Почему бы не заработать? Ну да, на собственной недвижимости
То, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам жилья, и поэтому они несут бремя его содержания, – давно не новость. Это установил еще Гражданский кодекс, а затем подтвердил новый Жилищный кодекс. Чтобы содержать свое имущество, надо нести определенные расходы. Как правильно использовать общее имущество в многоквартирном доме, чтобы облегчить бремя его содержания, иными словами – как заработать на собственности – об этом в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Не наживы ради
Мы с пониманием относимся к такой обязанности, как несение расходов, если речь идет о личном имуществе, например, квартире, автомобиле или даче. Никому и в голову не придет просить у государства, чтобы оно оплачивало установку новых пластиковых окон в квартире, давало денег на бензин или снабжало бесплатными автозапчастями. Частная квартира, дача или автомобиль, кроме удобства и удовольствия, могут приносить и определенную материальную выгоду. Так и из имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, можно извлечь дополнительные доходы для того, чтобы облегчить бремя его содержания. Закон дает собственникам имущества такую возможность.
Извлечение доходов от использования в хозяйственных целях общего имущества в многоквартирном доме, будь то стена дома или часть подвала, – не самоцель. И поделить их между собой собственники квартир не могут. Жилищный кодекс обязывает все «заработанные» средства направлять на нужды дома – на его содержание, ремонт, различные улучшения. То есть используется общее имущество не ради наживы, а чтобы сделать проживание в доме комфортным.
Заработать можно и на крыше
Из какой части общего имущества многоквартирного дома можно извлечь доходы? Прежде всего, собственникам квартир следует внимательнее прочитать статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила). Там приводится перечень такого имущества. Кроме того, в Правилах прямо указывается, что собственники помещений в многоквартирном доме сами определяют его состав, чтобы его содержать (а также и использовать право извлекать из него доход, хотя Правила об этом умалчивают).
Таким образом, первое, что собственникам квартир можно посоветовать сделать, это описать общее имущество. Просто взять листок бумаги и начать вносить в него все, что находится в доме и по указанным законодательством признакам относится к общему имуществу. Одновременно стоит давать качественную и количественную характеристику каждой части общего имущества. Например: крыша дома – плоская с мягким кровельным покрытием, площадь – 1000 кв. м. Подвал технический – стены и пол бетонные, общая площадь 995 кв. м, высота – 1,9 м. И так далее.
Для удобства описание можно делать в форме таблицы. В ней же сразу предусмотреть несколько запасных колонок, в одной из которых, например, делать заметки о том, в каком техническом состоянии находится данная часть общего имущества (в хорошем, удовлетворительном, требующем только незначительного ремонта или в плохом, требующем капитального ремонта). В другую колонку вносить записи об использовании данной части общего имущества, которое может приносить или уже приносит доход. Например, в строчке, относящейся к крыше, может появиться запись: «установлена антенна оператора мобильной связи».
О чем расскажет описание
Из описания общего имущества можно извлечь много полезного.
Будете иметь список имущества, который необходим, если захотите заключить договор управления с управляющей организацией (это обязательное условие договора управления согласно статье 162 ЖК).
Появится четкое представление, в каком состоянии находится дом, и в каком направлении надо работать, если хотите привести в порядок ваше имущество или улучшить его.
Станет ясно, нет ли каких-то спорных ситуаций. Например, вы думаете, что подвал – общее имущество, а кто-то другой (допустим, муниципалитет) считает его своей собственностью.
Выяснится, что из общего имущества уже используется (тогда можно будет узнать, кто извлекает из этого доход), а что потенциально может использоваться для получения дополнительных средств на содержание дома.
Расставятся мысленные границы между общим имуществом в доме (принадлежащим всем собственникам), имуществом коммунальных предприятий и имуществом каждого отдельного собственника. (Прояснить этот вопрос очень важно, потому что из права собственности вытекает обязанность содержать его на свои деньги. Если какая-то часть дома – общее имущество, она содержится, ремонтируется за счет платежей всех собственников, если что-то – принадлежность квартиры, то собственник квартиры заботится об этом сам и тратит на ремонт только свои деньги.)
Зачем разводить грибы?
Есть много примеров, как извлечь доходы из дома. Такой опыт приобрели жилищные кооперативы, созданные еще в советское время, а также товарищества собственников жилья. Дело это не такое уж и новое.
Многое зависит от особенностей дома и его расположения. Предположим, ваш дом находится на центральной магистрали, с которой далеко просматривается его фасад. В этом случае на фасаде может быть размещена коммерческая реклама. А на крыше – антенны мобильной связи.
Можно выделить часть подвала и сдать ее под склад, например, для хранения керамических горшков расположенного неподалеку цветочного магазина, как это практикует один жилищный кооператив.
Часть подвала можно использовать под небольшие мастерские – сапожные или столярные. В подвалах некоторых домов после определенного ремонта могут разместиться офисы небольших фирм, у которых недостаточно средств, чтобы снимать помещения в бизнес-центрах.
