Налоговый справочник ТСЖ

В редакцию продолжают поступать письма от работников ТСЖ и ЖСК, интересующихся вопросами налогообложения. Ответить на них мы попросили профессора Илью Фельдмана.

Так да или нет?

– Должны ли учитываться ежемесячные платежи граждан на содержание и ремонт общего имущества ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль? Мы полагаем, что не должны.
– В вашем вопросе содержится неточность. В данном случае надо говорить не об общем имуществе ТСЖ, а об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество – это не собственность ТСЖ как юридического лица. Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это следует из статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).
В соответствии со статьей 135 ЖК РФ ТСЖ – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, создаваемая для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме и обеспечения его эксплуатации. Обеспечивать эксплуатацию общего имущества – значит самостоятельно или (и), заключив договор со сторонней организацией, содержать, обслуживать, ремонтировать общее имущество. Следовательно, деятельность ТСЖ по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества – это его основная уставная деятельность.
Уставная деятельность ТСЖ не имеет ничего общего с выполнением работ или оказанием услуг для собственников помещений. Это очевидно из следующих положений:
1. В соответствии со статьей 38 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) один из обязательных атрибутов работ и услуг – реализация. Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Но собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделить в натуре свою долю в общем имуществе (ст. 290 ГК РФ; п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому, если, например, ремонтируется или обслуживается какая-то часть общего имущества (лифт, сантехника и т. п.), то невозможно ответить на вопрос, для какого конкретно собственника (другого лица) это делается. Так что признаки реализации, соответствующие пункту 1 статьи 39 НК РФ, отсутствуют. Значит, – отсутствуют работы и услуги.
2. В соответствии со статьями 702 и 779 ГК РФ работы выполняются и услуги оказываются на основе договоров между заказчиком и подрядчиком (исполнителем). Но между членами ТСЖ и товариществом действующее законодательство не предусматривает договорных отношений. Отношения, которые существуют между членами ТСЖ и товариществом, определяются уставом, общим собранием, сметой, учетной политикой, но не договором. Значит, в рамках уставной деятельности ТСЖ отсутствуют понятия «заказчик» и «подрядчик» («исполнитель»). Нет стоимости, сроков, актирования и принятия работ и услуг, нет волеизъявления сторон. То есть снова приходим к выводу об отсутствии признаков реализации, которая может существовать только при наличии договорных отношений. А нет реализации – нет работ и услуг.
3. В соответствии со ст. 2 ГК РФ работы и услуги, направленные на систематическое получение прибыли, – это разновидность предпринимательской деятельности. Рынок, коммерческий риск, себестоимость, рыночная цена – необходимые атрибуты предпринимательства. В рамках уставной деятельности ТСЖ все эти признаки предпринимательской деятельности отсутствуют: ТСЖ не выходит с предложением работ или услуг на рынок, отсутствует рыночный риск, нет себестоимости, нет рыночных цен. Следовательно, отсутствуют основания для признания какой-то части уставной деятельности ТСЖ работами или услугами.
4. Статьи 716, 717, 782 ГК РФ дают заказчику либо исполнителю право одностороннего отказа от исполнения договора подряда или договора возмездного оказания услуг. В рамках уставной деятельности ТСЖ подобная ситуация немыслима. ТСЖ не вправе хотя бы на короткое время прекратить основную деятельность, ради которой оно создано. И это еще одно доказательство того, что, уставная деятельность ТСЖ не имеет ничего общего ни с выполнением работ, ни с оказанием услуг.
И взносы собственников на содержание и ремонт общего имущества ни в коей мере не могут признаваться выручкой от реализации.
В некоммерческих организациях, основанных на членстве (а ТСЖ – именно такая организация), взносы членов на содержание этих организаций и ведение уставной деятельности – это членские взносы. Поэтому ту часть взносов члена ТСЖ, которая должна покрывать расходы на содержание и ремонт общего имущества (т. е. на содержание ТСЖ и ведение уставной деятельности), вполне правомерно признать членскими взносами. Если эти средства использованы ТСЖ по назначению, то в соответствии с п. 2 статьи 251 НК РФ они представляют собой целевые поступления, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
В условиях ТСЖ вполне возможна и иная трактовка взносов собственников на осуществление уставной деятельности. ЖК РФ возлагает на ТСЖ обязанность (ст. 138, п. 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Это означает, что в системе договорных отношений ТСЖ выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ) в силу полномочия, основанного на указании закона. В свою очередь, собственники помещений выступают по отношению к ТСЖ в роли доверителей. Их взносы на осуществление уставной деятельности ТСЖ представляют собой средства, направляемые поверенному (товариществу) в счет возмещения затрат по содержанию, сохранению, текущему и капитальному ремонту общего имущества.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ доходы в виде имущества, поступившего поверенному на основе представительства, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Представительство в равной степени распространяется на всех собственников – как членов, так и не членов ТСЖ.
Таким образом, ежемесячные взносы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не могут облагаться ни налогом на добавленную стоимость (отсутствует реализация), ни налогом на прибыль.
Все сказанное в отношении ТСЖ в равной степени относится к жилищным и жилищно-строительным кооперативам.

