Перестройка в отдельно взятой квартире

Народная примета: если за стенкой стучат, дрелят и производят прочие строительные шумы, значит, наступила весна. Впрочем, ремонт теперь все больше понятие внесезонное. Очень модно нынче из своих квартир делать перетекающие помещения: холл – гостиная, кухня – столовая…Между прочим, с этим связана еще одна примета: в таких квартирах денежки не удерживаются и тоже перетекают и утекают. Что, впрочем, вполне объяснимо: ведь такая переделка квартиры выльется в очень даже немалую сумму денег, плюс хлопоты по согласованию ваших замыслов. Итак, какие шаги надо предпринять, чтобы воплотить ваши перестроечно-дизайнерские фантазии в жизнь? Как получить на это разрешение? Каков порядок согласования, и какие документы потребуются? Что можно и что нельзя делать в своем доме? Об этом и многом другом – в сегодняшнем выпуске «СБ».
Так велят правила
Основные правила по перепланировке и переустройству помещений даны в Жилищном кодексе РФ. Так, в ст. 25 четко сказано, что считать переустройством, а что – перепланировкой.
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Конкретнее – какие виды работ относятся к перепланировке, а какие – к переустройству, перечислены в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», установленных постановлением правительства РФ от 29 сентября 2003 года № 170.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Оформление перепланировки
Процедура оформления и проведения перепланировки или переустройств жилплощади «расписана» в ЖК РФ – ст. 26. А также в специальном Регламенте, утвержденном постановлением правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП.
Итак, если вы решили осуществить свои архитектурно-дизайнерские замыслы и сделать перепланировку своей квартиры, пишите заявление и отправляйтесь в «одно окно» Жилинспекции того административного округа, в котором вы живете или в котором находится квартира, где планируется переустройство.
Заявление стандартное. Форма его, единая для всей страны, утверждена постановлением правительства РФ № 266.
К заявлению прилагаются следующие документы:

• …о правах на помещение. (К примеру, договор купли-продажи, свидетельство о собственности, договор найма, договор аренды). Разрешено подавать не подлинники, а нотариально заверенные копии. Собственник жилого помещения представляет копию свидетельства о регистрации права собственности, выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (из ЕИРЦ). Наниматель представляет выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета.
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• подлинник технического паспорта переустраиваемого (перепланируемого) помещения. При отсутствии такового – справки, полученные из БТИ: поэтажный план, экспликация помещений. Копии плана помещений и экспликаций БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории, культуры (если ваша квартира или дом, в котором она находится, – памятник);
• документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку (при необходимости).

Это запрещено
Существует перечень мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке или переустройстве. В Москве такой перечень утвержден постановлением столичного правительства от 8 февраля 2005 года № 73-ПП. Это работы, при которых:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей;
• затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• переустроенное жилье или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
• увеличивается площадь подсобок квартиры за счет жилых комнат без изменения функционального назначения;
• затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба ГОЧС, без соответствующего разрешения начальника штаба;
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания, или может произойти их разрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
• уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Особые запреты распространяются на жилые дома типовых серий. В них запрещено:

• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах). А также местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правоприемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Кроме того, запрещено:

• переносить ванные комнаты и кухни в жилое помещение;
• присоединять коридор к лестничной клетке;
• портить внешний вид и сохранность фасадов;
• образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;
• увеличивать жилплощадь за счет присоединения балконов и лоджий.

А это можно
Без разрешения в квартире можно делать:

• обычный косметический ремонт;
• установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
• замену без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.

45 и 3 дня
На рассмотрение ваших документов по закону властям отводится 45 календарных дней. Если решение будет принято раньше, считайте, вам повезло. В любом случае, не позднее, чем через три рабочих дня после принятия решения о согласовании, форма которого также утверждена российским правительством, вы получаете его на руки. И – можете приступать к исполнению своих перестроечных замыслов.
Ремонт
После получения согласования на проведение ремонта по проекту необходимо сообщить в службу «одного окна» данные, требующиеся для осуществления надзора за ходом работ:

• наименование и адрес строительной фирмы, которая будет переделывать вашу квартиру;
• данные о представителе проектной организации, которому поручен авторский надзор за реализацией проекта, а также о тех, кто будет осуществлять технический контроль.

Вместе с разрешением на перепланировку или переустройство квартиры ее хозяину или строительной фирме, которая будет делать ремонт, выдается «Журнал производства ремонтно-строительных работ». С ним держите путь в управляющую вашим домом организацию (ДЕЗ, ЖЭК или частную фирму), она должна зарегистрировать дату начала и окончания ремонта. В журнале фиксируется также порядок и условия вывоза строительного мусора.
Работник управляющей домом организации должен известить о предстоящей перепланировке ваших соседей, живущих в смежных квартирах – расположенных по вертикали и горизонтали. По желанию соседей составляется акт технического состояния их квартир. Так они потом смогут доказать, что трещины на стенах и подтеки на потолках – результат вашей ремонтной деятельности.
В журнале отражается весь ход ремонтно-строительных работ. За каждым его этапом и записями об этом будут следить жилищные инспекторы. Проверки объектов проводятся выборочно по плану или при поступлении жалоб от соседей. Нарушителям выдают сначала предписания с требованием навести порядок. Если они не выполнят его и будут пойманы вторично, разрешение на перепланировку отберут и работу остановят.
Сроки
По правилам, общая продолжительность ремонта не должна превышать четырех месяцев. Если не укладываетесь в намеченные сроки, нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением об их продлении, предварительно согласовав с управляющим вашим домом. О принятом решении вас должны уведомить в течение 15 дней от даты поступления обращения.
Заключительный
Если «Большой ремонт» завершился успешно, приходит приемочная комиссия, в состав которой, кроме хозяина, входят представители Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы района, управляющего жилым домом, разработчика проекта и исполнителя работ. Владельца жилья может заменить его представитель с нотариально заверенной доверенностью. После того как комиссия убеждается, что все сделано правильно, составляется и выдается хозяину акт приемки квартиры. Этот документ комиссия обязана отправить в соответствующее территориальное подразделение ГУП МосгорБТИ.
За что платить?
Услуги жилищной инспекции бесплатны. Если вы затеяли перекройку своей квартиры, на которую не требуется специального проекта, платить придется только за документы БТИ. К примеру, поэтажный план без обследования квартиры стоит 1 рубль 30 копеек за один квадратный метр общей площади. Разброс цен на проект велик. В зависимости от сложности переделки квартиры. Он может стоить как несколько тысяч рублей, так и несколько тысяч долларов. А если понадобится еще и экспертиза проекта в Мосэкспертизе, то придется заплатить и за нее. В зависимости от стоимости проекта с вас возьмут определенный процент – так же, как за услуги БТИ, расценки установлены правительством Москвы.

Приложение 1 к постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 года №73-ПП в ред. постановления правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП

Окончание следует

Подготовила Галина Писарчик при содействии специалистов Мосжилинспекции