Римма Строшкова: «И дому нужен хороший диагност»
Временами мы презираем чужеродные фрукты и овощи за «сплошную химию», тем не менее потребляем и о нашем сельском хозяйстве не вспоминаем. А как быть с хозяйством жилищно-коммунальным? Откуда можно завезти новую систему управления ЖКХ? И нельзя ли все это «взращивать» на родной почве? На вопросы нашего корреспондента отвечает проректор по научно-исследовательской работе Независимого института исследования жилищной и коммунальной сфер Римма Строшкова.«Как-то наши инженеры-проектировщики, вспоминая об одном из семи чудес света – висячих садах Семирамиды, стали подсчитывать, какие энергозатраты были необходимы для подачи воды на террасы, и пришли к выводу, что сегодня, за отсутствием рабов, для этого понадобилась бы маленькая электростанция. А для удешевления эксплуатационных расходов следовало бы поставить «обратку», обеспечивающую постоянную циркуляцию воды».
Эти строки – из расшифровки диктофонной записи, которую я вел, беседуя с Риммой Васильевной. Этот эпизод можно принять за символ, объясняющий существо деятельности всего Независимого института исследования жилищной и коммунальной сфер. Разве ЖКХ в нынешнем его состоянии – не рассыпающаяся древность, дожившая до времен сказочных технических достижений, которые обошли ее стороной? Но, как заметил поэт, «телегу обижать не надо – телега сделала свое». И Римма Васильевна воздает должное типовому крупнопанельному домостроению полувековой давности, но, воздавая, говорит о жилище новом, над созданием которого работают сотрудники НИИ ЖКС.
– …Я же помню эти подвалы и бараки. Помню, как были счастливы люди, вселявшиеся в первые панельные пятиэтажки, в маленькие квартирки-клетушки. Конечно, новоселов меньше всего волновало то, что у панелей, из которых возведен их дом, чрезмерно высокая теплоотдача и он фактически отапливает улицу. Проблема остается по сей день, и уже касается не только отживающих свой век панельных пятиэтажек. Приходится думать над созданием новых строительных технологий, позволяющих ставить стены, которые не поглощают столько тепла, как теперь, и – что особенно важно – не отдают его наружу. Дома, которые проектируются в нашем институте, отличаются очень низкой теплопроводностью. Добились ее, применив в качестве добавок к бетону полиуретан. В быту этот материал используется для подошв – и сносу им нет. В строительстве же гранулы полиуретана позволяют делать бетонные конструкции очень легкими и нетеплопроводными. Пока мы ими решили воспользоваться, начиная возводить экспериментальные дома в Норильске и Магадане. Лучших условий для их испытаний не придумать: мороз там доходит до 50 градусов. Посмотрим, как они будут работать в районах Севера – эти дома облегченного типа и, кстати, с улучшенной планировкой. От такого жилья не откажется и столица, куда оно со временем, вероятно, придет с северной периферии.
– Представим, что «наземные» конструкции однажды перестанут обогревать улицы, но будет ли прок от этого достижения, когда под ними исходит зноем пустыня Сахара, вырываясь на поверхность клубами пара, сквозь которые город видится миражом?
– Пожалуй, самая главная лепта, которую наш институт вносит в переустройство ЖКХ, и связана с ликвидацией огромных теплопотерь, объясняемых далеко не идеальным состоянием подземных коммуникаций. Теплотрассы окутывают паутиной все города. И где бы ни копнул – там лежит ржавая труба, которая парит или течет, размывая почву, подмывая фундаменты домов. Специалисты НИИ ЖКС предлагают отказаться от теплотрасс. За счет чего? Практически в каждом доме следует установить газовый бойлер, который будет подогревать холодную воду, подаваемую по полиэтиленовым трубам. Отпадает необходимость в двух других ветках, используемых для подводки и циркуляции горячей воды. К тому же металлические трубы каждые три-пять лет необходимо менять. Приходится это делать не столько из-за коррозии, сколько из-за солевых отложений, которые за этот срок так плотно оседают на внутренней поверхности труб, что остается лишь отправлять их в металлолом. С установкой бойлеров отпадет и ежегодное, почти на месяц, отключение в жилых домах горячей воды, с чем горожане так и не свыклись. Вероятно, кто-то может усомниться: не окажется ли такая система теплоснабжения более дорогой, нежели нынешняя? Но если подсчитать все потери, связанные с эксплуатацией теплотрассы (горячая вода, подаваемая на довольно протяженное расстояние, по пути значительно теряет начальную температуру, для ее подачи требуется мощное оборудование, да и более высокая квалификация обслуживающего персонала), то станет ясно, что ликвидация теплотрасс и установка бойлеров приведет лишь к заметной экономии средств. Над такой перспективой и работает институт. Это тем более необходимо сегодня, поскольку износ систем водоснабжения, теплоснабжения, канализации по стране достигает 80%. А где-то они и вовсе вышли из строя. Запустение коснулось не только коммуникаций, но и самих домов. Возникло оно не от одного лишь безденежья, но и отсутствия, даже в лучшие времена, четко выстроенной системы контроля за состоянием зданий и подземных трасс.
