«Все о жилищных объединениях»
Сегодня беседуем о проблемах жилищных объединений, управлении жильем.
Акимкин Виталий Васильевич
Начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
2006-09-20 12:41:06
Юрий -> Виталию Васильевичу
Местная управа не признает решения Общего собрания ЖСК о форме управления Жилищно-строительным кооперативом. Мотивация управлять должна УК, выигравшая тендер или выбранная жильцами. Но ведь жильцы выбрали ЖСК!. Тем более, что ст. 14 закона о введении в действие ЖК РФ отменена. Права ли управа? Наши действия в этой ситуации?
В данном случае действие управы не правомерно, и скорее всего является следствием непрофессионализма тех работников управы, которые вам об этом заявляют. Выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правом собственников помещения, которые на общем собрании должны выбрать один из трех способов управления:
— непосредственное управление;
— управление ТСЖ или ЖСК;
— управление управляющей организацией.Если в доме существовало и в настоящее время действует ЖСК, то никакого выбора способа управления проводить не нужно. Проведение собрания в данном случае по выбору иного способа управления возможно только по решению собственников, при этом органы исполнительной власти не вправе вмешиваться во внутреннюю деятельность ЖСК.
Общее собрание по выбору способа управления также не проводятся в домах, управляемых ТСЖ, если собственники помещения не примут иного решения.
В данном случае действия управы ведут к нарушению интересов собственников помещения, и являются неправомочными, к тому же теперь отменена ст. 14 закона о введении действия ЖК, которая ранее предусматривала преобразование ЖСК в ТСЖ. Для того чтобы Департамент жилищной политики мог вмешаться в данную ситуацию и прекратить самоуправные действия управы района, рекомендуем вам указать название управы, ФИО должностных лиц, допускающие указанные вами нарушения закона, а также адрес вашего дома, название ЖСК и ваши контактные телефоны, также можно направить письменную жалобу в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, 125009г. Москва, газетный пер., 1/12.
2006-09-20 13:37:21
ВИОЛА -> Виталию Васильевичу
Как будут компенсироваться затраты на ремонт, капремот домов при смешанной форме (когда есть приватизированные квартиры и неприватизированные в одном доме)? С собственников домов соберут деньги. Во все времена главным неплательщиком являлось государство. В настоящее время муниципальные бюджеты не всегда в состоянии выделить деньги на ремонт. Кто будет решать вопрос о своевременности постановки дома на ремонт?
В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту многоквартирных домов в полном объеме. При этом ст. 159 ЖК предусмотрены субсидии малоимущим гражданам на капитальный ремонт, если их расходы по его оплате превышают установленный размер регионального стандарта стоимости ЖКУ и определенный процент от совокупного дохода семьи. Данные правила предоставления субсидий действуют и при оплате расходов малоимущих граждан на текущее содержание и ремонт жилого помещения. До настоящего времени полный переход на персонифицированные бюджетные субсидии не осуществлен, и временно действует прежняя система предоставления бюджетных дотаций управляющим организациям (ДЕЗ). Бюджетное финансирование капитального ремонта многоквартирных домов производится в соответствии с постановлениями правительства Москвы, которыми утверждаются перечни домов, подлежащих капремонту за счет средств бюджета города. В структуру платы за жилое помещение пока еще не включены отчисления собственников помещения на капремонт общего имущества. Эти отчисления собственников никогда не проводились, за исключением тех домов ЖСК и ТСЖ, где такие отчисления были установлены общими собраниями членов указанных организаций. В г. Москве в настоящее время прорабатываются различные механизмы долгосрочного накопления средств собственников помещений в многоквартирных домах. Ведь эти накопления должны осуществляться в течение всего срока службы дома и расходоваться в случае необходимости проведения капитального ремонта.
До практического внедрения названных механизмов собственники помещений в соответствии с ЖК должны самостоятельно предусматривать в своем бюджете накопления средств на будущий капитальный ремонт. Вместе с тем, ст. 16 закона РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 предусмотрена обязанность наймодателя (города Москва) по проведению капитального ремонта многоквартирных домов после приватизации квартир. Данная обязанность выполняется городом в размере средств, предусматриваемых ежегодно в бюджете на данные цели. Вопрос о своевременности постановки дома на капитальный ремонт в данном случае решается территориальными органами исполнительной власти (префектурами АО и управами районов). В соответствии со ст. 44 ЖК РФ решение о проведении капремонта дома должно приниматься на общем собрании собственников помещений, при этом, по представлению управляющей организации, общее собрание должно утвердить смету расходов на капремонт и сроки его проведения. Каждый собственник обязан будет оплатить данные расходы соразмерно доле площади жилого помещения, принадлежащего ему на правах собственности, с учетом возможности предоставления вышеуказанных бюджетных субсидий или дотаций.
2006-09-20 15:18:18
Карлсон -> Виталию Васильевичу
Мы живем в старом доме, в хорошем районе. Очень напуганы ситацией, творящейся в центре города, когда дома объявляют аварийными, людей выселяют. Может, нам ТСЖ создать? Тогда земля будет у нас в собственности, и ее никто не отнимет. Посоветуйте, как быть.
