Скажите мытарю: «Адью»!
Безусловно, поправки в Жилищный кодекс РФ, принятые Госдумой в конце декабря прошлого года, не последние. Сложно написать безупречный закон. Не менее трудно применять его положения в жизни. В помощь собственникам – разъяснения генерального директора ЗАО «АКЦ Жилком-аудит» Ирины Маликовой.
Пересчитайте товарищей
Сразу после вступления ЖК РФ в силу ТСЖ должны подтвердить свои полномочия как юридические лица. Дело в том, что в п. 3 ст. 13 Жилищного кодекса РФ определен порядок создания ТСЖ: «число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме». Если таковых окажется на самом деле меньше, то ТСЖ придется ликвидировать.
Необходимо проверить на соответствие нормам ЖК уставы и внести в них изменения. В частности, это касается полномочий правления, изложенных в ст. 147. Прежде, как правило, правление осуществляло все полномочия, связанные с деятельностью товарищества. Теперь же Жилищным кодексом РФ большая часть вопросов отнесена к компетенции общего собрания (ст. 145), которое является высшим органом управления ТСЖ.
Кто сказал, что вы должны платить налоги?
Многие председатели ТСЖ часто недовольны тем, что членские взносы расцениваются как доход и облагаются налогом. Стараясь облегчить налоговое бремя, многие переходят на «упрощенку». При этом не задумываются о том, что применяется эта система только в том случае, если речь идет о предпринимательской деятельности. Видимо, мало кто обратил внимание на замечательную норму ст. 152 ЖК РФ. В ней определено, что обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме и сдача в наем или аренду части общего имущества являются хозяйственной деятельностью товарищества. Значит, членские взносы – это целевые средства и не должны облагаться налогом на добавленную стоимость. Высшему органу управления товариществом – общему собранию – остается только определить их назначение. А правлению – учитывать их так, чтобы не подвергать налогам, в том числе на прибыль.
Жилищный кодекс РФ ввел для ТСЖ понятие «хозяйственной деятельности». На ее основании все денежные поступления должны оформляться по целевому 86-му счету. На него открываются субсчета: на содержание, на текущий ремонт общего имущества, на капитальный ремонт, на непредвиденные дополнительные расходы и так далее.
Наверняка у вас возникнет вопрос: как быть, если ТСЖ сдает в аренду часть общего имущества, к примеру, подвальное помещение. В этом случае открываете еще один субсчет: доходы от сдачи в наем общего имущества. Эти средства предназначены для собственных нужд и расходуются по решению собственников. В этом случае ст. 152 ЖК РФ – прямая защита от счетов реализации, а, следовательно, и от налогов.
Решают члены – платят все
Председателям товариществ приходится сталкиваться с ситуацией, когда собственники, не являющиеся членами ТСЖ, отказываются сдавать деньги, скажем, на благоустройство территории.
Давайте разберемся в правах и обязанностях тех и других. Члены ТСЖ участвуют в определении политики управления домом. На собрании они голосованием решают: нанимать подрядчика или обходиться своими силами, создавать целевые фонды или нет. Собственники, не являющиеся членами товарищества, не участвуют в собрании. Они вынуждены подчиняться его решениям, не могут отказаться от тех обязательных платежей и взносов, которые установит собрание членов ТСЖ. Единственное различие между теми и другими заключается в том, что отношения с членами товарищества регламентируются уставом, с остальными собственниками обязательно заключается договор. В нем указывается, какие установлены платежи, в каком размере и для каких целей они предназначены. Этот документ не свидетельствует о предпринимательской деятельности ТСЖ по отношению к собственнику, не являющемуся членом товарищества. Ведь вы не зарабатываете на этом, вы осуществляете управление своим домом. Конечно, если в договоре будет написано, что ТСЖ оказывает услуги собственнику, тогда налогов не избежать.
Ремонт в доме?
Рассмотрим, как правильно реализовать первое направление хозяйственной деятельности ТСЖ – обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества.
Обязательные платежи следует разбивать на две составляющие: на содержание и на ремонт. И соответственно, открыть два субсчета. Для чего? Содержание общего имущества предполагает повседневные работы, а ремонт проводится через определенные периоды, то есть по графику. Нужно составить смету доходов и расходов. Лучше ее также разделить на части: отдельно – на содержание, отдельно – на ремонт. Для обоснования затрат на ремонт мы рекомендуем составлять дефектные ведомости. Не можете сделать это собственными силами, обратитесь к подрядным организациям. Такая ведомость – единственное основание для составления сметы.
Теперь самое важное. Решение о ремонте общего имущества – исключительная компетенция общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ). Подчеркну – не правления и не общего собрания членов ТСЖ. Если не выполнять эту норму, то любое решение общего собрания и правления может быть оспорено.
Также двумя третями голосов всех собственников принимается решение об использовании земельного участка и общего имущества. К примеру, если правление решило сдать в аренду часть общего имущества, и собрание по этому поводу не проводилось, то любой собственник вправе оспорить это решение.
Договор – право или обязанность
Принято, что ТСЖ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг – тепла, воды. Однако п. 1 ст. 137 ЖК РФ дает возможность ТСЖ не вступать в договорные отношения: ТСЖ вправе заключать договоры на предоставление коммунальных услуг. А вправе – не значит: обязано. Это особенно актуально для тех домов, где много задолжников. Более того, если такие договоры уже заключены, вы можете расторгнуть их, ссылаясь на эту норму ЖК РФ. В этом случае ресурсоснабжающие организации напрямую выставляют гражданам счета.
Мы не рекомендуем ТСЖ выступать покупателями, да еще и потребителями коммунальных услуг. В постановлении правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» потребителем признан гражданин.
Какова же разница между понятиями «покупатель» и «потребитель»? Потребителем коммунального ресурса ТСЖ не является, но оно – законный представитель собственников (ст. 138 ЖК РФ). И если уж товарищество вступило в договор, то не от своего имени, а на основании этой статьи, как представитель собственников. Для этого в преамбуле договора следует написать следующую формулировку: «ТСЖ, выступающее от имени собственников помещений (по прилагаемому списку) и за их счет». В юридических адресах сторон со стороны энергоснабжающей организации ставится печать и подпись, а со стороны ТСЖ – «ТСЖ от имени собственников», а к договору прилагается список всех собственников.
Если при отказе ТСЖ от договора энергоснабжения теплоснабжающие организации будут грозить отказом от отопления дома, то следует учитывать, что такое отключение не допускается нормами законодательства. Поскольку ТСЖ приводят свои договорные отношения в соответствие с ЖК РФ, ресурсоснабжающие организации не вправе прекратить поставку ресурсов гражданам в дома.
Если в доме создано ТСЖ, но управляет домом управляющая организация, то обязанности по заключению договоров ложатся на нее. Еще одна тонкость. В п. 4 ст. 148 ЖК РФ говорится: правление ТСЖ управляет многоквартирным домом или заключает договоры управления. Во втором случае оно заказывает услуги управляющей компании и контролирует их качество, но не управляет домом.
Прежде законодательство позволяло передавать часть функций сторонней организации, теперь же этот порядок изменен. Мы придерживаемся такого мнения: если к управлению домом привлекается УК, то в этом случае речь идет о способе управления не ТСЖ, а управляющей компанией. А значит, решение о таком способе управления должно приниматься общим собранием собственников, а не членов ТСЖ.