Сказав «А», пора говорить «Б»
В конце прошлого года Мосгордума приняла закон «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2014 годы». В чем новизна этой программы, ведь столица и раньше проводила капитальный ремонт жилых зданий? С таким вопросом мы обратились к председателю совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению Дмитрию Катаеву.
Нас, наконец, услышали!
– Государство фактически признало свою задолженность по капитальному ремонту перед собственниками, приватизировавшими квартиры в домах, которые капитально не были отремонтированы до введения в действие нового Жилищного кодекса РФ. В статье 16 федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» было ясно сказано: за бывшим наймодателем сохраняется обязанность по непроизведенному капитальному ремонту жилых зданий.
Такой же ответ на вопрос депутата Государственной Думы Галины Хованской дал и Верховный суд РФ, исходя из системного толкования статьи 16 закона о приватизации, статей 158 Жилищного кодекса РФ и 210 – Гражданского. Теперь это признано и на федеральном, и на региональном уровнях. Государственная Дума приняла закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства», Московская городская Дума – программу по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2014 годы.
За семь лет на ремонт жилых зданий в Москве предполагается потратить около 500 млрд. рублей. Будет отремонтировано 13 787 многоквартирных домов, общая площадь которых составит 117,51 млн. кв. метров. Только в этом году из городского бюджета на капитальный ремонт жилья выделено 40 млрд. рублей. Планируется привлечь и средства федерального бюджета.
Это, конечно, значительный шаг вперед. Наконец-то услышаны наши предложения: выработать программу погашения задолженности государства перед собственниками за счет государственных и муниципальных бюджетов, провести ремонт, естественно, с учетом состояния каждого дома. Приоритетно финансировать организованных собственников, способных проконтролировать использование этих средств, и сочетать капремонт с мерами по энергосбережению.
Принципиально важно, что впервые финансирование выделяется, исходя из числа и состояния жилых домов, требующих ремонта. Это очень важно. Раньше сначала определяли, сколько денег может выделить бюджет, а затем смотрели, что на них удастся сделать.
Деньги – собственникам
Еще один существенный момент: государство признало, что собственник более эффективно управляет своим жильем. Даже при всех издержках, недостатках, которые есть в работе ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Но, сделав первый шаг, не решается сделать второй.
– Что вы имеете в виду?
– Заказчиком работ при освоении этих огромных денег (40 млрд. рублей) остаются чиновники. Если бы эти деньги передавались собственникам, пользы было бы больше. В этом убежден не только я, но и все члены нашего совета общественных экспертов. А среди них и председатели ТСЖ, ЖСК, люди, ко-торые будут принимать непосредственное участие в выполнении программы по капитальному ремонту. И к их голосам следовало бы прислушаться. А механизмы могут быть разные.
– Что предлагают члены совета?
– Получать бюджетные средства должны организованные собственники, то есть ТСЖ, ЖСК, жилищные кооперативы. Или – управляющие организации на основании договора с собственниками и с государством. Это не значит, что они станут получать деньги на руки. Бюджетные средства можно направлять на счета жилищных объединений по такому же принципу, как бюджетные субсидии на содержание и ремонт общего имущества в домах.
Можно пойти по другому пути – разработать регламент взаимодействия и примерные договоры ЖСК, ТСЖ, других жилищных объединений с заказчиками капитального ремонта, подрядчиками. Пусть государство контролирует каждую копейку, главное, чтобы она была использована по назначению, но единолично принимать решения о платежах должны либо собственник, либо собственник и государство (принцип двух ключей).
Мы считаем, что общественные объединения и собственники должны решать, когда и какой дом будет ремонтироваться. Кстати, по федеральному законодательству нельзя принимать решение о капитальном ремонте без решения общего собрания собственников. Можно только предложить собственникам отремонтировать их жилое здание.
– Как, на ваш взгляд, собственники смогут контролировать строителей?
– Собственники должны принимать участие в работе на всех этапах, начиная с проектирования, а не только в приемке работ. Кто лучше их знает все скрытые дефекты: что нужно отремонтировать, а что отработало свой срок и требует замены.
