Где кончается «мое» и начинается «наше»?

Правительство РФ постановлением № 491 от 13 августа 2006 года утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Это последний из наиболее долгожданных документов, который раскрывает и конкретизирует «букву» основного жилищного закона – в частности, статей 39 и 156 ЖК РФ.

Кто должен вставлять перегоревшие лампочки и разбитые стекла в подъезде? Кто отвечает за сухие подвалы и чердаки? Кто следит за тем, чтобы такой сложный объект, как многоквартирный дом, напичканный оборудованием и инженерными коммуникациями, функционировал исправно?

На эти и другие вопросы отвечают новые Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Каковы эти правила и как применять их на практике, читайте в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Пройдемся по списку

Бремя содержания общего имущества, согласно ЖК, лежит на собственниках квартир. Но чтобы правильно нести это бремя, надо четко знать, где «мое», а где «наше». В новых Правилах более подробно, чем в ст. 36 ЖК, сказано, что конкретно входит в состав общего имущества многоквартирного дома. В него включаются:

• помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения;
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены и колонны, плиты перекрытий, балконные и иные плиты);
• ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования);
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

До внешней границы

В Правилах подробно изложено, какое именно инженерное оборудование и коммуникации входят в состав общего имущества.

К нему относятся:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо– и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, самих отключающих устройств, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления; коллективных приборов учета электрической энергии; этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования; сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также другого электрооборудования, расположенного на этих сетях.

Примечание. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть если отсутствуют документы, подтверждающие, что в состав общего имущества дома входят наружные инженерные сети, собственники помещений несут обязанность только по содержанию и ремонту сетей, находящихся внутри многоквартирного дома.

Кто хозяин батареи

Правила сняли один из «животрепещущих» вопросов: а батарея в квартире – чья? Раньше не было ясности, и нередко возникали споры. Теперь четко сказано: она входит в единую систему отопления и является общедолевой собственностью. Допустим, хозяин квартиры захотел утеплиться и нарастить «обогревающие элементы». Но он вряд ли получит на это разрешение без проведения теплотехнического расчета. Ведь если кто-то пожелает установить еще несколько батарей, он может «охладить» целый подъезд. Это является уже переустройством. И чтобы получить на него разрешение, нужно обратиться в Мосжилинспекцию через «одно окно» в том или ином столичном округе.

Чья бумажка всех главнее

Сведения о составе общего имущества из реестра прав собственности имеют приоритет над сведениями бухгалтерского учета или данными БТИ. Муниципалитеты не смогут присваивать подвалы только потому, что они «находятся на балансе» муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены – это общее имущество, которое может быть передано в пользование за отдельную плату, чтобы тем самым сократить расходы собственников на содержание общего имущества. В качестве примера можно привести опыт ТСЖ, которые сдают в аренду подвалы, в результате чего плата за жилое помещение и коммунальные услуги снижается более чем в два раза.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Комментарий сотрудника Минрегиона России Игоря Болотова:

– Возникало немало вопросов по поводу окон, дверей и балконов. Чье это имущество – конкретного хозяина квартиры или всех собственников? Многие считали так: то, что внутри квартиры, – мое, снаружи – общее. Коль балкон, а также наружные окна – часть фасада, значит, они общие. Теперь законодательно прописано, что окна и балконы не входят в состав общего имущества.

Но это не означает, что их можно мазать какой угодно краской и делать с ними все, что заблагорассудится. Тут вступает в силу другое правило: собственники помещений обязаны содержать собственное и общее имущество в соответствии с архитектурными требованиями и проектно-сметной документацией на дом. На фасад каждого здания есть паспорт, где записано, какого он цвета. И если жители занимаются «самодеятельностью», контролирующие органы могут привлечь их к административной ответственности.

От осмотра до ремонта

Правила содержания общего имущества зависят от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. Но в любом случае эти правила включают следующее:

• осмотр общего имущества;
• освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые пользуются нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, расположенными на земельном участке;
• текущий и капитальный ремонт.

Кто вкрутит лампочку?

Итак, ответ на вопрос, кто должен менять и оплачивать лампочки в подъезде или возле него, а также в коридорах и на лестничных клетках, ясен. Поскольку эти зоны относятся к общедолевой собственности, то сами собственники и должны побеспокоиться о том, чтобы в местах общего пользования всегда было светло, а в подвалах или на чердаках – тепло и сухо. Из чего вовсе не следует, что жильцы сами должны вкручивать лампочки, – это дело сотрудников организации, обслуживающей дом.

Для того чтобы своевременно выявить все недостатки, касающиеся содержания общего имущества, проводятся регулярные осмотры, результаты которых оформляются актом. Как предусмотрено Правилами, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, собственники сами могут проводить осмотры или привлекать специалистов для проведения строительно-технической экспертизы. Также осмотры обязаны проводить должностные лица управляющей организации, ТСЖ, ЖСК.