Идеи появляются, когда собственники начинают думать об этом. Каждую идею надо проверять по принципу: а не приведет ли предлагаемое использование части общего имущества к возникновению каких-либо неудобств для проживающих в доме людей или к ухудшению состояния здания? Известен случай, когда кто-то из собственников приспособил подвал для выращивания грибов. Но через какое-то время обнаружилось, что в квартирах первого этажа увеличилась влажность, на стенах появилась плесень. Поэтому от такого «извлечения доходов» пришлось отказаться. Если мастерская, которая разместилась в подвале, становится источником непрерывного и раздражающего шума, это тоже вряд ли обрадует собственников квартир.
Если разрешит собрание
Жилищным кодексом (статья 44) предусмотрено, что принимать решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме – компетенция общего собрания собственников помещений этого дома. Обсуждение на собрании позволяет учесть мнение всех (или, по крайней мере, большинства) о том, что и как можно использовать для извлечения дополнительных доходов. Кроме того, необходимо заранее оценить, необходимо ли собственникам пойти на какие-то расходы для того, чтобы получить доход. Например, отремонтировать нежилое помещение общего пользования, прежде чем сдать его в аренду, или оплатить строительство теннисного корта, парковки, которые предназначены для коммерческого использования. Если расходы необходимы, то именно общее собрание должно утвердить размеры расходов и указать, какая их часть ложится на каждого собственника. Можно пригласить эксперта по инвестициям, который посчитает, через какое время затраты собственников окупятся и начнут приносить доходы.
Итак, если собственники хотят сдать в аренду какую-то часть принадлежащего им общего имущества, например, фасад дома для размещения рекламы, с чего начать?
1. На общем собрании собственники помещений дома принимают решение о том, что такой-то объект общего имущества может использоваться для получения доходов. Например, фасад дома (с указанием конкретной его части) под размещение рекламы. Это решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие 2/3 от общего числа голосов собственников в доме.
2. Надо решить, кого собственники уполномочивают заниматься конкретными вопросами по сдаче в аренду (в пользование) объектов общего имущества, на какие цели будут расходоваться средства, полученные от использования общего имущества, как будут осуществляться контроль со стороны собственников и отчетность по получению доходов и их использованию. Эти вопросы также обсуждаются на общем собрании.
Есть два варианта решения того, кто будет заниматься вопросами сдачи в аренду (в пользование) общего имущества. Первый – когда в доме создано ТСЖ, обязанность найти арендатора (пользователя) лежит на правлении товарищества. Механизм использования доходов от аренды и отчетности перед собственниками описан в уставе ТСЖ.
Если ТСЖ не создано, эту обязанность можно возложить на управляющую организацию. И четко с ней договориться, сколько вы хотите иметь дохода, на какие цели эти деньги будут расходоваться, форму и периодичность отчета. В этом случае желательно выбрать представителя (представителей) из собственников квартир, который будет связующим звеном между собственниками и управляющей организацией.
3. Поиск того, кто захотел бы арендовать данный объект общего имущества, и выбор наиболее выгодного «клиента». Это можно сделать разными способами. Например, разместить объявление в газете, что собственники дома готовы сдать в аренду под рекламу часть фасада своего дома. Или обзвонить рекламные агентства, которые занимаются размещением наружной рекламы. У потенциальных арендаторов фасада нужно запросить предложения по цене и другим вопросам, которые связаны с таким использованием имущества собственников и их интересами. Например, на какой срок потенциальный арендатор хотел бы получить часть общего имущества собственников, берет ли на себя обязательства привести фасад в прежнее состояние после окончания срока аренды или, наоборот, согласен передать конструкции рекламного щита в состав общего имущества собственников и т.д. Затем все поступившие предложения надо проанализировать на предмет выгоды и принять решение, с кем именно будет заключен договор аренды.
4. После того, как подходящий арендатор определен, необходимо заключить договор аренды (пользования). «На глазок» делать этого не стоит. Желательно привлечь к составлению договора юриста, который защитил бы в договоре интересы собственников дома, учел требования законодательства, связанные с арендой, городские нормативы по размещению рекламы и другие важные вопросы. И, если она не будет причинять никаких неудобств жильцам, можно «ударять по рукам». Договор составляется в простой письменной форме.
Доходы будут приходить на счет той организации, которая управляет домом, а именно на счет ТСЖ, если создано ТСЖ, или на счет управляющей организации, если собственники не создали собственное юридическое лицо – товарищество или жилищный кооператив. Полученные доходы будут облагаться налогом на прибыль, собственники должны иметь это в виду.
ТСЖ – сила в объединении
Возможность заработать дополнительные средства и использовать их для нужд дома у собственников реально появляется тогда, когда они объединены в самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья (или жилищный кооператив). ТСЖ как объединение собственников представляет интересы дома в целом. За сданные в аренду нежилые помещения, «кусочки» крыши, за размещение баннера на фасаде вырученные средства будут «капать» именно на счет ТСЖ и направляться на нужды именно их дома (например, на установку системы видеонаблюдения, домофона, благоустройство двора, проведение ремонта…). В ТСЖ собственникам легче контролировать, как расходуются заработанные на общем имуществе деньги.
В этом большое преимущество ТСЖ. А информацию о том, сколько и на что израсходованы средства, любой собственник всегда может запросить в правлении товарищества. ТСЖ, планируя свой бюджет, знает, что есть такая строка дохода, как, например, плата за пользование фасадом в рекламных целях. И как их потратить, на какие цели – решает общее собрание членов ТСЖ.
Коммерция в законе
ТСЖ – некоммерческая организация, но Жилищный кодекс дает ТСЖ право заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в его уставе. Это деятельность, которая приносит дополнительный доход. Согласно статье 152 ЖК к ней относятся:
– обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
– строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;
– сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, круг хозяйственной деятельности ТСЖ ограничен. ТСЖ не вправе заниматься, к примеру, торговлей продуктами или чем-либо подобным.
Если говорить о возможности для ТСЖ извлекать доходы из обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества, то это, скорее всего, относится к таким товариществам, которые имеют штат специалистов и необходимую материальную базу, позволяющие товариществу обслуживать не только свой дом, но и предлагать свои услуги другим домам. А средства, которые будут поступать от этих других домов по договорам с товариществом, и будут считаться доходом от хозяйственной деятельности.
Что касается второго разрешенного законодательством направления хозяйственной деятельности, то трудно предположить, что ТСЖ будет заниматься такой специальной профессиональной деятельностью, как строительство. Но товарищество может выступать заказчиком на строительство каких-то объектов общего имущества, которые могут приносить доход. Например, построить теннисный корт во дворе, чтобы пускать туда «посторонних» за определенную плату.
Самые легко реализуемые возможности получать дополнительные доходы – все же сдача в аренду (в пользование) общего имущества в многоквартирном доме.
По решению общего собрания членов товарищества доход, полученный в результате хозяйственной деятельности, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды. Там эти деньги накапливаются, а потом направляются на дорогостоящие работы по дому. Главное – чтобы такая хоздеятельность не мешала нормальной жизни в доме, не причиняла неудобств проживающим в нем людям. Скажем, ночной клуб в жилом доме мог бы стать неплохим источником доходов, но лишил бы всех покоя.
Если управляет ДЕЗ
ДЕЗы, которые сейчас в основном управляют нашими домами, тоже извлекают какие-то доходы. Но кто из жителей-собственников знает, в каком направлении они исчезают? Если на фасаде вашего дома красуется реклама, а на крыше – антенны мобильной связи, все это приносит деньги, и немалые, но где гарантия, что они придут именно в ваш дом?
Поэтому многое тут тоже зависит от знания своих прав. Если жители на общем собрании выбрали способ управления – управляющую организацию, заключили с ней договор, то она должна предложить собственникам использовать в коммерческих целях часть их общего имущества. И общее собрание должно дать добро или отказать. Но опять же – сколько дополнительных доходов от арендаторов поступит, на какие цели они будут потрачены – этой информацией в полной мере будет владеть только управляющая организация. И не исключено, что у нее возникнет большой соблазн использовать эти доходы по своему усмотрению. Отследить, проконтролировать их путь довольно сложно. Да, они должны отчитываться перед собранием собственников за свою деятельность. Это требование закона. Но много ли наберется примеров, когда ДЕЗы делают это?
Совет: если домом управляет управляющая организация, собственникам надо тщательно продумать и особо отразить в договоре управления, как часто и какую именно информацию они хотят получать о доходах, полученных за счет коммерческого использовании общего имущества в доме, на что и сколько потрачено денег, как собственники будут участвовать в принятии решений об использовании этих доходов. Если эти вопросы не будут отрегулированы договором, существует опасность, что общее имущество собственников будет использоваться не в их интересах, а в интересах управляющей организации, принося ей дополнительную прибыль.
Каждому – по отчету?
Кстати, в некоторых странах законом предусмотрено положение о том, что управляющая организация регулярно направляет каждому собственнику в письменном виде отчет о проделанной работе, собранных и израсходованных средствах. Жилищным кодексом РФ (статья 162) установлено, что управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если иное не установлено договором управления многоквартирным домом). Но договором управления можно определить, что отчеты должны представляться чаще, например, раз в квартал. Конечно, получать их каждому собственнику – здорово. Но это стоит денег, которые придется запланировать в общих расходах по дому – на копирование, распечатку, разноску и т.д. Согласны платить за такой способ получения информации? Очень хорошо. Но вполне можно ограничиться одним экземпляром отчета на подъезд, помещенным на доску объявлений или хранящимся у ответственного лица в подъезде. Способы могут быть разные, но они должны быть определены договором.
Материал подготовлен при содействии руководителя сектора управления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города» Ирины Генцлер