Что значит – жить по правилам?
Квартиры, где мы живем, не просто квадратные метры. Это довольно сложные конструкции, которыми тоже надо уметь пользоваться. Более 20 лет ориентиром в этом нам служили правила, утвержденные еще блаженной памяти Совмином РСФСР.Но заветы минувшей эпохи безнадежно устарели. Жизнь стала другой, квартиры большей частью перешли в собственность (разработчики прежних правил такого и в кошмарном сне представить не могли). Кроме того, изменились взаимоотношения между владельцами жилья и нанимателями или арендаторами. Поэтому прежние правила пришлось «переписать»: новые «Правила пользования жилыми помещениями» утверждены постановлением правительства РФ № 25 от 21 января 2006 года. Про «социалистическое общежитие» в них, разумеется, нет ни строчки. Зато есть много другого, что созвучно времени. Они, к примеру, учитывают положения Жилищного кодекса РФ, принятого больше года назад. И, в частности, его 17-й статьи, которая гласит, что и собственники, и наниматели жилой площади должны жить по правилам. Каковы же они? Что изменилось с их принятием? Что можно делать со своей квартирой, а чего нельзя? Об этом – в сегодняшнем выпуске «СБ».
Изоляция по правилам
Согласно правилам «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для проживания граждан».
Правила закрепляют и разъясняют положения, введенные новым ЖК РФ. Они определяют порядок пользования жилыми помещениями.
Собственники и наниматели
Старые правила касались только жителей, живущих в домах государственного и муниципального фонда. Новые – устанавливают порядок пользования жильем также и для собственников квартир. Прописаны права и обязанности как нанимателей, так и собственников. У нанимателей – тех, кто живет в квартире по договору найма, – и у собственников права разные.
У собственников прав больше, но и обязанностей тоже. К примеру, нанимателю, затеявшему перепланировку своей квартиры, нужно обязательно ее согласовать с наймодателем. Он может вселить к себе родственников или сдать квартиру в аренду только с согласия совместно проживающих членов семьи и наймодателя. Собственнику квартиры никаких разрешений на это не требуется, он вправе свободно распоряжаться своей жилплощадью. Зато наниматель может потребовать от наймодателя «своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества».
У них в отличие от собственников жилья есть право «наказать» рублем наймодателя. Например, если тот не исполняет или плохо исполняет свои обязанности: не проводит своевременно капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, не предоставляет или предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества. В таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ). Собственнику же, напротив, вменяется в обязанность оплачивать капремонт из своего кармана и вообще участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Когда возникают права
Право пользования жилыми помещениями возникают:
– у нанимателей – с момента заключения договора найма (социального, коммерческого);
– у собственника – с момента возникновения права собственности на жилье.
Договор социального найма пришел на смену ордеру. Это важный документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. Напомним, что такой договор заключается в простой письменной форме между собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем) жилого помещения. Права и обязанности сторон – как нанимателя, так и наймодателя – подробно расписаны в Типовом договоре социального найма, утвержденном правительством РФ в мае 2005 года. В новых «Правилах» появился раздел, посвященный правам и обязанностям собственника жилья.
В надлежащем состоянии
Независимо от того, наниматель вы квадратных метров или живете в собственной квартире, вы должны жить по правилам. Главное из них – «поддерживать надлежащее состояние» и самой квартиры, и «помещений общего пользования».
Что такое – поддерживать надлежащее состояние? Это значит, соблюдать чистоту и порядок в квартире, подъездах, лифтах, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования. Не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. А также соблюдать права и законные интересы живущих рядом.
Возможно, кому-то это покажется общими словами и прописными истинами. Но есть немало документов, в которых «общие слова» конкретизированы и расписаны весьма подробно. За каждой «общей фразой» стоят требования законодательства, содержащиеся в:
а) технических регламентах;
б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах;
в) гигиенических нормативах;
г) технических правилах и нормах;
д) действующих строительных нормах и правилах и др.
На всех – одна
Есть обязанность, общая для всех, – своевременная оплата жилищно-коммунальных услуг. Наниматель вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Напомним, что малоимущие жильцы, занимающие жилье по договору социального найма, освобождаются от платы за наем жилого помещения. Собственник оплачивает из своего кармана содержание и ремонт квартиры, вносит плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плату за ЖКУ.
Как еще заработать на квадратных метрах
Кроме того, и наниматели, и собственники квартир могут зарабатывать дополнительный кусок на жизнь, сдавая часть жилплощади (а в случае временного выезда – всю целиком) в поднаем. При этом наниматели должны заручиться письменным согласием наймодателя. А также членов своей семьи, в том числе, временно отсутствующих. Собственнику такое разрешение не требуется. Он сам себе хозяин.
Балконы не затаривать!
Что можно и чего нельзя делать там, где живешь, в прежних правилах было расписано более подробно. Например, запрещалось курить в подъездах, холлах и на лестничных площадках жилого дома. Запрещалось создавать повышенные шумы и вибрации. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускалось лишь при условии «уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома». Не дозволялось содержать на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел. Из новых правил кошечки, собачки и птички вместе с пчелами упорхнули. Многое из того, что можно и чего нельзя делать в своих домах и квартирах, регламентируется, в частности, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя от 29 сентября 2003 г. № 170. Согласно этому документу жильцам запрещается:
- использовать газовые и электроплиты для обогрева помещения;
- складывать на лестничных площадках бытовые вещи, ящики, инвентарь и прочие предметы;
- использовать чердаки для сушки белья, устройства мастерских или складов;
- загромождать балконы и лоджии мебелью, тарой и прочими тяжелыми вещами, загрязнять и захламлять их;
- переоборудовать и пристраивать балконы и лоджии, устанавливать эркеры и козырьки, застраивать межбалконное пространство;
- без разрешения крепить на стены дома растяжки, вывески и т. п.;
- устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны;
- красить снаружи оконные рамы краской, отличающейся по цвету «от установленного для данного здания», либо устанавливать пластиковые окна другого цвета;
- изменять оформление балконов и устанавливать новые кронштейны для крепления цветочных ящиков без согласования с органами местного самоуправления (управой и т. п.). «Расположение, форма и крепление цветочных ящиков «должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания».
Текущий ремонт
Текущий ремонт своих квадратных метров – обязанность всех жильцов. В прежних правилах даже было расписано детально, что именно делать. От оклейки стен обоями до замены батареи. В новых подобный «регламент» отсутствует, но он расписан в Типовом договоре социального найма.
Как следует из Типового договора социального найма жилого помещения, к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. А также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем (либо связано с капитальным ремонтом дома), то они производятся за счет наймодателя.
К слову, переклеивать обои, белить потолки, то есть делать текущий ремонт предписывается не реже раза в пять лет. Никто, конечно, строго не контролирует, укладываетесь ли вы в эти сроки, но такую норму рекомендуют ВСН (ведомственные строительные нормы) 58-88.
Жилье – на время
Впервые в новых правилах появился раздел, посвященный пользованию специализированным жильем (служебными помещениями, общежитиями и т. д.), которое предназначено для временного проживания. Оно предоставляется гражданам:
- на время работы, службы, обучения;
- в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
- в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
- в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
- для проживания вынужденных переселенцев и беженцев;
- для проживания нуждающихся в специальной социальной защите;
- для проживания в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.
Обитатели такого жилья обязаны на общих основаниях делать текущий ремонт комнаты или квартиры, своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Однако в отличие от других нанимателей у «спецпоселенцев» нет иных прав, чем пользование общим имуществом. Ни сдавать квадратные метры в поднаем, ни обменивать его они не могут.
Бизнес на дому
От излишнего диктата и зарегулированности в документе отказались. Прав у постоянных «пользователей» жилья по новому Жилищному кодексу и по новым правилам стало больше. Например, в ранее действующих правилах был пункт, запрещающий использовать жилье в целях наживы и извлечения нетрудового дохода. К примеру, запрещали какую-либо профессиональную деятельность на дому. За нее могли и посадить. Теперь в квартирах разрешено не только жить, но и трудиться, то есть использовать «для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности». При условии, что это не нарушает права и законные интересы соседей, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. То есть токарный станок в квартире вряд ли следует устанавливать. В правилах ясно сказано, что квартира не предназначена для размещения в ней промышленного производства.
Нельзя также открывать на дому аптеки, продовольственные магазины, превращать квартиру в склад химических и взрывоопасных веществ.
Если кому-то все же приспичит заняться производством на дому, жилое помещение сначала нужно перевести в нежилое, с отдельным входом, особыми санитарными, пожарными и пр. техническими условиями. Пройти массу согласований с различными ведомствами. Заранее ясно, что никто такое не разрешит. А заняться, допустим, репетиторством или адвокатской практикой – пожалуйста, надомничайте, извлекайте «личную наживу». Главное – не мешать соседям.
Работать на дому не разрешается только тем, кто проживает в квартирах коммерческого найма и специализированном жилье.
А контролеры кто?
Мой дом – моя крепость. Кто же спорит с аксиомой?! Хотя из нее вовсе не следует, что в своей крепости можно жить по принципу «что хочу, то и ворочу». Контроль за соблюдением собственниками и пользователями норм и правил содержания жилого фонда возложен на государственные жилищные инспекции. Как сказано в «Правилах», жильцы обязаны «допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.
Точно такой же пункт прописывается в договоре управления между собственником помещения и управляющей организацией. Договор управления заключается с каждым собственником при выборе на общем собрании управляющей организации. С 01.01.2007 после проведения органами местного самоуправления конкурсов такие договора будут у всех собственников помещений (проведение конкурсов – это уже отдельная тема).
Жилинспекция имеет право штрафовать и накладывать взыскания на виновников жилищно-коммунальных нарушений. Если факт неправильного пользования своим жильем установлен, инспектор составляет протокол об административном правонарушении. В случае незначительной провинности (к примеру, складирования вещей на балконе) можно отделаться предупреждением. Нарушителю выдается предписание со сроками устранения выявленных недостатков. Если «прокололись» по крупному, дело может дойти до суда.
Кроме наказания, виновного обязывают устранить нарушения. Провинившиеся обязаны также наряду с уплатой штрафа возместить ущерб, причиненный жилищному фонду.
Повреждение жилого помещения может повлечь и уголовную ответственность, которая наступает в случаях, когда нарушение носит характер преступления.
За порчу ответишь
Нарушению правил пользования жилыми помещениями посвящена
ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП).
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.
К ответу!
Последний раздел документа предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями «в соответствии с законодательством» (ст. 7.21. КоАП РФ). Эти нарушения выражаются в совершении ряда противоправных действий (бездействия):
- порча жилых домов, жилого помещения в результате непринятия мер к их сохранности;
- бесхозяйственное их содержание;
- непринятие мер к устранению неисправностей в жилом помещении;
- нарушение санитарных правил и правил пожарной безопасности;
- порча оборудования жилых домов, несоблюдение правил пользования санитарно-техническим и иным оборудованием;
- самовольное, без разрешения органа местного самоуправления, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений;
- использование жилого помещения не по назначению.