Да, есть данные мониторинга Московской жилищной инспекции, специальная методика, определяющая процент износа здания с учетом года его постройки, серии, сроков эксплуатации. Существуют критерии для составления проектно-сметной документации, дефектных ведомостей. Разумеется, специальная комиссия проведет обследование дома. Но всего этого недостаточно. Должны быть привлечены собственники, представители жилищных объединений, домкомов, старшие по домам. Сейчас о них нередко забывают, не всегда сообщают сроки обследований, не передают копии акта – основного документа для подготовки проекта по капитальному ремонту. Поэтому выводы комиссии об удовлетворительном, неудовлетворительном или аварийном состоянии конструктивных элементов и инженерных коммуникаций, рекомендации по комплексному или выборочному капремонту не всегда объективно отражают состояние жилищного фонда.
Нужны гарантии и страховка
Серьезный этап – выбор подрядчиков. И здесь должны участвовать общественники. Ведь больше всех заинтересованы в качестве ремонта сами жители. Впоследствии обязательства по капитальному ремонту в этих домах лягут на них, поэтому они должны и контролировать работы, и участвовать в приемке. Известно, что скрытые дефекты проявляются не сразу. Например, как проверить, сменили ли провода, если они уже забетонированы в стене? А к кому предъявлять претензии, когда тайное станет явным?
Поэтому должны быть гарантии и страховка. Строители обязаны гарантировать, что работа выполнена добросовестно, в течение пяти или двадцати пяти лет переделывать ее не придется.
К сожалению, сегодня план капитального ремонта жилого дома не всегда увязан с планом реконструкции квартала. Случается, что здания сносят вскоре после ремонта.
Кроме того, при выборочном ремонте нужно учитывать резко возросшие нагрузки на инженерное оборудование, коммуникации. Необходимо прокладывать дополнительные линии связи при использовании контрольно-измерительной техники, видеонаблюдения, информационных технологий.
Все более актуальным становится вопрос энергосбережения. Но ремонт системы отопления надо совмещать с утеплением здания, а счетчики водопотребления не ставить, как еще бывает, на старые текущие трубы. Возможно, следует разработать паспорта проведения ремонта с рекомендациями, какие технологии, материалы лучше использовать. В одних домах придется менять лифты, в других – ремонтировать газовое и электрохозяйство, модернизировать системы дымоудаления и противопожарной автоматики.
Может быть, есть смысл создать независимую экспертную службу, которая обеспечит контроль за жилищными объединениями на всех этапах ремонта.
Разумеется, о предстоящем обследовании надо заранее информировать собственников. Размещать на специальном сайте и направлять заказными письмами предложения органов власти о сроках капитального ремонта, видах и объемах работ, порядке участия в них самих жителей.
– По каким стандартам будет проводиться ремонт?
– Существуют строительные нормы и правила (СНиПы), действующие еще со времен Советского Союза. Они изменяются, совершенствуются с учетом новых технологий и материалов, но не отменяются.
– Смогут ли ТСЖ, ЖСК и другие жилищные объединения, если захотят, добавить свои деньги и сделать что-то дополнительно к перечню работ, определенному проектом?
– Если жители согласны вложить свои деньги в ремонт и использовать более дорогие, качественные материалы, например, импортную плитку или поставить трубы, конструкции, срок службы которых, скажем, не пятнадцать, а тридцать лет, то их надо поддержать. Только для этого необходимо выработать определенный механизм.
О нашем собеседнике
Дмитрий Иванович Катаев окончил химический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова. Кандидат химических наук. С 1990 по 1993 годы был депутатом Моссовета, а с 1993 по 2005 годы – депутатом Московской городской Думы.
Председатель общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению, член общественного экспертного совета при комиссии по государственному строительству и местному самоуправлению Мосгордумы, член общественного совета Министерства регионального развития РФ.
Женат, имеет двоих детей и четырех внуков.