Кто в доме хозяин
Практика показывает: жители тогда берут на себя обслуживание собственного дома, когда понимают, что управление, представляемое муниципальными организациями, их не устраивает. А частное искать трудно и рискованно. Так товарищества собственников жилья становятся серьезной альтернативой малым предприятиям в ЖКХ. И, как любой молодой управляющей компании, ТСЖ придется столкнуться с существенными проблемами…Не боги законы писали
Проблема: законодательство. Точнее – его отсутствие.
Наконец приняли правила проведения конкурсов. Однако правил предоставления частными компаниями коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества по-прежнему ждем.
Что делать: внимательно отнестись к заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями. Это большие финансовые потоки, от них будет зависеть экономика вашего дома. Как монополист, ресурсоснабжающая организация будет пытаться диктовать свои условия, настаивать на «типовом» договоре, ссылаться на то, что он «утвержден». Но на то он и договор, чтобы договариваться. Настаивайте на заключении его по индивидуальной схеме, а в частности – на выплате вам вознаграждения за полный сбор платежей и своевременные расчеты с поставщиком.
Не жалейте сил и времени на подготовку собственников к работе на общих собраниях. У многих представление об эксплуатации жилищного фонда – это лишь чистый двор, уборка подъездов и замена перегоревших лампочек. Важно уметь сформулировать задачи, которые должны решить собственники. Четко прописать: чего хотят они от управления домом и за какие деньги.
Помните: Жилищный кодекс различает функции собрания домовладельцев и собрания членов ТСЖ.
Размер имеет значение
Проблема: сильное административное давление в пользу бывших муниципальных предприятий либо тех коммерческих организаций, с кем у муниципальных властей уже сложились прочные отношения.
Что делать: идти «в народ».
Учиться работать с клиентом, рекламировать себя. Конечно, человеческий фактор – вещь непростая. Но есть немало ТСЖ, которые не только успешно предоставляют услуги в своем доме, но могут участвовать в конкурсе по обслуживанию и других домов. Аналитики утверждают, что наиболее устойчивые товарищества – это те, у которых от 30 до 40 тысяч кв. м жилой площади, то есть примерно 400 — 500 квартир. Потому рационально создавать квартальные ТСЖ. И ни в коем случае не дробиться на мелкие нежизнеспособные товарищества! Яркий тому пример: бывшее некоммерческое партнерство в Кирове, появившееся без малейшей помощи со стороны городской администрации. Оно реорганизовалось в частную управляющую организацию «Апрель 98» и теперь в ее «ведомстве» – 110 домов-ТСЖ. На сегодняшний день она самая успешная управляющая организация г. Кирова.
Бизнес-план как искусство
Проблема: конкуренция за право управления домами.
Частные коммерческие компании заинтересованы в том, чтобы получить фронт работ. Они тоже приходят на общее собрание, рекламируют себя и… порочат идею самоорганизации жителей.
Что делать: научиться составлять бизнес-план, грамотно начислять платежи жителям и оптимизировать расходы по содержанию дома. Искусство управления состоит в снижении издержек на содержание дома и, как следствие, – тарифов на коммунальное хозяйство. По закону ТСЖ — некоммерческое объединение, освобожденное от налогов на прибыль и НДС, поэтому дешевле его быть трудно. Это у ДЕЗа – нормирование трудозатрат, договоры с подрядными организациями, подлежащие налогообложению, штатное расписание… А вы можете все это объединить или совместить и тем самым уменьшить стоимость. Например, договор с аварийной службой заключить не на год, а по факту. Ведь аварий может и не случиться. Как это вот уже 10 лет практикуется в нескольких домах на Сивцевом Вражке. Или, как в ТСЖ «Трехпрудном», – предусмотреть в смете не шесть дворников с зарплатой по 6 000 рублей, а одного – работника малой механизации и хорошую технику.
Управление по цепочке
Проблема: оптимальный компромисс между самоуправлением и управлением профессиональным.
Будем ли мы делать все сами, хоть и не знаем как, или найдем управляющую организацию? Но выбор невелик. Опять же не очень понятно, как отличить хорошую организацию от плохой, будет ли она защищать наши интересы, а не только свои?
Что делать: если в вашем доме не нашлось энтузиастов, кто желал бы и мог взвалить на свои плечи нелегкий груз руководства ТСЖ, не стесняйтесь, обратите свой взор на управляющие компании. Как считают эксперты, самое эффективное управление сегодня – это звено «ТСЖ – управляющая компания». Наличие в доме организованной группы в виде ТСЖ для управляющих компаний, у которых и соответствующая техническая база имеется, и свои специалисты – залог успешной работы, снижения и минимизации их рисков. Ведь наладить взаимодействие с жителями, создать условия для быстрого разрешения конфликтных ситуаций очень сложно.
Чужие ошибки
Проблема: отсутствие у жильцов навыков управления. Профессиональная подготовка управляющих и жилищных кадров сегодня развита слабо.
Что делать: самоуправление должно быть высокопрофессиональным. Специалисты утверждают, что большинство успешных ТСЖ вышло на самоуправление… из управляющих компаний. В основном, из частных. Например, два ТСЖ в Марьине в течение трех – четырех лет были в управлении частной управляющей компании, принимали непосредственное участие в разработке бизнес-планов на свой дом, совместно с компанией рассчитывали фактическую стоимость обслуживания дома, знакомились со всеми договорами с ресурсоснабжающими организациями. И, приобретя такой опыт, ушли от управляющей организации на самоуправление.
Лучшее, конечно, впереди!
Проблема: люди мало информированы и малоинициативны.
Ведь как у нас? Пока гром не грянет… Вот и сейчас 75% собственников ни психологически, ни экономически «быть собственниками» не готовы.
Мы живем в непростое время: меняется вся система управления жилищным фондом. Сегодня в Москве более 4 000 ТСЖ и ЖСК. Большинство из них обслуживаются дирекциями единого заказчика, фактическими монополистами среди управляющих компаний города. Есть ТСЖ, которые нашли нормальные эксплуатирующие организации, заключили с ними договора, по мере своих потребностей строят смету расходов и доходов и эффективно управляют. Но развивать ТСЖ как сильные и дееспособные организации, как альтернативный способ управления и способ занятия свободной ниши в ЖКХ, нам еще предстоит.
- Непосредственное управление — когда каждый владелец квартиры самостоятельно заключает договора со всеми обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. Но даже в большом доме найдется немного знатоков, способных разобраться в дебрях жилищно-коммунальных сложностей.
- Управляющая компания – обычное коммерческое предприятие. Не обязательно плохое, но правовое положение управляющих компаний в ЖКХ законодательно нигде не прописано. Ею можно стать, имея уставный капитал не более 10 тыс. рублей, а распоряжаться при этом миллионами, собранными с жильцов.
- ТСЖ — это форма самоуправления, при которой собственники жилья сами распоряжаются своими деньгами, если удастся найти в своем доме инициативных, порядочных и, самое главное, компетентных в ЖКХ людей. Но полная поддержка местной администрации им не гарантирована.