Положен конец спорам по поводу сбора твердых и жидких отходов: куда, дескать, их относить – в коммунальные услуги или в услуги по содержанию и ремонту? В услуги по содержанию и ремонту – и никуда больше.

Согласно новым Правилам, капитальный ремонт надо проводить по решению общего собрания собственников. Причем не тогда, когда установленный когда-то властями срок давно вышел, а по мере надобности, дабы поддерживать дом в «рабочем» состоянии. Эти параметры определяются законодательством о техническом регулировании.

Закройте дверь с той стороны!

А вот перечень того, что не входит в состав услуг и работ по содержанию общего имущества:

• содержание и ремонт дверей квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, которое не является помещением общего пользования;
• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• уборка и очистка земельных участков, которые не входят в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), которые находятся на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Это обязанность собственников соответствующих участков.

НА ЗАМЕТКУ

Где и как узнать, что представляет собой список работ, которые должны быть выполнены? Обязательный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме законодательно пока не установлен. Ориентиром может служить перечень, представленный в постановлении правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом». Его можно взять за образец.

Сначала – утеплись

Казалось бы, зачем специально писать в Правилах о том, что мы и так знаем. Например, что окна и балконные двери надо утеплять самим, а не ждать дядю из ДЕЗа. Но если мы этого не сделаем, и в квартире будут ветры гулять, то не имеет смысла жаловаться во все мыслимые инстанции, что у вас температура воздуха ниже нормы, и требовать перерасчета платы за отопление. Теперь любая комиссия вправе сказать: сначала утеплитесь, а потом требуйте!

На чем стоим?

Дом, известное дело, стоит на земле.

В Правилах сказано: органы местного самоуправления должны до 1 июля 2008 года провести кадастровый учет, то есть выделить границы земельного участка, на котором расположено многоквартирное жилое здание. До тех пор, пока границы не определены, земля не входит в состав общего имущества собственников жилья. И жильцы не обязаны нести расходы на содержание придомовой территории. Это обязанность муниципальных властей.

Про долю и бремя

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.

В Правилах подробно изложено, кто и как утверждает плату за содержание и ремонт общего имущества при каждом способе управления.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений на общем собрании при выборе способа управления.

Способы следующие:

• непосредственное управление;
• управление ТСЖ, ЖСК, ЖК;
• управление управляющей организацией.

Органы государственной власти «вмешиваются в процесс» в двух случаях:

• когда по результатам открытого конкурса, который будет проводиться с 01.01.2007, собственники помещений не приняли решения о способе управления;
• в случае, если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы.

Плата устанавливается в размере, обеспечивающем поддержание общего имущества в состоянии, которое соответствует нормам и требованиям Правил. В нее включается также оплата расходов на содержание и ремонт:

• внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
• а также истребование задолженностей с собственников помещений, не выполняющих свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Многие понимают данную норму как оплату задолженности собственниками за «недобросовестных» соседей. Но это не так. Истребование задолженностей (в том числе и в судебном порядке) – одна из функций управляющей организации, которая обязана предоставить качественные услуги независимо от количества неплательщиков в каждом конкретном доме.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания принимается на срок не менее года. Для всех собственников помещений многоквартирного дома устанавливается одинаковая сумма.

Для нанимателей плату за содержание и ремонт общего имущества определяет муниципалитет. Если принятый собственниками помещений размер платы выше установленного для нанимателей, городские власти обязаны компенсировать недостающие деньги из своего бюджета.

Перечни работ и услуг, касающихся содержания и ремонта, определяют сами собственники на общем собрании. Они обязаны утвердить условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Комментарий Игоря Болотова:

– В недалеком будущем «среднегородских» (одинаковых для всех) цен не будет. Ведь каждый дом индивидуален по возрасту, материалу, из которого сделан, уровню благоустройства и т.д. Поэтому и размер платы станет дифференцированным для каждого многоквартирного дома. К тому же, помимо технических характеристик здания, имеет значение, какие именно работы и услуги жители заказывают. У каждого дома возможен свой перечень. Он и не может быть одинаковым, потому что где-то крышу надо починить, а у кого-то фонтаны во дворе требуют поддержания их в порядке.

Поэтому совет такой: когда жители будут утверждать представленный управляющей компанией список работ и услуг, нужно внимательно отнестись к тому, что предлагается. На чем-то можно даже сэкономить. Например, жильцы могут решить, что лестничные клетки они будут убирать сами. Или, скажем, зачем тратить деньги на покраску фасада (и включать такой пункт в перечень), если фасад в хорошем состоянии. Однако не стоит жалеть денег на жизненно важные работы и услуги. Такие, как содержание лифтового хозяйства, текущий ремонт кровли и внутридомовых инженерных коммуникаций.

Скажи мне, кудесник…

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе:

• получать от ответственных лиц не позднее, чем через пять рабочих дней с даты обращения, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
• проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
• требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника отдела нормативно-правового регулирования жилищной сферы Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Игоря Болотова