Начали с фальстарта
Несмотря на то, что прошло немало времени с начала приватизации, мы все еще остаемся начинающими и плохо подкованными собственниками. Но хотим того или не хотим, управлять домами, в которых живем, все же придется: новый Жилищный кодекс весьма недвусмысленно возводит жителя-собственника в ранг главного заказчика на рынке жилищно-коммунальных услуг.
В наших почтовых ящиках сейчас появляются бумаги с предложением выбрать способ управления многоквартирным домом. Причем нередко в них все уже почти решено, даже указана организация, которую нужно выбрать!
Обязаны ли жители следовать подсказке или у них есть иные – альтернативные – варианты? Как правильно выбирать новых «управдомов», чтобы с непривычки не наделать ошибок? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Обязаны – звучит многозначительно
Первым делом нужно определиться со способом управления домом. Пункт 2 статьи 161 ЖК РФ гласит: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом». При этом следует обратить внимание на три существенных момента:
1. выбор способа управления – это не право, а обязанность собственников;
2. в выборе способа управления участвуют не все жители дома, а только собственники помещений;
3. в выборе способа управления могут участвовать собственники как жилых, так и нежилых помещений.
Предположим, в квартире живет семья из пяти человек и каждый их них – собственник. В таком случае в выборе способа управления участвуют все пятеро. Если же право собственности оформлено на одного, то только он имеет право участвовать в собрании по выбору способа управления. Собственники магазинов, ресторанов, аптек, иных нежилых помещений участвуют в выборе наравне с собственниками квартир. Наниматели муниципального или государственного жилья, арендаторы нежилых помещений в выборе способа управления не участвуют.
Законодательство (все тот же Жилищный кодекс) определило три возможных способа управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией.
Собственники обязаны выбрать один из трех способов.
Здравствуй, ДЕЗушка Мороз!
В посланиях, которые получают москвичи, рекомендуется выбрать способ управления управляющей организацией. Оно и понятно: составляют такие «агитки» ДЕЗы, а им, конечно, хочется сохранить ключевые позиции. Поэтому себя, любимых, они и предлагают в качестве управляющей организации. Их коммерческий интерес ясен. Скажем больше: некоторые столичные ДЕЗы взяли на себя лишнее, поспешив организовать собрания по выборам способа управления. Теперь такие собрания, скорее всего, будут признаны нелегитимными – ДЕЗы не имеют права их проводить.
И еще подробность, касающаяся способов управления. Теперь уже можно сказать со значительной долей уверенности: непосредственное управление – далеко не лучший вариант. Ведь он в принципе не предусматривает единой организации, ответственной перед жильцами за предоставление услуг ЖКХ, куда можно обратиться в случае проблем. Например, поставщик ресурсов отвечает за «транспортировку» ресурса до внешней стены здания, обслуживающая организация – за обслуживание внутридомовых систем. А за то, что в квартире должны быть тепло, холодная и горячая вода, не отвечает никто. И приходится жильцу бегать по инстанциям в поисках «крайнего». Эта форма управления уже прошла «испытания» в отдельных городах, и теперь граждане «наслаждаются» результатами реформы. Данный способ управления удобен разве что для домов на две–четыре квартиры. Для Москвы он неприемлем.
Поэтому выбирать следует из двух других вариантов: управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом). Каждый из способов, понятное дело, имеет как положительные, так и отрицательные стороны.
Сколько можно созревать?
Госдума добавила на раздумья (приняв поправки в закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») еще год. Таким образом, время «Ч» перенесено с 1 января 2007-го на 1 января 2008-го. Тем не менее, затягивать с выбором способа управления и оставлять все, как это принято у плохих студентов, на последнюю ночь не стоит. Ведь если вы в конечном итоге так и не определитесь, за вас судьбу дома решит власть. Ваше мнение при этом учитываться уже не будет.
За вас определят, сколько следует платить за содержание и ремонт жилья, какие работы должны быть выполнены в доме. Вам предложат заключить договор, который нужно будет подписать, не меняя в нем ни строчки. После проведения конкурса (будем смотреть правде в глаза) собственники помещений остаются один на один с управляющей компанией. Органы власти не вправе вмешиваться в ее деятельность. Жаловаться в префектуру, да хоть в администрацию президента, бесполезно. Префектура может пригласить управляющую организацию для «серьезного разговора», но принудить к исполнению работ она не вправе.
В случае, если управляющая организация будет плохо выполнять свои обязательства (что приведет к снижению качества обслуживания многоквартирного дома, перерывам в предоставлении коммунальных услуг), виноват будет не орган власти, а собственники. Ведь это они не потрудились выбрать способ управления. Так определено Жилищным кодексом.
Требуются Прометеи
Способ управления многоквартирным домом выбирает общее собрание. Поэтому для начала требуется определить инициатора его проведения или создать инициативную группу.
В соответствии со статьей 45 ЖК, инициатором собрания может быть только собственник помещения. А также органы государственной власти или местного самоуправления, если в доме есть жилые или нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
До объявления общего собрания собственников инициатору необходимо:
– в случае выбора способа управления ТСЖ подготовить проект устава ТСЖ и бизнес-план будущего товарищества (смету доходов и расходов);
– в случае выбора управляющей организации подготовить проект договора управления многоквартирным домом.
Напомним, что решение общего собрания обязательно для всех собственников независимо от того, присутствовали они на собрании или нет, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Если процедура проведения собрания нарушена, его решение может быть опротестовано в судебном порядке, и вся работа по выбору способа управления обернется пустой тратой средств и времени.
Штрафные санкции? Непременно!
Скорее всего, большинство собственников предпочтет управляющую компанию. Но из кого выбирать? Ведь самая большая проблема – отсутствие рынка управляющих организаций. Рынок управления захвачен ДЕЗами. И получается, что едва ли не единственная организация, которую можно пригласить к управлению домом, – «родной» ДЕЗ.
Хорошо, пусть будет ДЕЗ. Но как заставить его работать более качественно? Как сохранить при этом за собой право сменить одну управляющую компанию на другую, которая может появиться в обозримом будущем?
1. Обязательно включите в договор управления перечень работ и услуг, которые вам необходимы и которые обеспечат комфортные условия проживания в доме. А не те, которые навязывает ДЕЗ.
2. Попросите представить акт о состоянии общего имущества.
3. Потребуйте от ДЕЗа или другой управляющей компании составить смету по каждому виду работ и услуг, включенных в договор управления. Так проще будет понимать их реальную стоимость.
4. Заключите договор на один год. Это позволит в случае необходимости через год выбрать другого «управляющего».
5. Договор на срок более года можно заключать только при условии привлечения управляющей компанией инвестиций в модернизацию дома. При этом требуйте представить расчеты по окупаемости инвестиций.
6. В договор управления многоквартирным домом включите обязанность управляющей организации периодически отчитываться перед собственниками (жителями) о проводимых работах путем вывешивания отчетов на досках объявлений.
7. Не забудьте предусмотреть в договоре управления штрафные санкции в случае нарушения его условий.
Все это понудит управляющую организацию уважать вас и относиться к управлению домом более ответственно.
Выбранная компания заключает договор управления с каждым собственником. Примерная форма этого документа разработана правительством Москвы и разослана во все управы районов. Спрашивайте там. Или звоните на пейджер ГУ «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ г. Москвы» по номеру 725-26-89 для абонента «Реформа».
Материал подготовлен при содействии руководителя сектора Фонда «Институт экономики города» Владилена Прокофьева