Воспоминаниe о Будущем
Давайте немного пофантазируем: когда-нибудь столичный «квадрат» наконец станет москвичам по карману. И значительно дешевле, чем на рынке, обойдется квартира тем, кто решит ее построить, вступив в ЖСК – и это уже не фантастика.
Сейчас в правительстве Москвы размышляют о возрождении жилищно-строительных кооперативов, которые работали бы под его опекой.
1. «Две большие разницы», но все равно дешевле
Сейчас на столичном рынке недвижимости достаточно кооперативов. Но практически все они – накопительные. То есть: вступил, копи денежки и жди момента, когда кооператив поможет приобрести квартиру. А помните, как в советские времена создавались ЖСК, объединяющие будущих соседей, например по профессиональному признаку? Возродить механизм приобретения жилья через такие ЖСК, дать москвичам возможность «построить» квартиру по цене ниже рыночной планируют столичные власти в ближайшем будущем.
«Специализированные ЖСК помогут решить квартирный вопрос, прежде всего, очередникам, – рассказывает руководитель управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Владимир Брыков. – Предполагается, что кооперативы будут создаваться двух типов. ЖСК первого типа объединят очередников. Купить квартиру по второй схеме смогут и другие москвичи».
2. Для очередников и не только…
Кооперативам, объединяющим очередников, планируется предоставить существенные преимущества. Предполагается, что кооперативы этой группы будут получать земельные участки под строительство вне конкурса бесплатно. Возможно, бесплатно достанется им и проектная документация по дому.
Вторая группа кооперативов (не очередники) будет участвовать в конкурсах, тендерах на общих основаниях наряду с коммерческими застройщиками. Конечно, конкурировать с крупными застройщиками кооперативам сложно. Поэтому предполагается, что условия конкурсов на строительство на некоторых участках столичной земли будут сформулированы так, чтобы кооперативы могли быть конкурентоспособными.
Правда, не все москвичи смогут построить себе жилье в ЖСК второго типа. Предполагается принятие правовых документов, регламентирующих порядок вступления в кооператив.
Вариантов формирования ЖСК второго типа много.
Например, вступить в кооператив смогут москвичи, обеспеченные жильем меньше нормы предоставления – 18 кв. м на одного члена семьи.
Вполне возможно, что специализированные ЖСК будут формироваться по профессиональному признаку. Например, кооператив объединит медиков, учителей и т.д. Или будут сформированы кооперативы из молодых или многодетных семей.
Кстати, жилищно-строительный кооператив, объединяющий молодые семьи не очередников, существует – дом уже на стадии приемки.
3. Почем выйдет метр?
Ориентировочно квадратный метр в кооперативах, объединяющих очередников, не превысит себестоимости строительства. Сегодня это 30 000 руб. за кв. м. Правда, возможны и отклонения от этой цифры – как в одну, так и другую сторону.
Например, принял кооператив решение о более экономном расходовании своих средств, провел конкурс среди застройщиков, и нашел единственного, готового возвести дом по меньшей цене… Тогда, возможно, метр обойдется еще дешевле. Но кооператив может принять решение и об улучшении потребительских качеств строящегося дома. Так, допустим, захотят члены ЖСК жить не в панельном доме, а в монолитном, с улучшенной планировкой квартир. В этом случае метр будет стоить дороже. Но такое решение может принять только высший орган правления кооператива – общее собрание членов-пайщиков.
«Метр для членов ЖСК второго типа ориентировочно будет стоить в 1,6 раза больше, чем для очередников, – продолжает Владимир Брыков. – Если бы строительство началось сегодня, пайщики второй группы заплатили бы ориентировочно по 48 000 рублей за кв. м. Согласитесь, это намного ниже цен на рынке жилья. Но и у этой группы также общее собрание членов ЖСК вправе принимать различные решения, из-за которых стоимость метра может качнуться в сторону его удорожания или удешевления».
Членам кооператива придется понести и некоторые дополнительные расходы. Помимо паевых, они будут вносить вступительные и членские взносы. Размер их также определит общее собрание членов кооператива.
4. Не забудьте сделать меня пайщиком
Если метр жилья, возводимого ЖСК, будет стоить значительно меньше, чем на рынке, наверняка многие москвичи, располагающие хоть какими-то средствами, будут стремиться вступить в кооператив. Как же будет формироваться состав пайщиков ЖСК?
Пока предлагается следующая схема.
«Во-первых, предполагается, что будут сформированы списки желающих вступить в ЖСК, жилищные условия которых соответствуют требованиям московского правительства, – продолжает комментировать ситуацию Владимир Брыков. – Департамент жилищной политики создаст из претендентов инициативную группу, которая станет учредителем кооператива. И каждый ЖСК будет создан под конкретный земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. Число членов кооператива будет строго соответствовать числу квартир в строящемся доме. Инициативная группа должна наладить связь с желающими вступить в кооператив, созвать общее собрание. Его решением формируются органы правления данного ЖСК».
Общее собрание пайщиков второй группы кооперативов будет предоставлять права правлению участвовать в инвестиционном конкурсе с диапазоном допуска платы, которую должен внести кооператив правительству Москвы.
5. И плюс ипотека. Банки помогут
Во время строительства может оказаться, что денег членов кооператива на возведение дома явно не хватает. Потому что, например, резко вырастет стоимость строительных материалов. Городские власти предусмотрели и такой вариант развития событий. Если денег пайщиков не достает, на помощь придут банки.
Существует два варианта получения банковских кредитов:
- Заем банка под залог права строительства на данном земельном участке у юридического лица, либо под залог земельного участка, если оформлены права собственности кооператива на этот участок.
- Кредит – под залог права собственности.
Так как дом только возводится, и квартиры в собственность на этом этапе еще не оформлены, банки выдадут кредит по первой схеме – кооперативу, то есть юридическому лицу. Когда же дом будет достроен, пайщики смогут оформить свои квартиры в собственность. А значит, и оформить ипотеку. Теперь выплачивать кредит за квартиру будет каждый член ЖСК. Эта схема привлечения банковских средств в кооперативы на этапе строительства широко используется во многих странах мира.
По этой схеме банки готовы будут кредитовать кооперативы обеих групп. Благодаря ипотечным кредитам и так относительно недорогое жилье станет еще более доступным большинству москвичей.
6. Срок – до двух лет!
Мэр столицы принял решение об организации в следующем году 3–4 специализированных ЖСК. Власти надеются, что, предоставив возможность жителям города «строить» жилье на льготных условиях, удастся повысить доступность жилья для москвичей.
Известно, что цикл строительства жилого дома – три года. Первый уходит на согласования и принятие решений, второй – на разработку проектной документации, и лишь третий – непосредственно на строительство. Но в ситуации со специализированными ЖСК, формируемыми из числа очередников, планируется сократить этот цикл до двух лет. Экономия времени достигается, если кооперативу будет предоставлена предварительно разработанная городом исходно-разрешительная документация.
То есть, если в 2007 году москвич вступит в кооператив, то в 2009 – отметит новоселье.