Артур Кескинов: «Через 2–3 года ДЕЗы будут драться за ТСЖ!»
24 апреля 2007 года вышло в свет постановление столичного правительства № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ». О том, что намечено сделать, корреспонденту «КР» рассказал руководитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства столицы Артур Кескинов.
Приоритетное направление
– 299-е постановление определило конкретные меры, призванные помочь собственникам, которые решили создать ТСЖ. Не секрет, что до сих пор включение домов ТСЖ в программу «Мой двор – мой подъезд», а также в план капремонта велось по остаточному принципу. Сейчас будет по-другому. В рамках постановления, о котором идет речь, все дворы и подъезды ТСЖ мы сможем привести в порядок за год-два. При распределении средств на капремонт дома ТСЖ будут обеспечиваться в первую очередь. Адресный перечень капремонта на 2008 год, который в ближайшее время будет представлен на утверждение правительства Москвы, включает в себя все дома, где созданы ТСЖ, эксплуатирующиеся 30 лет и более. Это принципиальное решение городских властей. Более того, столичное правительство утвердило комплексную программу развития ТСЖ.
– Артур Львович, не окажутся ли ущемленными жители «обычных» городских домов? Уже приходилось слышать опасения на сей счет…
– Вопрос не ставился так, что ТСЖ будут поддерживаться в ущерб другим домам. В Москве никто не допустит, чтобы жилые здания дошли до аварийного состояния! К слову, процент аварийного жилищного фонда у нас в городе самый низкий по России, а процент «выбытия» таких строений, наоборот, самый высокий.
Раньше, едва речь заходила о создании товариществ, капремонт становился камнем преткновения. Так вот, 299-е постановление как раз и позволяет решить эту важную проблему. По новым правилам, дома ТСЖ начнут ремонтировать, начиная с 2008 года.
– Насколько эти меры ускорят создание товариществ?
– Конечно, помощь в благоустройстве дворов и капитальном ремонте – серьезный аргумент в пользу ТСЖ. Однако мы проанализировали вопросы, которые поднимали председатели товариществ на Координационном совете при правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере, и вот что оказалось. Больше всего руководство ТСЖ волнуют проблемы регистрации, а уже затем – капремонта, земли, общего имущества.
Ускорить создание ТСЖ могли бы изменения в федеральном законодательстве. В Росрегистрации требуют нотариально заверенные копии свидетельств на право собственности (вряд ли кто-нибудь решится отдать подлинник этого документа третьему лицу). Кроме того, каждый собственник должен оплатить госпошлину – две тысячи рублей. Даже существующие ТСЖ, которые хотят внести в свои уставные документы какие-то изменения, разводят руками – ничего нельзя сделать!
Кроме того, в товариществах, созданных строителями, трудно переизбрать руководящие органы и избавиться от недобросовестных работников. Схема была простая: застройщик создавал ТСЖ, при нем – свою же эксплуатирующую компанию, которая принимала дом с огромным количеством недоделок и годами не вкладывала в эксплуатацию ни копейки. Собственники пытаются разобраться и выясняют: нельзя переизбрать председателя, нельзя внести изменения в уставные документы… При этом часть общего имущества либо продана, либо сдана в аренду непонятно кому!
Погасить конфликт интересов
– Что изменилось в предоставлении товариществам дотаций на эксплуатацию?
– Раньше эти деньги поступали через ДЕЗы или Мосжилкооперацию. Ставка была усредненной и не очень объективной, да и дирекции выдавали их по остаточному принципу. Теперь постановлением утверждена дифференцированная ставка, которая соответствует реальным затратам на эксплуатацию: от 10,65 руб. за кв. метр (для жилых домов со всеми удобствами без лифта и мусоропровода) до 14,01 руб. (для домов со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом). Получать эти средства ТСЖ будет на равных условиях с другими управляющими компаниями – через инженерную службу района.
И еще. Раньше при назначении дотации учитывались доходы товариществ. Скажем, получало ТСЖ три-четыре тыс. руб. в месяц за рекламный плакат на стене дома. На эту сумму ДЕЗ… срезал начисления. Сейчас доходы от использования общего имущества или иной деятельности в расчет ставки не берутся.
– Насколько эффективной, на ваш взгляд, окажется реорганизация ДЕЗов?
– До сих пор ДЕЗы отвечали за содержание государственного имущества, неразмеченных территорий, диспетчерских служб, объектов гражданской обороны и городского жилищного фонда. С введением в действие ЖК РФ появилось понятие многоквартирного дома, а ДЕЗы стали управляющими компаниями. И сразу возник конфликт интересов.
Очевидно, что компания, в руках которой сосредоточены бюджетные деньги для других организаций, заведомо находится в преимущественном положении. Теперь все государственные функции переводятся в госучреждения. Они отвечают за содержание территории, проводят конкурсы, начисляют дотации, выделяют их, но управлением многоквартирными домами не занимаются. Таким образом, ДЕЗы ставятся в равные условия с другими управляющими компаниями, которые могут прийти на этот рынок.
Административное деление на районы всегда давало ДЕЗам карт-бланш – они были хозяевами своей территории. Теперь, если директор ДЕЗа в силах взять в управление несколько домов из соседнего района и сможет убедить собственников в том, что его услуги при тех же ставках правительства Москвы будут лучше, то никто ему этого не запретит.
Возможна ситуация, когда эффективная дирекция поглотит менее расторопную «соседку» вместе с ее обязательствами по управлению домами. Сейчас конкуренция еще не развита, но я уверен: через два-три года ДЕЗы будут драться за ТСЖ.
