Четыре правды – это много, или Первородные грехи Жилищного кодекса
Законы бывают разные. Хорошие – прямого действия. В них все и всем понятно. Для их реализации не нужно разрабатывать поправки, нормативные акты и разъяснения, иначе говоря, дополнительные инструменты. Но таких не припомню. Зато что касается плохих…
В этом смысле Жилищный кодекс РФ – иллюстрация весьма наглядная. Простые смертные не знают, как по нему жить, чиновники – как его исполнять.
Ситуация, в которой оказалось ТСЖ «Спасское» (Центральный столичный округ, Спасский тупик, 4) – прямое тому подтверждение.
Коварный пунктик
В 2004-м собственники дома 4 в Спасском тупике создали ТСЖ «Спасское». Дом не новый – 1957 года постройки, не большой – трехэтажный, на двадцать квартир. Коммуналка, наполовину расселенная силами состоятельных жильцов. В 2005-м провели общее собрание, проголосовали за самоуправление. Однако до сих пор у руля – ДЕЗ. Председатель ТСЖ Нина Соленова уверена: препятствия чинят управа Красносельского района и префектура – не передают документацию на дом.
ТСЖ увязло в судах. В июне прошлого года Мещанский районный суд отказался удовлетворить иск о том, чтобы обязать ДЕЗ Красносельского района передать товариществу документацию на дом и сам дом в управление. Поскольку счел, что истцом не были соблюдены требования, предусмотренные законодательством.
В чем же промах? Правомочность общего собрания у суда сомнений не вызвала. Доля собственников, проголосовавших за то, чтобы многоквартирный дом управлялся товариществом, составила 61,4 процента. Дальше – руководствовались Временным положением об организации управления многоквартирными домами в г. Москве, утвержденным постановлением правительства Москвы № 9-ПП от 17.01.2006. В п. 2.2 этого документа определен порядок действий в том случае, когда собственники выбрали способом управления ТСЖ. Управляющей организации направляется уведомление о решении собрания. Если УК управляла домом по результатам конкурса или по распоряжению префекта, то уведомление посылают еще и в префектуру. Префект обеспечивает передачу документации.
Однако суд руководствовался другим пунктом Временного положения – 2.2, который регламентирует порядок организации управления при различных способах.
Если домом управляла организация, действовавшая по распоряжению префекта административного округа, в префектуру направляется не только уведомление с приложением протокола общего собрания, но и лист регистрации собственников помещений и схема распределения их долей.
Нина Соленова поясняет:
– После общего собрания оригиналы этих документов мы отдали в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО. Заверенные копии суд не устроили. Мы просили либо официально запросить подлинники, либо перенести заседание с тем, чтобы сами могли представить их. Но нам отказали. В Мосгорсуде, а затем и в президиуме Мосгорсуда решение оставили без изменения.
Юрист ТСЖ «Спасское» Вениамин Сидоров комментирует ситуацию:
– Очевидно, суд принял во внимание не тот пункт положения. Порядок этот временный и не совсем отработан технически. Даже не написано, каким образом префект должен обеспечивать передачу документации.
Впрочем, Временное положение – не единственный нормативный акт, регулирующий процедуру передачи документации. Этим же постановлением № 9-ПП Департаменту ЖКХиБ было поручено разработать порядок передачи многоквартирных домов при смене управляющих организаций. 29 сентября 2006 года департамент издал распоряжение № 05-14-31. В нем предусмотрены иные условия уведомления. Собственники обязаны представить пакет из шести документов: выписку из технического паспорта БТИ; реестр собственников помещений (физических и юридических лиц) с указанием распределения долей; сведения о проведенном оповещении собственников помещений по поводу предстоящего общего собрания; листы регистрации собственников с указанием долей присутствующих; копии доверенностей представителей собственников; протокол решения общего собрания о выборе способа управления.
Дирекции единого заказчика при передаче управления руководствуются именно этим распоряжением. Но при рассмотрении иска ТСЖ «Спасское» суды трех инстанций даже не принимали его во внимание.
В. Сидоров пояснил, что подзаконные акты становятся обязательными к общему применению только после регистрации в Минюсте и официальной публикации в СМИ. А раз этого сделано не было, документ применим только… для служебного пользования.
Очевидное-невероятное: ДЕЗу распоряжение Департамента ЖКХиБ обязательно надо исполнять, собственники же (как и суды) руководствуются постановлением правительства Москвы № 9-ПП. Выходит, если пакет документов отвечает его требованиям, то у дирекций не должно быть основания для отказа в передаче документации. И срок определен – 30 дней! А на деле…
Вас снесут, но вы мне симпатичны…
Вместе с председателем ТСЖ «Спасское» мы отправились к главе управы Красносельского района Евгению Крюкову. ТСЖ о решении собрания управу уведомило, а ответа никак не дождется. Может, Нина Соленова что-то сделала не так?
Е. Крюков: Она попыталась собрать необходимый пакет документов. Но загвоздка в том, что по распоряжению правительства Москвы № 1381 от 4 августа 2003 года «О реконструкции Рождественского бульвара и кварталов 263-268, 270 района «Мещанский» со строительством стартовых жилых домов» этот дом должны снести. На его месте построят жилые площади для волнового переселения обитателей аварийных домов Мещанского района.
Однако в прошлом году Соленова посылала запрос в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО. Из ответа следовало: дом в график отселения 2006 года не вошел. Аварийным не признан, оснований для отселения жителей не имеется. Да и каким образом это распоряжение мешает передаче документации? К тому же, если дому предстоит снос, почему управа до сих пор не проинформировала об этом правление ТСЖ?
Е. Крюков: Я не сказал, что дом идет под снос, я сказал, что вопрос требует уточнения…
Тогда и вовсе непонятно, на каком основании глава управы утверждает, что дом расположен на участке предстоящей застройки! Внятного разъяснения, как председателю действовать дальше, мы так и не получили. Глава управы порекомендовал обратиться в ДЕЗ и, объявив о глубокой симпатии к Соленовой, заверил, что обязательно разберется в ситуации.
Узаконьте вашу крышу!
В кабинете директора ДЕЗ Красносельского района Владимира Алафердова открылась другая «правда»:
– Дело в том, что собственники незаконно оборудовали мансарду, изменили конструкцию стропил. Чердачные перекрытия были деревянные, а теперь – железобетонные. Сейчас иск Мосжилинспекции к ТСЖ рассматривается в суде. Это уже не тот дом, который описан в техпаспорте. Как я могу его передавать? Прежде надо узаконить реконструкцию, внести изменения в техпаспорт.
Уточняю у директора ДЕЗ: значит, как только ТСЖ это сделает, больше никаких препятствий для передачи документации не будет? И дирекции этот дом даром не нужен?
В. Алафердов: Да пускай берут!
А был ли мальчик?
Третью правду открыл заместитель руководителя ГУП «Центр поддержки объединений жителей» ЦАО Константин Иванов. Эта организация в 2004 году заключила договор с ТСЖ «Спасское» на формирование и оформление кондоминиума. Документы подготовили, отправили на согласование, положительное заключение получили во всех инстанциях, кроме управы Красносельского района. Теперь председатель ТСЖ обвиняет центр в невыполнении условий договора. Однако К. Иванов «закрыл вопрос», показав акт приемки выполненных работ, подписанный Н. Соленовой. И высказал свое мнение о том, почему ТСЖ не может взять дом в свои руки.
По Жилищному кодексу все товарищества, созданные до его введения, должны подтвердить свою легитимность. Если в составе ТСЖ окажется менее 51 процента собственников, оно подлежит ликвидации. В «Спасском» расклад такой: 44,4 процента площади дома принадлежит городу (23,3 процента из них – нежилые помещения, которые находятся в ведении Департамента имущества г. Москвы, 21,1 процента – городское жилье). На долю собственников дома приходится 55,6 процента общей площади.
За управление товариществом проголосовало 61,4 процента, в том числе и Департамент имущества. Но при этом он не подтвердил свое членство в ТСЖ. Н. Соленова уверяет: такое заявление у нее есть, однако она его так никому и не представила. Без 23,3 городских процентов у ТСЖ остается чуть больше 40 процентов. Выходит, что оно нелегитимно и подлежит ликвидации.
За семью дверями
Владислав Иванов, заместитель начальника управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:
– Правомочность этого ТСЖ находится под большим вопросом. Без подтверждения легитимности вряд ли может идти речь о передаче документации. Понятны и опасения дирекции: передать дом при наличии несанкционированной реконструкции – значит навлечь на себя гнев жильцов, проголосовавших против ТСЖ. Перекраивать крышу или нет, Соленова не спросила ни у них, ни у нас. А ведь кровля является общедолевой собственностью всех собственников помещений в доме, в том числе и города.
В любом случае, быть ТСЖ или не быть, решает собрание собственников. Н. Соленовой не мешало бы заручиться поддержкой их большинства. К тому же решимость управлять домом хорошо бы подкрепить знанием теории. Кому, как не управе, помочь ей в этом? Но, судя по затянувшемуся конфликту, возможно, районные власти недоработали, не до конца разъяснили жителям их права и обязанности. Версий у этого конфликта много, а окончательного решения не найдено, хотя ответ-то на поверхности. В префектуре создана специальная комиссия, которая могла бы рассмотреть вопрос о передаче дома и вынести мотивированное решение. А пока бегает Н. Соленова по судам да кабинетам, требует документы, возможно, и не подозревая о том, что возглавляемое ею ТСЖ – нелегитимно.