О накоплениях для капремонта

– ТСЖ собирается создать резерв для проведения капитального ремонта дома. Для этого необходимо накопить целевые денежные поступления от жильцов – собственников жилья согласно составленной смете. Все, что удастся накопить, ТСЖ предполагает использовать в дальнейшем строго по назначению – для капитального ремонта. Будут ли такие суммы учитываться для целей налогообложения прибыли? Правомерно ли применение положений статьи 260 Налогового кодекса?
– Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме – это часть уставной деятельности ТСЖ. Поэтому взносы собственников помещений, создающие резерв на капитальный ремонт, представляют собой часть взносов по содержанию и ремонту общего имущества. С учетом сказанного в ответе на первый вопрос эти взносы не учитываются для целей налогообложения по налогу на прибыль.
Что касается второй части вашего вопроса, то статья 260 НК РФ не имеет никакого отношения к ремонту общего имущества в многоквартирном доме, так как дом не является собственностью и объектом основных средств ТСЖ.

Коммунальные услуги – не доход

– Является ли плата членов ТСЖ за коммунальные услуги выручкой от реализации работ, услуг, учитываемой при определении налоговой базы по налогу на прибыль ТСЖ?
– Не является. Средства, поступающие в оплату коммунальных услуг, не имеют никакого отношения к общему имуществу в многоквартирном доме, и поэтому они не могут признаваться целевыми поступлениями. Но это не означает, что данные средства образуют доход ТСЖ.
Согласно ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Таким образом, в отличие от товаров и работ, услуги производятся, реализуются и потребляются одновременно. Это означает, что услуга всегда направлена непосредственно потребителю. Закупать, накапливать, перепродать услугу невозможно. Собственники помещений непосредственно потребляют все коммунальные и иные услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. ТСЖ лишь оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет от членов ТСЖ, действуя на условиях представительства (п. 8 ст. 138 ЖК РФ; ст. 182 ГК РФ). Само ТСЖ собственникам помещений никаких коммунальных услуг не оказывает. Так что рассматривать коммунальные платежи как некую выручку товарищества – значит, допускать серьезную ошибку.
Платежи собственников за коммунальные и иные услуги (далее – коммунальные платежи) не могут формировать доход ТСЖ. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это значит, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, ибо в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит (чистые активы организации не увеличиваются). Примерами подобных поступлений, не образующих дохода, служат получаемые авансы, кредиты, займы и т. п.
Поступающие от собственников помещений средства на оплату коммунальных и иных услуг, хотя и не являются заемными средствами, но аналогично заемным средствам образуют у ТСЖ обязательство перед собственниками оплатить услуги, оказанные им третьими лицами, точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет. То есть экономическая выгода в этом случае не возникает.
С точки зрения бухгалтерского учета, начисленная собственникам сумма коммунальных платежей (дебиторская задолженность) одновременно является обязательством со стороны ТСЖ использовать данные средства строго по назначению (кредиторская задолженность). Эта кредиторская задолженность сокращается по мере использования средств (по мере начисления платежей обслуживающим организациям).
Поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ избытка указанных платежей – это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед собственниками помещений. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению, либо сторнированы излишне начисленные суммы.
ТСЖ в своих отношениях с собственниками помещений действует на условиях представительства. Это в полной мере относится и к коммунальным платежам. Они представляют собой не что иное как средства доверителей, направляемые поверенному (товариществу). Соответственно, указанные суммы не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ).
Итак:
1. Коммунальные платежи не могут облагаться налогом на добавленную стоимость, поскольку для ТСЖ они не представляют выручку от реализации.
2. Коммунальные платежи не могут образовывать налоговую базу для начисления налога на прибыль, потому что для ТСЖ они являются средствами, поступившими от доверителей.

Только предпринимательство!

– ТСЖ применяет упрощенную систему налогообложения. В качестве объекта налогообложения приняты доходы. Надо ли учитывать при определении объекта обложения единым налогом взносы собственников помещений, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг?
– Нет, не надо. В соответствии со статьей 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики учитывают:
– доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ;
– внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
Ни взносы по обеспечению эксплуатации общего имущества, ни коммунальные платежи не могут признаваться в качестве выручки от реализации работ или услуг. Следовательно, в этих случаях доходы от реализации отсутствуют.
Взносы и платежи не могут также квалифицироваться как внереализационные доходы. В соответствии со статьей 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ. Взносы членов ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества (т. е. на содержание ТСЖ и ведение уставной деятельности) могут квалифицироваться либо как членские взносы, которые в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ признаются целевыми поступлениями, либо как средства доверителей, направляемые поверенному (товариществу), предусмотренные подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ. И в том, и в другом случаях указанные взносы не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Взносы на содержание и ремонт общего имущества, поступающие от собственников, не являющихся членами ТСЖ, а также коммунальные платежи всех собственников помещений – это направляемые поверенному (товариществу) средства доверителей, не учитываемые при определении налоговой базы согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
Таким образом, при определении объекта налогообложения по единому налогу, уплачиваемому при использовании упрощенной системы налогообложения, ТСЖ учитывают только доходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (например, доходы от сдачи в аренду общего имущества), с реализацией ненужного имущества, а также внереализационные доходы, признаваемые в соответствии с пунктами 3, 6, 8, 10, 12, 14, 18, 20 статьи 250 НК РФ.
Все сказанное в отношении ТСЖ в равной степени относится к жилищным и жилищно-строительным кооперативам.