Прорехи в законе – помехи в деле
Дома, которыми управляют ТСЖ, выглядят и содержатся куда лучше муниципальных. Но тогда почему же в России так мало их создается?
Из объятий «тяжеловеса»
Препятствий и сложностей на пути ТСЖ все еще хоть отбавляй! К примеру, по Жилищному кодексу их можно организовать в нескольких расположенных близко домах (п. 2 ст. 136 ЖК РФ). Впрочем, это было возможным и по ранее действовавшему закону о ТСЖ. Но Жилищный кодекс не регулирует создание, деятельность и реорганизацию таких товариществ. Речь идет только о ТСЖ в одном многоквартирном доме. Не предусмотрена реорганизация «многодомного» ТСЖ с помощью разделения или выделения из его состава одного или нескольких домов. Хотя в то же время законом такое разделение и не запрещено.
Примеры создания одного товарищества в нескольких десятках и даже сотнях многоквартирных домов есть в Оренбурге, Саратове, Старом Осколе и других городах. Как правило, они создавались по инициативе муниципальных жилищных предприятий и под контролем администрации города. И недостатки их очевидны. И в одном доме порой сложно обеспечить кворум на собраниях, контроль над расходованием средств. А что говорить о ТСЖ-гигантах! В них не защищены интересы многих собственников квартир. В разных домах жители преследуют свои цели, отличаются их взгляды и отношение к управлению общим имуществом.
Одному или нескольким домам выделиться из множества домов в отдельное товарищество достаточно сложно. Эта процедура должна быть прописана в уставе ТСЖ или устанавливаться общим собранием. А если в ТСЖ 181 многоквартирный дом, как в Саратове, то принять решение невозможно. Может сложиться ситуация, когда члены ТСЖ большинством голосов «не выпустят» дом из товарищества. Если в доме все собственники дружно выйдут из ТСЖ, то они все равно вынуждены будут заключить договоры с ТСЖ и подчиняться его решениям. К сожалению, такие примеры есть.
Очевидно, нужны нормы, позволяющие выйти из состава крупного товарищества по решению общего собрания собственников одного дома. Не помешали бы и меры для защиты интересов каждого дома в отдельности.
Придется «подлечить» закон
В строящихся домах ТСЖ могут организовать будущие собственники. Для этого нужно представить в регистрирующие органы решение общего собрания о создании ТСЖ, утвержденный общим собранием устав, а также данные о выбранных членах правления.
Но по Жилищному кодексу «лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на помещения». Значит, пока дом не сдан в эксплуатацию и права собственности не будут зарегистрированы, никто из жителей не может являться членом товарищества. Сложности могут возникнуть уже при регистрации ТСЖ в строящемся доме: так, в правление, сведения о котором нужно представить при регистрации, могут входить только члены товарищества.
Значит, надо четко прописать в законодательстве нормы по созданию, регистрации и деятельности ТСЖ в строящихся домах и членства в них.
У управляющих компаний в новостройках возникает проблема и при оплате жилых помещений и коммунальных услуг. У собственника жилого помещения обязанность платить возникает на следующий день после государственной регистрации права собственности.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает срок, в течение которого новосел обязан зарегистрировать свое право на квартиру. Выходит, человек, фактически владея квартирой и какое-то время не регистрируя право на нее, не обязан платить за жилое помещение и коммунальные услуги. Не могут по закону собирать взносы на содержание и ремонт общего имущества, на оплату коммунальных услуг и созданные в новостройках товарищества. Выход один – «подлечить» федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.