Третий путь
Перед тем, как пустить на рынок ЖКХ частные компании, в ряде ТСЖ им дали возможность поработать вместе с государственными.
Справимся!
Началось все с того, что фирма ООО «КОННЕКТ» стала оказывать жилищным товариществам некоторые юридические услуги. Представляла их интересы в арбитражных судах, если возникал спор с поставщиками ресурсов. Добивалась, чтобы некоторым его членам отпускали несколько больше энергии, чем то предписывал скупой СНиП. Участвовала в передаче ТСЖ ряда нежилых помещений. Кто знаком с проблемой, может понять цену победы. Благодаря «КОННЕКТу» пять–шесть ТСЖ смогли отвоевать свои законные метры.
Фирма разрешала конфликты внутри товариществ. Самый экзотический процесс – когда конфликтующие, чуть ли не сошедшиеся «в клинче», жильцы одного дома создавали в нем два ТСЖ. Ликвидировать одно из них можно было только через суд. Что фирма и сделала.
Тесное знакомство с различными жилищными ситуациями дало качественный скачок: работники юридической фирмы лучше узнали жилищно-коммунальную практику вообще. И когда зашла речь о том, что в ЖКХ – как и в остальных отраслях хозяйства – государственные организации должны уступить место частным, «КОННЕКТ» пришел к выводу: справимся! Правда, первое время будем работать вместе с ДЕЗом.
Итак, теперь у ТСЖ появились две подрядные организации: государственная и частная. Как назвать этот симбиоз? Рыночным? Нерыночным? Но разве в терминах дело? Важно, чтобы хорошо содержался дом. Совместная работа того и другого предприятия как раз это и обеспечивала.
Две няньки? Совсем неплохо!
Здесь, правда, сразу возникает правовая коллизия, диктуемая ЖК РФ: у дома может быть только одна управляющая компания. Тот же ЖК, правда, подсказывает решение: конкурсы! Та компания, которая предложит жильцам лучшее обслуживание за более низкую цену, и станет менеджером. В данном случае соревнования не было. Управление осталось за ТСЖ, ДЕЗ и «КОННЕКТ» у него на подряде. Забот хватает и у всех.
В данном случае речь идет не только о разграничении обязанностей, но и правовых возможностей. Дирекция – в силу ряда причин – опутана множеством инструкций, может выполнять только те работы, которые ей предписаны, на что ей выделены деньги. Иными словами, в ее основе лежит пресловутый «затратный механизм». Частная фирма более свободна в своих решениях, она может взяться за любые работы, необходимые жильцам, – лишь бы они были оплачены.
Сразу возникает вопрос: две организации – значит, и платить надо больше? Нет, государственные расценки сохранились, для жителей не изменилось ничего. ДЕЗ и «КОННЕКТ» поделили между собой не только услуги, но и деньги – соответственно затратам каждой из них.
Дружба дружбой, а денежки…
Итак, в чем же разделение обязанностей?
«КОННЕКТ» заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Разрешает споры ТСЖ с городскими предприятиями. Речь идет о подсоединении ТСЖ к сетям Мосэнерго (та посчитала дом коммерческой организаций, а потому и заломила цены), иногда та же энергетическая организация требует предоплаты у товарищества (что в принципе невозможно – дом не кредитная организация, к тому же не может платить за неполученную услугу). Иногда возникали разногласия с Мосводоканалом, вызванные несовпадением показаний общедомового и квартирных счетчиков… Свои претензии были и у Мослифта, и у фирмы, обслуживающей кодовые замки. Договоры с этими организациями все-таки подписывали, но к ним прилагали «протокол разногласий», составленный «КОННЕКТом», что в дальнейшем облегчало расчеты.
Естественно, что всю эту работу могла провести ДЕЗ, но дирекция отняла бы у себя время, которое необходимо для наладки инженерных систем. Более того, «КОННЕКТ» вообще теперь отвечает за связи с ресурсоснабжающими организациями. За то, чтобы они – водоснабженцы, тепловики, электрики и т.д. – точно выполняли свои договоры. Ее цель – сделать так, чтобы деньги ТСЖ не тратились понапрасну.
Защищая интересы ТСЖ, «КОННЕКТ» непременно добивался преимуществ для их членов. Так, фирма отстояла право ТСЖ на некоторый перебор энергии. В самом деле – нормы нормами, а если зима холодная и включаются дополнительные электроприборы? Или так: чаще, чем положено, пользуются грузовым лифтом, завозя в квартиру новую мебель? И в том, и в другом случае – перерерасход киловатт. Наказывать за это людей? Фирма добилась, что штрафы за такой перерасход ТСЖ не платил.
Владельцы нежилых помещений – вроде бы равноправные члены ТСЖ. Не совсем так. Хотя бы потому, что посетителей в таких помещениях гораздо больше, чем в любой квартире. Значит, и вклад их в общую кассу должен быть выше. Доказали.
Проблема неплательщиков. Они есть в каждом доме. Но у дирекций хватает лишь сил, чтобы вывешивать в каждом подъезде списки «злостных нарушителей», которые, к слову сказать, нарушители в тот же день безбожно срывают. Они же уверены, что никаких «оргвыводов» за этим не последует.
Не то «КОННЕКТ». У фирмы более жесткий подход. Положено – плати. Не хватает – обращайся за субсидией. Если и в этом случае долг не покрыт – виновника вызывают в суд. Рынок сантиментов не терпит.
Еще одна обязанность – выбить техническую документацию на дом. В последние годы эта проблема особенно обострилась. Кого она раньше интересовала? Чертежи запросто могли потерять, за это никто не отвечал. Теперь ситуация иная. На место старого ГРЭПа (или РЭУ) может прийти совершенно иная организация. Возьмутся ли новые мастера вслепую обслуживать новый для них объект? Конечно, нет.
Иногда сама фирма предпринимает поиски в различных архивах. Случается, находит. А если нет? Требования к ДЕЗу: восстанавливайте документы. В ответ – сопротивление. За одним запросом – другой, тон становится все жестче. И тогда… Как в старину вызывали на дуэль друга, так сейчас – храня вполне доброжелательное отношение к партнеру – обращаются в суд. Больше того: ДЕЗ еще и платит фирме штраф за проигранный процесс.
Еще одно новшество, которое ввела фирма: в каждом доме есть свой «мастерхауз», который проследит, чтобы вовремя и качественно были устранены все неполадки – будь то квартира или дом в целом. В развитых странах это обычная картина. Фирма возродила старую практику. Управдому – назовем его так – подчиняются слесари, электрики, консьержи, уборщицы, дворники. И именно к нему обращаются люди со всеми своими проблемами.