Дети играют в «собственников». А взрослые?

Известно: самый неэффективный собственник – это государство. Согласно ЖК РФ, одним из путей разрушения государственной монополии является передача управления домами собственникам в лице жилищных объединений – ТСЖ. Но идет этот процесс чрезвычайно медленно. Почему? Этой теме было посвящено заседание Общественного совета по жилищной политике при Министерстве регионального развития РФ, где собрались жилищные активисты многих городов.Повод для встречи – самый что ни на есть прикладной. Готовилось совещание правительства РФ по проблемам ЖКХ, и глава Минрегиона Владимир Яковлев (которому поручено заниматься и этой отраслью) решил узнать, что могут сделать органы жилищного самоуправления, чтобы открыть дорогу рынку в жилищно-коммунальную сферу? А заодно обрисовал масштаб проблемы.
На сегодня в России почти 3 млрд. кв. м жилья. Из них 92 млн. – ветхий фонд. А 500 млн. кв. м. требуют немедленного ремонта. С каждым годом к этой цифре прибавляется еще 40–80 млн. Самое слабое звено – эксплуатация. Между тем о ней говорится меньше всего. Живут люди – и ладно. И хоть ЖК призывает: тот, кто стал собственником (пусть даже в результате приватизации), сам должен заботиться о своем жилье, но ведь никто не отменял обязанность города по капремонту. Но она не выполняется.
В чем причина? ДЕЗы убыточны. Их кредиторская задолженность составляет по стране неправдоподобно высокую цифру – 325 млрд. руб. И с каждым годом она становится больше. Долги по коммунальным платежам – 70 млрд. рублей.
– При этом, – заметил Владимир Яковлев, – за рубежом обслуживание домов – весьма прибыльный бизнес.
Ему возразили, что там и платят за проживание больше.
– Не аргумент, – парировал министр,– у нас требования скромнее. Комфорта не надо, но ведь не дождешься и просто приличного сервиса.
Конечно, государство помогает, но финансовые потоки (тоже внушительная цифра – 120 млрд. руб.) идут монополиям, минуя социально незащищенных граждан. Где оседают и наши, и дотационные деньги? Их не разыщет ни одна ревизия.
Что делает рыночная экономика с убыточными предприятиями? Она их ликвидирует. Или назначает внешнего управляющего. В нашем случае – постоянного. Им и станет собственник. Он же будет и владельцем домов. А город? Только в той его части, в какой в доме есть наниматели. Ну, 15 процентов, от силы – 20. Изменение управления – главная задача реформирования жилищно-коммунального хозяйства, суть реформы.
Сейчас в стране 7 процентов ТСЖ. Мало. Оптимальная цифра: 15–20 процентов. Почему не все 100? Нет нужды. Главное другое: собственники из потребителей должны стать заказчиками услуг. Не просто придирчивыми, но еще и грамотными, компетентными. А главное – ответственными! Пусть только в пятой части зданий. Но, глядя на них, жители других многоквартирных домов будут учиться, как надо жить.
Естественно, у ТСЖ должно быть больше прав, чем сейчас. Все, что находится в доме – магазины, рестораны, офисы фирм или бюджетных организаций, – все эти предприятия должны платить арендные деньги товариществу. Реклама на стене? Это тоже его заработок (а не каких-то агентств). Оно должно получать деньги даже за почтовые ящики – если само не владеет ими! Пока это мечта. Товарищества держат на голодном пайке.

За красивыми фасадами…

Затем слово взяла Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга. И сразу предупредила: мы работаем с разными городами РФ и, кроме того, с Германией, Швецией, Эстонией, Латвией. Схожие проблемы.
Прежде всего, Марина Яковлевна опровергла сложившийся стереотип, что мы все еще плохие собственники. Нет, это не так. ЖСК – такие же ТСЖ, и хотя правовые нормы у них разные, но кооперативные дома до сих пор находятся в лучшем состоянии, чем городские, – одно это говорит: не такие уж безразличные у нас владельцы квартир, вполне умеют управлять домом в целом. Просто с каждым годом это делать все труднее. Появляются новые указания – а как их выполнить, никто не объясняет.
Вот – выбор способа управления. Но, чтобы провести собрание – подготовить бланки, сделать копии с документов, снять зал, пригласить специалистов, – на все это нужны деньги. Попробуй собери их с людей… В одном ТСЖ нужно было оформить паспорт на землю. За год с 5 тыс. руб. он подорожал до 67 тыс. Можно представить, как выцарапали их с каждой квартиры. А потом выяснилось, что паспорт вовсе и не нужен. «Председателя чуть не убили», – закончила докладчик.
Да и создать ТСЖ непросто. Понятно: чиновники не спешат делиться властью. В одном из городов (М. Акимова не назвала, в каком) мэр и вовсе сказал: «Пока я здесь начальник – никаких товариществ не будет!». Как только жильцы решают сами управлять своим домом, их отключают от диспетчерской, лишают помощи аварийных служб. А уж сведения о составе имущества дома, его состоянии, список арендаторов – тайна за семью печатями.
Перенаправление финансов. Дотации, субсидии малоимущим – все эти потоки от городских предприятий теперь надо направлять гражданам. Но как? Механизма нет.
Больше всего пугает капитальный ремонт, то, что ставшие самостоятельными жильцы явно проиграют. И что на них скинут тогда все заботы о восстановлении домов.
Да и непонятно, где искать источник финансирования, – в нацпроекте «Доступное жилье» или в местном бюджете. Или – поскрипим зубами, но согласимся – из кредитов граждан, только дайте им эти кредиты? Наверное, надо задействовать все три источника. Законодательное собрание Петербурга рассматривает сейчас как раз два последних варианта. Вот только не забыть бы в новом законе одно положение: на госфинансирование имеют право в первую очередь только те дома, где созданы объединения. Они их лучше сохранят.

