Ключ или кошелек?
В постановлении правительства Москвы от 22 мая 2007 г. № 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007–2009 годы и задании на 2010 год» освещено немало текущих проблем. Однако впервые на столь высоком уровне сказано о сложнейшей из них – незащищенности покупателей квартир в домах-новостройках.
Терпение в обременение
Как известно, длительное время после сдачи дома в эксплуатацию покупатели не могут оформить право собственности, а, следовательно, и создать ТСЖ или сменить управляющую компанию. Это приводит к злоупотреблениям со стороны эксплуатирующих организаций, выражающимся в низком уровне обслуживания, высоких тарифах и всевозможных дополнительных поборах. Учитывая объемы жилищного строительства в Москве (около пяти миллионов кв. м в год), можно представить себе масштабы «бедствия», при котором против воли москвичей из их карманов утекают сотни миллионов, если не миллиарды, рублей ежегодно из-за завышенных тарифов и навязанных «дополнительных услуг». При этом покупатели фактически оставлены один на один с застройщиком или с так называемым ТСЖ ВСК – товариществом, учрежденным самим застройщиком и полностью ему подконтрольным. Органы государственной власти не пытаются влиять на эти процессы, считая их гражданскими отношениями, и, как правило, отсылают жалобщиков в суд. В то же время в суде сложно выявить нарушения со стороны «эксплуататоров», так как со стороны все выглядит как добровольно взятые на себя людьми повышенные финансовые обязательства. По сути, до получения свидетельств о собственности процесс защиты прав граждан заходит в тупик. К сожалению, правовая незащищенность покупателей квартир на этапе строительства выгодна застройщикам, так как позволяет не допускать собственников к управлению жилым домом до оформления прав собственности.
Как появились ТСЖ ВСК
Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖ ВСК) создавалось заказчиком, застройщиком на основании ст. 48 федерального закона от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Часто они регистрировались как ТСЖ, на такие товарищества распространялись специальные нормы (глава 6 закона). Однако и действовать они могли лишь до оформления прав собственности на более чем 50 процентов помещений, проведения общего собрания и выбора правления из числа собственников помещений, но не более двух лет.
Обычно при выдаче ключей жителей вынуждали подписать заявление о вступлении в члены ТСЖ и соглашение о передаче прав по управлению долей собственности. Такое соглашение было предусмотрено постановлением правительства Москвы от 08.12.1998 г. № 942. Власти руководствовались благими целями: это позволяло в случае необходимости предъявлять претензии к управляющей организации. Пункты соглашения об установлении размера оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) должны были основываться на нормах, утвержденных правительством Москвы.
На деле же… После оформления прав собственности на более чем 30 процентов помещений как минимум треть членов правления должна была избираться голосованием этих «30 процентов». Когда собственников становилось более 40 процентов, то и членов правления, избранных ими, тоже должно быть не менее 40 процентов. После оформления прав на более чем половину помещений председатель ТСЖ ВСК или учредитель товарищества обязаны были провести общее собрание собственников по выбору правления исключительно из их числа. Но компания застройщика, как правило, об этом забывала.
Закон позволял собственникам защищаться. Можно было уведомить банк, в котором у ТСЖ ВСК открыт счет, о том, что оформлены права на более чем 50 процентов помещений. И банк должен был приостановить движение денежных средств по расчетному счету ТСЖ до выбора правления товарищества из числа собственников. Можно было обращаться в управу района с просьбой о содействии в организации общего собрания. Но… для этого они должны были хотя бы знать друг друга в лицо. В ситуации, когда большая часть квартир не заселялась годами, об организованных действиях не могло быть и речи.
Сколько ж можно!
Товариществам собственников жилья в строящихся многоквартирных домах посвящена ст. 139 Жилищного кодекса РФ. И хотя механизм их создания до сих пор не отработан, закон все же дает собственникам карты в руки. Они могут провести собрание и создать ТСЖ до получения свидетельств о собственности на основании документов, подтверждающих приобретение прав на квартиру в строящемся доме. Этот путь можно будет пройти, если переговоры с действующей управляющей компанией не приведут к конструктивному диалогу.
Сегодня власти Москвы нацелены на поддержку и оказание организационной помощи инициативным группам жителей, желающим создать ТСЖ в своем доме. В префектурах округов создаются комиссии по реализации положений программы поддержки и развития ТСЖ и ЖСК. Если в отношениях с управляющей компанией застройщика нашла коса на камень, жителям стоит обращаться в эти комиссии. Чем больше органы власти будут информированы о типичных нарушениях, незаконных действиях управляющей компании, тем эффективнее будет воздействие на их менеджмент.
Союз жилищных организаций г. Москвы всегда открыт для инициативных групп и жилищных объединений, имеющих потребность в квалифицированной юридической или организационной поддержке. Практика показывает, что порой одной консультации или участия представителей Союза в переговорах на стороне жителей бывает достаточно, чтобы управляющая компания изменила свою позицию и пошла на значительное понижение тарифа.
Самое интересное, что в новом Жилищном кодексе РФ, действующем с 1 марта 2005 года, никаких ТСЖ ВСК от застройщика не предусмотрено. Выходит, что эти организации-«фантомы» по закону должны быть ликвидированы. И они уж точно не обладают никакими полномочиями по управлению жилыми домами.