общей долевой собственности», о которой говорит Жилищный кодекс, – констатирует председатель.
Простая истина! Но чтобы доказать ее, Кузнецовой понадобилось девять лет.
От добра добра не ищут
Скажем откровенно: зарплата у Людмилы Федоровны более чем скромная. Как опытного управленца ее звали в другие дома, обещали платить втрое, вчетверо больше. «Зачем? – пожимает она плечами. – Это же мой дом. И я люблю его».
На нынешнем прагматичном языке это означает, что дом для нее – не просто жилище, но и собственность, за которую она – лично она – несет ответственность. Не это ли чувство главный аргумент в пользу управления домом самими жильцами? Появилось оно – значит, за судьбу строения можно не беспокоиться.