Что будет с дотациями?
– В Жилищном кодексе говорится о том, что объектом управления является многоквартирный дом. И затраты должны рассчитываться на каждый дом отдельно. Собственники жалуются, что ДЕЗы не могут представить им смету…
– Схема, предложенная кодексом, не предусматривает субсидий на эксплуатацию жилья. Собственники определяют стоимость содержания дома, а город вносит деньги за свою долю по утвержденным ими ставкам. Но ведь наши жители платят по-другому. Им обслуживание обходится в треть от стоимости реальных затрат. Остальное покрывает город.
Кроме того, коммерческим компаниям эксплуатировать одно жилое здание неинтересно. Стоят, например, рядом три дома: старая пятиэтажка, в которой живут социально незащищенные группы населения, 16-этажный дом не «первой свежести» и новая высотка. ДЕЗ в любом случае усредняет цену, чтобы вписаться в ставки, определенные правительством Москвы. Иначе операционные расходы будут выше, чем доход. Вот когда москвичи сами примут решение установить экономически обоснованные ставки оплаты выше ставок правительства Москвы, тогда можно будет ставить вопрос о смете на каждый дом в отдельности. Пока же такие случаи носят единичный характер.
– Вы затронули больной вопрос. Могут ли жители и дальше рассчитывать на дотации? Или городу важно «поставить собственников на ноги», а потом…
– По крайней мере, в бюджетном плане, утвержденном на ближайшие три года, дотации предусмотрены. Хотя сами жители к такой городской поддержке относятся не совсем ответственно. Приведу пример. Там, где домофоны устанавливали за счет бюджета, их нещадно портили. Там, где жители собирали хотя бы по рублю, картина была совсем другой.
Никогда не обращали внимания на то, что в некоторых дворах территория до подъездов – на уровне Европы, а внутри – картина совсем иная? Если собственники будут платить хотя бы 50–70 процентов от реальных затрат, сразу проснется ответственность за состояние подъездов. Во многих городах России – наоборот: во дворе все плохо, потому что в бюджете нет средств, зато жители сами по очереди убирают подъезды – зачем тратить деньги на уборщицу?
Парадокс, но если содержать лифты за счет бюджета, то их по-прежнему будут гробить. Но если семья потратит энную сумму собственных денег на ремонт лифта, то вряд ли их ребенок станет его царапать и разрисовывать.
В ближайшем будущем система дотаций сохранится, но изменится их соотношение к доле жителей. Главное, что это постановление привело ситуацию в городе в четкое соответствие с федеральным законодательством, в том числе – бюджетным.
Особо отмечу: в столице система предоставления малоимущим москвичам льгот и субсидий сохраняется полностью, так что им опасаться реформы не стоит.
Всплеск активности намечен на январь
– Жители привыкли к ЕИРЦам, а теперь в обиход войдет новая аббревиатура – ИС. Не грозит ли эта реорганизация кадровым ростом?
– В свое время были опасения на этот счет и при создании ЕИРЦев. Как видите, они не оправдались. В данном случае кадровая проблема также будет решаться поэтапно. Размещаться ИС (инженерные службы) будут в помещениях дирекций. Начальник инженерной службы будет руководить и ЕИРЦем. Но не факт, что все нынешние руководители центров сохранят свои портфели, поскольку будет объявлен конкурс на замещение вакантных должностей.
– Какая роль отводится окружным инженерным службам?
– Они будут не только планировать деятельность районных ГУ, но и обеспечивать управляющие организации бюджетными субсидиями. Эта функция выведена из ИС районов: важно исключить возможность каких-либо злоупотреблений с субсидиями.
И еще. В городе внедряется единая программа для ЕИРЦев. Окружные ИС будут предоставлять доступ к ней районным ЕИРЦам. Это связано не только с централизованной печатью ЕПД, приобретением расходных материалов, но и с заботой о сохранении конфиденциальности баз данных. В случае чего вычислить, каким путем информация попала на рынки, будет просто. До тех пор, пока такие базы ведутся на районном уровне, концов не найти.
– В постановлении речь идет о создании единого реестра управляющих компаний. Ощущается ли в связи с этим оживление на рынке?
– В управленцы идут бывшие эксплуатирующие организации. Боятся, но идут. Многих останавливала непонятная ситуация с бюджетным финансированием. Сейчас его схема четко изложена в постановлении.
Реального всплеска активности ожидаем с 1 января будущего года. Пока же в городе насчитывается 120 управляющих компаний. Из них больше половины – созданные застройщиками для эксплуатации новой недвижимости. И они стремятся расширить свое присутствие на рынке. Всего в Москве работает 860 эксплуатирующих организаций. Это резерв, который заявит о себе в 2008 году.
Создание реестра не означает, что мы будем навязывать ту или иную компанию. Регистрация в нем нужна управляющей компании, во-первых, как условие для получения бюджетного финансирования. Во-вторых, она необходима собственникам: если организация нарушит свои обязательства, сведения об этом будут храниться в реестре. И через инженерные службы, через сайты будут предоставляться жителям.
О нашем собеседнике
Артур Львович Кескинов родился в 1960 году в Ереване. В 1994-м окончил Московский архитектурный институт по специальности «Архитектура», в 2001-м – Гуманитарно-прикладной институт Московского энергетического института по специальности «Государственное и муниципальное управление». С декабря 2003-го работал первым заместителем префекта Центрального округа. В 2005-м назначен руководителем Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы.