Кому поручить дом? Уже хочется начать выбирать
Менее полугода остается до того момента, когда поголовно всем москвичам, приватизировавшим квартиры или купившим их, придется выбрать управляющую компанию для своего дома, если, конечно, они ранее этого не сделали. О том, на какие критерии при этом следует обратить особое внимание, рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.Срок доверия
Главным критерием при выборе управляющей компании служит длительность ее работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Сегодня в Москве предлагают свои услуги около 500 частных компаний и частных управляющих. Для столицы это явление новое и относительно редкое.
Правда, имеются частные компании, такие как «Фрегат» (их кстати целая флотилия – Фрегат-1, Фрегат-2 и т. д.), «АКВА», «Дайджест-Сервис» и некоторые другие, которые работают от 7 до 14 лет. А вообще-то срок работы на этом рынке 3–5 лет вполне внушает доверие. Но, если частная компания работает меньше трех лет, то надо задуматься и обязательно навести о ней подробные справки.
К сожалению, даже давно работающие компании не всегда добросовестны, поэтому, прежде чем подписать с ними договор, нужно поговорить с жителями домов, которыми они «рулят».
Собственники помещений в многоквартирных домах, которые не определятся до 1 марта 2006 года со способом управления своим домом (этим может заняться и ТСЖ), получат управляющую компанию, которая по конкурсу будет определена управой района. Надо понимать, что решать все будут местные чиновники, которые имеют прекрасную возможность договориться с любой частной или государственной компанией, желающей «порулить» жилым домом. Там, где нет ТСЖ, и граждане исповедуют подход «ни войны, ни мира», легко провести конкурсы с заранее известными результатами. ДЕЗы уже несколько лет устраивают подобные конкурсы частных компаний, учредителями которых, зачастую, являются директор, главный инженер либо их родственники и знакомые.
Соотношение цены и качества
Еще собственники должны провести маркетинг на рынке жилищно-коммунальных услуг и выявить, какие управляющие компании привлекательнее с точки зрения соотношения цены и качества. Безусловно, должны вызывать подозрения как слишком высокие цены, так и слишком низкие. Я никогда не забуду, как несколько лет назад в одном доме на Зоологической улице инициативная группа собственников, которая занималась созданием ТСЖ, долго обсуждала: платить за эксплуатацию новостройки по факту или довериться местному предприятию, чтобы оно эксплуатировало новый дом по тарифу «хрущевки». Можно найти такую компанию, которая будет брать 20 копеек за обслуживание 1 кв. метра, но она и будет делать работу ровно на 20 копеек. И вы вряд ли увидите уборщицу в подъезде чаще, чем раз в три месяца.
А выбор где?
Москвичи были бы признательны Департаменту жилищной политики и жилищного фонда столицы, если бы он на своем сайте опубликовал список управляющих компаний. И не только их адреса и телефоны, но и краткую аннотацию их деятельности. Тогда граждане, озаботившиеся их выбором, могли бы поговорить с жителями домов, которые компании эксплуатируют.
Договор деталями красен
После выбора компании председателю и членам правления ТСЖ необходимо обратить внимание на договор с нею по управлению многоквартирным домом. Это самый главный документ после устава товарищества. В договоре должна быть отражена взаимная ответственность сторон, определен объем и ассортимент работ и услуг, их качество, при этом заказчик обязан не только гарантировать оплату работ и услуг, но и соблюдать сроки и способ расчетов. Кроме этого в договоре должны быть записаны экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора. Ну и, конечно, определяется порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора, а также изменения условий и прекращения действий договора. В договоре непременно должно быть указано общее имущество многоквартирного дома, которое передается для обслуживания.
Именно договор – реальный рычаг воздействия на управляющую компанию.
Внимание: эта публикация не является официальной информацией Департамента жилищной политики. В рубрике «Ликбез» мы печатаем советы практиков, не подотчетных департаменту.