Дядю ждать не надо
Куда горожанину податься… Ничего не понятно, депутаты все поправки принимают. То, говорят, собирайте собрание, выбирайте компанию, то какие-то сроки продлевают. Совсем запутались жильцы – получается, можно и не спешить? Реформа снова откладывается? Вопросов много.
Чтобы получить ответ на них, мы обратились к руководителю управления Департамента жилищной политики Виталию Акимкину. Вот что он рассказал.
Будет ли новый праздник
Прежде всего, о переносе срока (ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 251 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вызван он тем, что нет еще ряда документов, регулирующих работу коммерческих управляющих организаций. Но это вовсе не отсрочка для жильцов: пока, мол, можно ни о чем не беспокоиться, время еще есть. Беспокоиться надо!
Поясню. В постановлении правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» говорилось, что собственникам до 1 января 2007 года надо выбрать способ управления домом, а также управляющую организацию (если жильцы захотят привлекать таковую), либо создать ТСЖ. Не сделают этого – тогда за них будет выбирать районная управа. Как это будет на практике? В прошлом году тариф на техобслуживание кв. м был порядка 17 руб. (На этот год он пока не определен.) И вот управа объявляет конкурс… Но ни одна компания не откликается: не выгодно. Тогда цена повышается на 10 процентов, назначается новая дата. И снова – молчание. Цена опять повышается, и снова на 10 процентов. …Как долго может идти такой процесс? Никто не знает. Критерий один: сделать тариф привлекательным для компаний. Главное, чтобы конкурс все-таки состоялся. Нельзя же бросить дом на произвол судьбы.
Итак, волею судеб – а точнее, из-за пассивности собственников – плату за проживание диктует им управа по результатам конкурса. Не захотели сами выбирать управляющую компанию, поторговаться с ней о цене, – извольте подчиниться требованиям властей.
Надо сказать, что подавляющая часть москвичей хорошо разобралась в ситуации, – собрания проведены в 25 тыс. домов (из примерно 40 тыс.). Способ управления и управляющая организация ими выбраны. Способов, напомню, три: приглашение частной профессиональной организации, создание ТСЖ (а в ЖСК – силами уже имеющегося кооператива) и, наконец, третий – непосредственное управление, т.е. собственными силами. Последний вариант, честно признаться, проблематичен. Но если в доме всего 3–4 квартиры – почему бы не попробовать?
Что же вносит нового закон № 251? К 1 мая 2008 года жильцы должны не только провести собрание, но и пригласить конкретных управленцев и заключить с ними договоры. А управы – провести конкурсы, если собрания не было или выбор не состоялся. Таким образом, если раньше до 1 января 2007 года надо было выбрать способ управления, а если это не произошло, то после 1 января органы исполнительной власти обязаны по конкурсу определить управляющую организацию, то теперь для того и другого дан один срок: 1 мая 2008 года. К этому времени должна окончательно сформироваться новая система управления многоквартирными домами. А Госдума может наполнить праздничный день 1 мая еще одним содержанием: сломан последний барьер административно-командной системы, завершилась, наконец, злосчастная реформа жилищно-коммунального хозяйства.
Ну, а если без шуток, подчеркну: не бездействуйте!
«Мертвые души» недвижимости
Будем объективны – жесткие сроки указаны, но власти (даже не жильцы!) и сами еще не готовы к такому переходу. Необходимый пакет нормативно-правовых актов, регулирующих сферу управления многоквартирными домами, пока в полном объеме не утвержден. При этом речь идет как о федеральных, так и городских документах. Каких?
Начнем с федеральных. Не утвержден порядок определения состава общего имущества. А ведь это – основная часть и предмет договора управления! Со своей квартирой жилец справится сам, а чтобы поддерживать порядок в подъезде, обеспечить бесперебойную работу лифта, других инженерных систем – для всего этого и надо провести учет такого имущества. Пример. В доме есть подвал. Чья это собственность? Жильцов? Города? Неизвестно. Документация отсутствует. Между тем, управляющая компания может внести уход за ним в договор и заставить людей платить за это. Или произвольно увеличит площадь кровли. Впишет несуществующие задвижки. Все это – «мертвые души» недвижимости. Но под них очень удобно списать деньги.
В Москве такое описание имеется лишь для десятой части домов – 4 тыс., да и то лишь в части помещений общего имущества. Но оно необходимо для всех конструктивных элементов, всех инженерных коммуникаций. Надо знать не только их принадлежность, но и характеристики, состояние, чтобы компетентно разговаривать с управляющей компанией. Такого описания (утвержденного органом исполнительной власти) пока нет.
Городские акты. По ЖК РФ бюджетные средства на содержание и ремонт общего имущества должны поступать непосредственно, минуя ДЕЗ, потребителям услуг: либо в ТСЖ, либо жильцам (в виде субсидий на их персонифицированные счета), либо управляющей организации. Согласно постановлению правительства Москвы от 17 января 2006 года № 9 «Об организации управления многоквартирными домами», порядок такого финансирования должен был появиться еще к 1 марта прошлого года. До сих пор его нет.
