Из суда – сюда и обратно
Недавно Федеральный арбитражный суд Московского округа вынес решение, которое стало прецедентом в судебной практике. Именно по этому «клише» отныне будут решаться земельные споры между жилищными объединениями и собственниками нежилых помещений в их домах.
Шлагбаум для своих
Товариществу собственников жилья «Ленинский проспект, 137-1» уже не раз приходилось отстаивать свои права. И успешно! Благодаря сплоченности жителей, энергии и активности управляющего Ивана Алексеева. К примеру, вскоре после сдачи дома испортились фасады. А так как объект принимал город и при этом просмотрел брак, ТСЖ добилось решения о капремонте фасада за бюджетные деньги.
Недавно товарищество победило в двухлетней судебной тяжбе за кусок земли во дворе.
Предыстория конфликта такова. При строительстве дома первый и частично второй этаж предназначались под нежилые помещения. Их выкупили коммерческие организации, некоторые из которых были связаны с бывшей управляющей компанией от застройщика. Вскоре ТСЖ объявило себя управляющей компанией, лакомый кусок «ушел» от ставленников застройщика. Но их офисы остались. С ними-то и начались нелады.
ЗАО «Мустанг Ингридиентс» принадлежит 318,1 квадратного метра в доме. Это совсем чуть-чуть в составе общего имущества. Тем не менее, фирма заключила договор аренды доли земельного участка с Департаментом земельных ресурсов, установила забор, шлагбаум и разместила автостоянку для своих работников и посетителей.
Конечно же, жители сочли свои права ущемленными. ТСЖ подало в Арбитражный суд Москвы иск о признании договора аренды ничтожным. В нем указало, что договор заключен только с одним из собственников помещений. Но поскольку образовано ТСЖ, то земельный участок должен быть предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев. ЗАО «Мустанг Ингридиентс» парировало тем, что у ТСЖ нет решения властей о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, сослалось на договор аренды.
По Земельному кодексу РФ выходит: если здание находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам, то они вправе приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. То есть договор может заключить одно лицо, а присоединиться к нему вправе все собственники. Именно это требование земельного законодательства и содержал договор аренды. А значит, по мнению суда, права собственников никак не ущемлены. Суд решил, что истец – ТСЖ – не представило оснований для признания договора аренды недействительным.
Лишний аргумент
ТСЖ «Ленинский проспект, 137-1» подало кассацию в Федеральный арбитражный суд Московского округа, который отменил решение и направил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. При этом указал проверить, не нарушены ли нормы жилищного законодательства.
Вновь были выслушаны стороны. В материалах дела появился еще один аргумент не в пользу ТСЖ. Дескать, в кадастровом плане указана ориентировочная площадь, которую предстоит уточнить при межевании. Значит, окончательное формирование участка, как объекта права собственности, не завершено, нет решения органа исполнительной власти об установлении его размера и границ при передаче в собственность. Следовательно, участок принадлежит государству, и Департамент земельных ресурсов вправе был оформить договор краткосрочной аренды с одним из собственников помещений. Кроме того, ТСЖ не доказало, что обращалось к властям за приобретением участка в собственность и ему было отказано из-за наличия договора аренды. Вновь суд принял решение: права истца не нарушены.
В Федеральный арбитражный суд Московского округа пошла очередная кассация от ТСЖ.
На заседании выяснилось, что суд первой инстанции вновь не учел нормы Жилищного кодекса. Раз так, сразу и принял решение: признать договор аренды ничтожным!
Жилищный кодекс работает!
Надо отметить, что ТСЖ в этом конфликте свои права отстаивало не в одиночку. Оно вступило в Союз жилищных объединений города Москвы, и интересы товарищества в судах защищали юристы этой общественной организации. По их мнению, сам факт заключения договора аренды на долю земельного участка противоречит Жилищному кодексу РФ, потому что он принадлежит всем собственникам. А, главное, он неделим, его невозможно разделить, выделить долю в натуре, отдать офису или подъезду.
Заключив договор аренды, фирма заручилась формальным правом на земельный участок. К примеру, по жалобе жителей приезжает милиция, а ей показывают договор – смотрите, все законно!
Но вот что интересно. Договор аренды заключен 28 апреля 2005 года, через месяц после вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Выходит, не успели прочитать?
Арбитражный суд Москвы ссылался в своих решениях на земельное законодательство. Дескать, если в здании несколько собственников, то можно заключить договор аренды с одним из них, а любой другой может присоединиться к этому договору, и это не ограничивает их прав. Загвоздка в том, что в Земельном кодексе РФ речь идет не о жилых домах, а о зданиях. Заводах, например.
В юриспруденции есть понятие общих и специальных норм. Это дело касается многоквартирного дома, значит, суд должен был применить специальные нормы – Жилищный кодекс РФ.
Наверняка, ЗАО «Мустанг Ингридиентс» подаст кассацию. ТСЖ, имея на руках судебное решение, может обратиться к судебному исполнителю. Либо вызвать наряд милиции и в его присутствии самостоятельно демонтировать шлагбаум.
Обращение товарищества в суд – вынужденная мера, раньше никто в этом конфликте не хотел разбираться. Даже такому боевому ТСЖ, как «Ленинский проспект, 137-1», понадобилось почти два года на доказательство очевидного, прописанного в законе. Подобные захваты происходят сплошь и рядом. Если в доме создано ТСЖ, решением проблемы есть кому заниматься, и конфликт, как правило, получает логическое завершение. Там, где нет товариществ, захват делается тихой сапой. Люди вынуждены обходить шлагбаумы, машины, цепочки. Это судебное решение – прецедент. Впредь при рассмотрении подобных дел им и будут руководствоваться суды. Мы впервые увидели, что Жилищный кодекс РФ работает, а то ведь в судах первой инстанции вошло в привычку его не замечать.