Фантазируйте в рамках закона

Который год в Москве не стихает перепланировочный бум. Народу хочется новизны! Надоело жить в одних и тех же стенах, в комнатах с привычной конфигурацией. Бывает, новоселов не устраивает планировка жилплощади. Хочется сломать «лишнюю» стенку, отделяющую кухню от комнаты, сделать арочное перекрытие, чтобы получилась популярная ныне «студия». Можно еще увеличить площадь санузла и сделать из раздельного совмещенный. Раньше всем хотелось, чтобы «удобства» существовали отдельно друг от друга, сегодня, наоборот, – вместе.Претворение в жизнь подобных идей и идеек требует обязательного согласования в установленном законом порядке. За разрешением нужно приходить в службу «одного окна» жилищной инспекции вашего округа. О порядке получения такой «индульгенции» мы подробно рассказали в предыдущем выпуске «СБ» (см. № 20 от 18 мая).
Сегодня объясним, чем грозит незаконная перепланировка, как легализовать ранее сделанный ремонт, что можно предпринять, если вы приобрели уже переделанное в обход закона жилье. И, наконец, расскажем, стоит ли прибегать к услугам посредников для согласования перепланировки.
Спец-предложения
В Москве существует множество фирм и компаний, которые предлагают помощь в перепланировке квартир. Услуги столичных посреднических фирм обходятся в среднем около $1 000. Например, за получение разрешения на «перекройку» жилья просят $700. На согласование перепланировки по эскизу берут не менее месяца сроку и «всего» $500 – 700. За 60 – 120 дней обещают согласовать перепланировку по проекту, что выльется в сумму $1 800 – 2 200. Столько же времени понадобится на получение разрешения на сложную перепланировку по проекту, за что придется заплатить $2 500 – 3 000.
Пользоваться ли услугами посредников или самим собирать пакет документов – дело вкуса. Вы вольны в своем выборе. Но при этом надо четко знать, за что вы собираетесь заплатить такие деньги.
В Мосжилинспекции советуют не разбрасываться рублями и иностранной валютой. Сначала нужно определиться, что именно вы хотите сделать в квартире, и так ли уж много времени и сил придется на это потратить. Приводят пример, когда хозяину квартиры достаточно было всего-навсего от руки нарисовать планируемые изменения на копии поэтажного плана. А фирма-посредник взяла с него за выполнение эскиза такой перепланировки $500.
Если вы человек занятой и небедный, можете отдать все на откуп специализирующейся компании. Правда, пока подобная деятельность не лицензируется. Поэтому нужно быть предельно осторожным и доверять лишь проверенным фирмам. Во всяком случае, если вам предлагают сделать все очень быстро и очень дешево, не поленитесь, еще раз наведите справки.
Если есть возможность изменить планировку будущего жилья на этапе инвестирования строительства – экономия средств и времени на согласование проекта перепланировки очевидна.
Мокрое место над спальней
В Мосжилинспекции отмечают, что москвичи стали законопослушнее, и в этой связи более «грамотно» переустраивают свои гнезда. Несколько лет назад, когда перепланировочное движение только набирало силу, один новый русский соорудил в своей квартире камин, а дымоход вывел в… вентиляцию. То-то радость была соседям!
Еще, случается, размещают джакузи, ванную, туалет и прочие мокрые места над постелью нижнего соседа. Что категорически запрещено. Так же, как ломать вентиляционные коробы на кухнях типовых многоэтажек, в буквальном смысле перекрывая кислород жильцам нижних этажей.
«Отапливать» балконы и лоджии батареями центрального отопления тоже нельзя. Не стоит рассчитывать и на то, чтобы оттяпать часть лестничной клетки, тамбура – они являются общим имуществом дома. Все это – нарушение прав и интересов соседей.
Напомним, переделка квартир не разрешается, если:

• ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатация дома;
• нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций;
• ликвидируется или уменьшается сечение каналов вентиляции;
• санузлы переносятся в жилое помещение;
• к квартире присоединяется часть лестничной клетки;
• портится внешний вид и сохранность фасадов;
• затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• образуются комнаты без естественного освещения и отопительных приборов.

Мина замедленного действия
Если вы осуществили свои фантазии по переделке квартиры, но «забыли» перед этим ее оформить (пошли в обход закона), имейте в виду, что несанкционированное переустройство – мина замедленного действия не только под ваш бюджет, она угрожает и безопасности соседей.
Вам повезет, если удастся отделаться штрафом от 10 до 25 МРОТ, т. е. от 1 000 до 2 500 рублей – согласно Административному кодексу. Худший вариант – суд и требование вернуть квартире первоначальный вид.
Для начала контролирующий орган (в Первопрестольной это Мосжилинспекция) дает предписание со сроком, к которому вы обязаны привести жилье в соответствие с техдокументацией на него, а, по сути, – вернуть квадратные метры в прежнее состояние (восстановить планировку, которая значится в документах БТИ) либо оформить разрешение на выполненное переустройство.
Если хозяин квартиры не послушается жилинспекторов, его может ожидать повестка в суд.
В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировки (все та же жилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение нарушителя-самовольщика из занимаемой квартиры.
Процесс небыстрый. Прежде, чем лишиться квартиры, злостные «перестройщики» должны пройти (и проиграть) минимум два процесса. Правда, в Москве до выселения пока не доходило, т. к., получив повестку в суд, жители предпочитают добровольно уладить разногласия с законом и оформить переустройство установленным путем. Если это невозможно, устраняют нарушения и приводят планировку квартиры в исходное состояние.
А теперь прикиньте, во сколько обойдется восстановление вашего гнездышка в прежнее состояние, оплата ущерба соседям, если таковой нанесен, плюс судебные издержки. Вам это надо?
Закон о незаконных переделках
На незаконопослушных перестройщиков квартир есть своя управа, то бишь закон, предусматривающий наказания. Всевозможные кары четко прописаны в Жилищном кодексе РФ (ст. 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения»).
В соответствии с положениями ЖК разработан «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы». Нарушение требований регламента влечет за собой административную ответственность, установленную законом города Москвы от 20 декабря 1995 г. № 26 (в ред. законов г. Москвы от 09.07.1997 № 29, от 26.06.2002 № 35, от 18.01.2006 № 3) «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда».
Порча жилых домов, жилых помещений, равно как порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут за собой, кроме того, ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Ни продать, ни подарить
Все соблюли, все сделали – можно спокойно вздохнуть. Вы теперь живете в другой квартире, только адрес тот же да номер квартиры. Поэтому, если перепланировка согласована с властями, все изменения будут автоматически внесены в план БТИ.
Если же вы переделали свою квартиру на свой манер, но так и не зарегистрировали свои фантазии, рискуете схлопотать неприятности. Строгие инспекторы всю вашу перепланировку перечеркнут красными линиями, которые будут означать ее незаконность. Как бы не пришлось потом стены и отхожие места возвращать в исходное положение. Иначе могут возникнуть труднопреодолимые проблемы, если вы, например, вознамеритесь совершить какую-либо сделку с квартирой. Например, продать ее. Ведь органу по регистрации прав на недвижимость потребуется поэтажный план. А в нем сотрудники БТИ, обнаружив несанкционированное переустройство, нарисуют красные линии. Несогласованная перепланировка может стать труднопреодолимым препятствием для сделок с жильем. То есть:

• крайне затруднительно продать такую квартиру;
• фактически невозможно осуществить обмен или взаимозачет квартиры;
• невозможно оформить залог такой квартиры, в том числе получить ипотечный кредит, так как банки предпочитают не иметь дела с таким жильем;
• возникнут большие сложности при оформлении дарения или наследства на такую квартиру.

Как не попасть в «засаду»
Что делать, если вы добросовестно купили квартиру, не ведая о самовольно сделанной перепланировке? По закону ответственность несет тот, кто окажется собственником жилья на момент обнаружения результатов «подпольной» деятельности. То есть он может понести те же самые наказания, как если бы это он сам нарушил закон, переделав квартиру без разрешения.
Соседи не дремлют
Более 1 150 фактов несанкционированных перепланировок зафиксировали в прошлом году сотрудники Мосжилинспекции. В полтора раза больше было годом раньше. Как правило, «сигналят» соседи. Сколько же всего в Москве самовольщиков – не скажет никто.
Попасть под «амнистию»
Жилищный кодекс оставляет возможность хозяевам квартир узаконить самовольную переделку. В ЖК (ч. 4 ст. 29) говорится, что если сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других граждан, не нарушает их прав и интересов, то «жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии». Такую перепланировку узаконить будет несложно.
Это своего рода «амнистия», но для нее требуется решение суда. Если суд сочтет, что «перекроенная» квартира не нарушает права и законные интересы жильцов дома и не создает угрозы их жизни и здоровью, то он может признать ее законной. Но бывает, судебных хлопот удается избежать. Во многих регионах, в том числе в Москве, в дополнение к ЖК действует местное жилищное законодательство. Порядок внесудебного узаконивания самовольной перепланировки такой же, как и для всех, только москвичам придется представить план БТИ, выполненный в красных линиях.

НА ЗАМЕТКУ

Расценки на работу организаций, от которых понадобится получить необходимые документы для оформления перепланировки, можно узнать на сайте правительства Москвы.
Чтобы узаконить самовольную перепланировку, готовьте следующие документы:

• заявление о перепланировке (для суда – заявление о признании выполненной перепланировки);
• правоустанавливающие документы на перепланированное жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
• оформленный в установленном порядке проект перепланировки или эскиз – в зависимости от сложности выполненных работ (в Москве);
• поэтажный план и экспликацию помещений из БТИ.

ВОПРОС-ОТВЕТ

– Считается ли перепланировкой установка железных дверей?
– Нет. Меняйте обычную дверь на металлическую. Но только так, чтобы она, открываясь, не мешала соседям. Если дверь установлена в существующем проеме, то это не является перепланировкой.
– Можно ли ставить самостоятельно кондиционеры?
– Нет, это надо делать по проекту, потому что установка кондиционера, а также спутниковой антенны – дополнительная нагрузка на фасад дома. Если стена сделана из облицовочного кирпича или оштукатурена по сетке, и вы пристроите кондиционер, он может упасть на голову соседу или прохожему. В таких домах для крепления подобной техники есть специальные места, которые вам и укажут проектировщики здания.
– Нужно ли разрешение на остекление балкона?
– Правилами эксплуатации жилищного фонда запрещено «портить внешний вид и сохранность фасада». Так что в идеале нужно обратиться к архитектору своего района, чтобы балконы были остеклены в едином стиле. Так как процедура оформления согласования таких работ еще недостаточно проработана, жилинспекция разрешения не требует, но совет – присмотреться к соседним остекленным балконам и постараться сделать что-то похожее.
– Можно ли без специального разрешения разобрать встроенные шкафы и антресоли?
– Конечно. На разборку и установку встроенной мебели, антресолей и шкафов никакого разрешения не требуется. Ведь при этом вы не затрагиваете несущие стены.
– Можно ли расширить санузел за счет холла, а его, в свою очередь, увеличить, передвинув ненесущие комнатные перегородки?
– Можно, заказывайте проект в любой проектной организации. Только учтите, что по существующим требованиям площадь жилой комнаты не может быть менее девяти квадратных метров.
– Можно ли в своей квартире сделать балкон?
– Это реконструктивная работа, поэтому сначала надо заказать проект, лучше в той проектной организации, которая создала дом этой серии. Потом это должен согласовать главный архитектор. Ведь появление балкона изменит внешний облик здания. Получив официальное заключение, с ним – в жилищную инспекцию.
– Надо ли согласовывать замену старой электропроводки?
– Нет. Но проект электрики вам все же лучше заказать у специалистов. Для вашей же безопасности.
– Можно ли присоединить балкон к жилой комнате?
– В соответствии с п. 20 приложения 1 к постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в редакции постановления правительства от 15.11.2005 № 883-ПП) – объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями возможно, но по проекту, согласованному в порядке, который установлен Москомархитектурой. При этом проект должен содержать теплотехнический расчет, подтверждающий, что не будет нарушена нормальная работа системы теплоснабжения здания. Запрещено выносить отопительные приборы системы центрального отопления в застекленную лоджию или балкон.

Подготовила Галина Писарчик при содействии специалистов Государственной жилищной инспекции Москвы