Не выработаны основные принципы, согласно которым жильцы должны выбирать управляющую компанию, оценивать ее деятельность. Речь идет о квалифицированности ее работников, технической оснащенности, финансовой устойчивости. Еще в том же постановлении № 75 за прошлый год было сказано, что управляющая компания должна разместить на безотзывном депозитном счете определенную сумму денег – как гарантию того, что в случае ее разорения или просто возникновения аварийных ситуаций жильцы не пострадают.
Нет и рекомендательного реестра надежных компаний (рекомендаций правительства Москвы!), который помог бы сориентироваться жильцам в новой ситуации. Отсутствует, иными словами, важный фактор защищенности людей в части выбора организации, которой они могли бы доверить свой дом.
Надейтесь на себя
В настоящее время в Москве работает примерно 150 частных управляющих компаний. Они обслуживают до тысячи домов. Пока могу поделиться первым впечатлением – обслуживание там лучше, чем было при ДЕЗах. Жалоб меньше. Да и сами люди в таких домах стали бережнее относиться к общему имуществу. Но для серьезных обобщений время еще не пришло.
Но здесь сразу возникает парадокс: мы призываем жильцов к активности, грозим какими-то санкциями, а между тем сами медлим с решением ряда вопросов, относящихся к частному обслуживанию.
Как же быть? Нисколько не оправдывая медлительность чиновников, хочу все-таки обратиться к москвичам: не ждите 1 мая следующего года! Собрания можно проводить уже сейчас, и в меру своих возможностей, своей осведомленности, своей активности – сделать ответственный шаг: поискать управляющую компанию. Как? Да просто поговорите с соседями в районе, которые уже пригласили УК. Устроит качество, цена – заключайте с ней договор.
Нет ряда нормативных документов? И не ждите. Вот описание общего имущества. Собственники совместно с управляющей организацией могут самостоятельно составить и утвердить на общем собрании состав общего имущества, а потом его только уточнить – после выпуска городского нормативно-правового акта. Но, даже имея на руках не вполне совершенный документ, вы сможете более уверенно и грамотно подписывать соглашение с компанией. Будете знать, за что платите деньги.
Не поступают бюджетные дотации? Но есть примеры, когда жильцы – через префектуры – добиваются и этого. В общем, действуйте!
Не подписывайте приговор
Хотя частное обслуживание занимает в Москве еще ничтожную долю, но возникли проблемы, которые, видимо, со временем станут массовыми. Со стороны управляющих компаний – недовольство ограниченными сроками, на которые их выбирают жильцы. По ЖК РФ – от года до пяти лет. Их не только год не устраивает, но мало и пяти. Аргументы: обслуживание домов требует немалых инвестиций, доходность же невысокая. Вложим деньги в дом – а потом не успеем вернуть. Достанутся конкурентам.
Согласен: время небольшое. Тем не менее, мой совет компаниям: а вы на первое время особо не вкладывайтесь. Обеспечьте в доме пусть и традиционное, но надежное и качественное обслуживание. Оценят его люди, наладите с ними контакт – они сами не захотят отпускать вас. Тогда можно будет рискнуть и на большие вложения.
И в то же время совет жильцам: не заключайте первый договор больше, чем на год. Будьте осторожны. Год – срок достаточный, чтобы убедиться, что не ошиблись. После этого примете более обдуманное и аргументированное решение – иметь ли с этой компанией отношения в дальнейшем или попытать счастья с другой.
Возражения жильцов: непомерно громоздкий договор – 32 страницы! Да кто же его осилит? Нужен более компактный и доходчивый документ.
Нельзя. В Германии каждый собственник тоже подписывает договор с управляющей компанией. Так вот, в нем – 80 страниц! Там прописаны все отношения в доме, рассказано, кто и как будет решать все задачи управления. И все обстоятельно, детально. Тем не менее, каждый человек вникает, разбирается. В чем-то сомневается – идет к юристу. Как иначе? Подписывая договор, он доверяет имущество чужим людям. Разве это не его кровный интерес?
Наша боязнь «бюрократических» актов – это, по сути, неумение ценить свою же собственность, свои деньги. Ведь любую неточность или «скороговорку» компания сможет трактовать в свою пользу. В результате будете платить лишнее или мириться с плохим обслуживанием. А то и вообще можете расстаться со своей квартирой. Ничего ведь не стоит компании вписать в договор пункт, что за такую-то провинность вас выселяют из дома. А вы, не читая, подпишетесь под этим. И никакой суд тогда вас не защитит. Сами согласились.
Тем не менее, учитывая малый опыт собственнических отношений в нашей стране, неопытность людей в защите своего имущества, мы подумаем, как сделать его более доходчивым. Но не могу не сказать: привыкайте к новым документам, вникайте в новые термины. Может, тогда для вас будут более ясны реалии нынешней жизни. Быстрее привыкнете к тем социально-экономическим переменам, которые произошли в ней. И лучше поймете их.