ТСЖ это объединение собственников как форма коллективного способа управления многоквартирным домом (общим имуществом). В соответствии со ст. 135 ЖК РФ Товарищество создается собственниками для обеспечения эксплуатации всего комплекса недвижимого имущества, включающего дом или группу домов, а также земельный участок в сформированных границах, а также для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Поэтому решение о создании ТСЖ не связано с признанием дома аварийным. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, является общей долевой собственностью всех собственников помещений. Границы земельного участка устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими нормативными правовыми актами. Согласно ст. 16 закона о введении в действие ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом переходит бесплатно в общедолевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме. Для этого необходимо на общем собрании принять большинством голосов решение о формировании земельного участка, составить протокол, выбрать уполномоченное общим собранием лицо, которое обращается в органы исполнительной власти (Департамент земельных ресурсов города Москвы по адресу: 115054, г. Москва, ул. Баклушина, 20) с соответствующим заявлением. К заявлению необходимо приложить письменное решение собственников по данному вопросу в установленной форме. На основании этого заявления уполномоченные органы исполнительной власти проводят межевание земельного участка, устанавливают его границы, определяют серветуты и присваивают земельному участку кадастровый номер. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок переходит в долевую собственность.
2006-09-20 15:41:35
Александра -> Виталию Васильевичу
Здравствуйте!
Мы живем в современном подмосковном поселке,состоящем из частных домов и таунхаусов. Управляет нашим жильем компания, которая его и строила. Нам хотелось бы иметь некие рычаги влияния на компанию. Подскажите, как создать ТСЖ в поселке, ведь во всех документах речь идет о многоквартирных домах? Может быть, для поселка подойдет и другая форма, не ТСЖ, а территориальная община или еще что-то? И еще вопрос. Земля, на которой построены наши дома, принадлежит не нам, а Пушкинскому району. Строительная компания (она же управляющая) взяла эту землю в аренду. Жилищный кодекс предписал оформлять землю, находящуюся под многоквартирным домом в собственность жильцам. Но опять-таки, речь о многоквартирном доме. А мы поселок. Как нам быть?
В соответствии со ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) может быть создано не только в многоквартирном доме, но и при объединении нескольких многоквартирных домов, а также при объединении нескольких жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (односемейных домов, коттеджей, включая таунхаусы). Если вы являетесь собственниками таунхаусов, то можете создать такое ТСЖ и определить силами ТСЖ ту или иную форму управления. Например: самоуправление (когда товарищество нанимает необходимый обслуживающий персонал и самостоятельно ведет обслуживание всего жилого комплекса), либо товарищество вправе нанять подрядную организацию, способную выполнять необходимую работу и предоставлять комплекс жилищно-коммунальных услуг.
При создании такого ТСЖ и принятии собственниками на общем собрании решения о передаче всего комплекса недвижимого имущества в управление товариществу ранее действовавшая управляющая организация обязана передать товариществу техническую документацию по данному комплексу.
Вместе с тем следует заметить, что управляющая организация отныне (с выходом ЖК) не вправе самостоятельно устанавливать размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги, который должен утверждаться исключительно общим собранием всех собственников помещений или таунхаусов, которые согласно ЖК являются полноправными заказчиками всех жилищно-коммунальные услуг, а управляющая организация является лишь подрядчиком, выполняющим этот заказ. Управляющая компания может быть заменена по решению общего собрания собственников. Спорные вопросы могут быть разрешены в судебном порядке.
Чтобы в полной мере решить ваши проблемы, необходимо также изучить договор, который вы подписали с управляющей организацией. Для этого вам необходимо обратиться в юридическую консультацию.
2006-09-20 15:41:55
Комарецкая Ирина -> Виталию Васильевичу
Когда выйдут новые расчетные ставки на дотацию для ТСЖ (обычно в августе, но в этом году будет ли изменена цифра 12-44)?
По данному вопросу Вам необходимо обратиться в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, в ведении которого находится утверждение ставки планово-нормативного расхода при установлении размера бюджетных дотаций для ТСЖ.
2006-09-20 16:15:30
Денис -> Виталию Васильевичу
Мне родители в день совершеннолетия подарили 1-комнатную квартиру, куда переехал от них. Я студент и живу в ней уже три года, но только зарегистрирован. Хозяин – отец. Он и оплачивает все бытовые услуги. А жильцы моего дома собираются создавать ТСЖ. Подскажите нам, могу ли вступить в такой ситуации в товарищество я, так как родители – члены другого ТСЖ
В соответствии с Жилищным кодексом РФ членами ТСЖ могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме. В вашем случае вы можете представлять своих родителей на основании нотариально заверенной доверенности. Членство в одном ТСЖ не запрещает собственнику вступить в другие ТСЖ, если в соответствующем доме имеется его собственность.
2006-09-20 16:51:46
Сергей Леонидович -> Виталию Васильевичу
Подскажите, где можно узнать, как правильно составить договор управления жилищным фондом? Может быть, уже разработана типовая форма? Мы новички при создании ТСЖ и боимся по своей правовой неграмотности и пока не имея юриста, быть обманутыми, чему, говорят, есть примеры.
В городе Москва разрабатывается примерный договор управления, но до настоящего времени отсутствует окончательно сформированная его редакция. Подписание договора управления имеет определенные гражданско-правовые последствия, которые могут негативно отразиться как на собственниках помещения, так и на управляющей организации. Перед подписанием договора управления необходимо тщательно его проработать с опытным юристом, а лучше с несколькими (исходя из принципа «два юриста – три мнения»). Поэтому подписывать документ, лучше всего, после его окончательной разработки и утверждения в Москве всей системы договорных отношений: начиная с договора управления и кончая договором поставки коммунальных услуг, ресурсов и вывоза мусора, а также договора по предоставлению бюджетных дотаций.