Улыбка Кудрина

Вопрос об информации неожиданно стал одним из главных на конференции. Случилось это благодаря эмоциональному и убедительному выступлению профессора Высшей школы экономики Елены Шоминой.
– Почему не работают законы? – спросила она. – Потому что их проводят в жизнь чиновники, которым они адресованы. Пробить эту стену невозможно. Единственный путь – подключить общественное мнение, пробудить энергию масс. Пусть граждане заставят работать административные органы. Когда они особенно остро ощутят обман и несправедливость (как это случилось с «кинутыми» дольщиками), появится неведомая прежде им самим энергия и настойчивость. Власть от их требований уже не сможет отмахнуться.
Идея Е. Шоминой – создать в каждом городе центры жилищного просвещения. Не путайте с многочисленными курсами, задача которых: содрать с людей побольше денег, а в утешение снабдить липовой «корочкой», заверив, что теперь они вполне «профессиональные» жилищники, и могут все. Ничего не могут! Управленцев учат в институтах пять лет, даже техникам-смотрителям необходимо трехлетнее образование. Но где такие институты, где ПТУ? Впрочем, снижение профессионализма в управлении домами – особая тема. Не менее важно другое: необходимо просвещение самих граждан, создание элементарного жилищного ликбеза – столько нового вошло в нашу жизнь в этой сфере. Чтобы грамотно предъявить свои требования управляющей компании, люди должны хотя бы элементарно представлять сложную инженерию своего дома, знать его «болячки», разбираться в тарифах – как с ценами в магазинах. А для этого, как минимум, надо сплотить усилия, создать в домах органы самоуправления жильцов. Вместе – легче!
Елена Сергеевна – не только талантливый пропагандист, но и умелый организатор. При ее участии такие центры созданы уже в четырех городах – Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Краснодаре, на очереди пятый – в Вологде. В Нижнем уже есть не только городские, но и районные (ближе к дому!). А консультируют, проводят семинары там студенты Высшей школы – ученики самой Шоминой. Естественно – бесплатно. В школах Вологды проводятся специальные «жилищные уроки». Во всем помогают местные власти. Подключаются общественные организации, например, потребительские союзы. И разве не замечательно – дети уже играют в «собственников»! Сознание надо менять сызмальства – только так можно воспитать не поколение «пепси», а поколение деловых людей.
Тревога Елены Сергеевны – отсутствие необходимой популярной литературы. Необходимы яркие, доходчивые, увлекательные буклеты, листки, которые станут «спутником жизни» каждого гражданина. Такие листки стали появляться в разных городах – Воронеже, Саратове, Перми, но их мало. Это капля в море.
– Правильно, – поддержал Елену Сергеевну министр Яковлев. – Но нам не выделили денег для информационной работы не только по ЖКХ, но даже по нацпроекту «Доступное жилье».
Правда, оптимистически закончил: «Но мы найдем!».
…Не иначе, как за дверьми уже стоял Алексей Кудрин и согласно кивал головой.

Мы где-то встречались

Но самое грустное впечатление от конференции – «эффект дежавю». Взволнованно и жарко обсуждались вопросы, которые так же горячо дебатировались… в прошлом веке. И даже докладчики, кажется, были те же самые. Но ведь время другое!
ЖК отменил пугающее и не всем понятное название: ТСЖ ВСК. Речь идет о том, что застройщик создавал товарищество (ВСК – «вновь создаваемый кондоминиум»), а вместе с тем и свою управляющую компанию. Секрет здесь простой: создавали втайне от жильцов, а те своих прав не знали, и о том, что живут в ТСЖ, узнавали через два–три года после его создания. Приводило это к тому, что всеми нежилыми помещениями – в том числе и сдачей их в аренду – занимались строители. Назначали свои расценки на обслуживание. Яковлев вообще предложил неожиданную версию: «Строители становятся управленцами, чтобы жильцы не могли предъявлять им претензии за недоделки». Может, и так…
Все! Забыли о ТСЖ ВСК! Забыли, как о страшном сне. А диктат строителей остался! Все так же создают «карманные» ТСЖ с «карманными» ревизионными комиссиями. Все так же водят жильцов за нос. Представитель Московской области (Пушкинский район) рассказала, что граждане платили строителям за обслуживание трубопровода горячего снабжения, его ремонт, потери в сетях… когда самих сетей не было. У каждого дома была своя котельная.

Суд идет! К сожалению…

Слово «суд» на совещании звучало неоднократно.
Льготы? Идите в суд! Не дают техдокументацию? Через суд! Впятеро увеличенные тарифы? Без суда не обойтись. Платят налог на землю, которой не владеют? Через суд! И даже – что вообще трудно понять – если берут налог на квартплату (которая почему-то считается прибылью), в этом случае тоже без суда не разберешься.
Руководство ТСЖ просто утонуло в судебных склоках. Бессмысленных (все законы – на стороне ТСЖ) и беспощадных, ибо отнимают все силы и время. Где уж там заняться благоустройством и ремонтом… Да и как уговорить людей вступить в товарищество, они – что, по склокам соскучились?
Вечный русский вопрос: «Для кого законы писаны?». Можно его переиначить: справится ли высший исполнительный орган РФ – правительство Федерации – с районной властью? Напрашивается концовка, тоже наша, тоже вечная: нет ответа… Но, может, все-таки на этот раз он появится?
Исаак Глан
От редакции: Ответ не замедлил себя ждать. 19 октября правительство РФ отправило реформу жилищно-коммунального хозяйства на доработку. При этом премьер-министр РФ Михаил Фрадков предложил «признать работу Минрегиона по организации реформирования ЖКХ неудовлетворительной».