– Где, по-вашему, выход из этой, ставшей нормой, «неподконтрольности» нашего жилищно-коммунального хозяйства – с его наземным и подземным фондом?
– А выход один – в проведении технической паспортизации всех жилых зданий в целом, квартир и подземных коммуникаций. Как раз в институте теперь заканчивается разработка необходимого для этого документа, который так и будет называться – технический паспорт. Ориентировочно со следующего года мы приступим к его «выдаче» всем жилым домам и строениям, всем квартирам в городах России. Разумеется, этот паспорт будет вручаться жильцам не только ради регистрации принадлежащей им площади. После серьезной инвентаризации в него будут вписаны все технические параметры жилища и другие сведения – вплоть до того, кем, когда и сколько раз проводился ремонт. В паспорте отражены и юридические моменты: кому принадлежит данная жилая площадь и кто ее наследует. Без такого документа после того, как паспортизация будет завершена, вы не сможете ни продать свою квартиру, ни сдать внаем.
И еще одна важная роль отводится новому документу: технический паспорт должен положить конец незаконной и варварской перепланировке квартир. Как у нас по сию пору ведется? Человек приватизировал квартиру, приобрел ее в собственность и стал считать, что это его личная вотчина, а, следовательно, что в ней хочу, то и ворочу – в соответствии с собственным вкусом и неутоленными фантазиями вчерашнего квартиросъемщика. Холодильник на кухне занимает много места? Нет проблем: вскрывается вентиляционная шахта и в образовавшуюся нишу затискивается бытовая принадлежность. То, что доморощенный проектировщик «перекрыл кислород» соседям сверху и снизу, ему как-то и в голову не приходит. Если бы только застойные запахи свидетельствовали о подобном вторжении в конструкцию дома… Но нарушение вентиляционной системы приводит к тому, что в квартирах появляется плесень. И такие «мелкие проделки» чаще всего остаются без последствий для самодеятельного «перепланировщика». Чем это будет чревато для него, если подобное он позволит себе после паспортизации? Положим, владелец решил продать свою квартиру или передать ее в наследство. Тогда обнаруживается тот факт, что ее нынешние параметры не соответствуют тем, которые указаны в паспорте. А в результате собственник лишается юридического права проводить с нею какие бы то ни было сделки. Помимо того, ему придется выплачивать компенсацию потерпевшим от его «нововведений» соседям, а при более серьезных нарушениях проекта он может предстать перед судом. Будет привлекаться к ответственности и ДЕЗ, который оставил без внимания незаконную перепланировку в подведомственном ему доме.
– Распространяется ли паспортизация и на частные дома? И каковы могут быть последствия того, что, допустим, частник распорядился своей собственностью «по личному усмотрению»?
– Паспортизация коснется всех жилых домов, независимо от их принадлежности. Чтобы ответить на второй вопрос, возьмем, для примера, такой вариант. На вашем участке стоял старенький дом. Вы рядом построили новый, снесли прежний и на его месте соорудили баньку. Но по каким-то причинам на вновь появившееся строение не оформили техническую документацию. Живете долгие годы, не задумываясь о завтрашнем дне. Но вот пришла пора, когда следует позаботиться о своих наследниках. Так вот, вдруг оказывается, что вы ни дом, ни баньку не можете оставить в наследство, да и продать или подарить – тоже. Я думаю, такая ситуация стоит того, чтобы заранее крепко почесать в затылке.
– А если у нынешнего владельца дома сохранилась купчая? Разве она не служит подтверждением того, что обладатель этой солидной бумаги является его собственником?
– Купчая – это подобие чека, который вы получаете в магазине, приобретая товар. А для того, чтобы недвижимость действительно стала вашей собственностью, чек должен быть подкреплен техническим паспортом.
– Итак, в России со временем удастся провести всеобщую паспортизацию жилья. Но что, по большому счету, даст эта голая документация, если она попадет в руки людей, которые превратят ее в мертвую инструкцию?
– Да, в эксплуатационных органах ЖКХ сегодня зачастую работают люди, понятия не имеющие, что такое, к примеру, журнал технической эксплуатации здания, и потому далекие от его требований. А в нем записано, что раз в три месяца должен проводиться визуальный осмотр здания, раз в полгода – осмотр, в котором участвует комиссия специалистов, и раз в три года – техническое обследование дома на цельность и крепость его конструкций, когда составляется дефектный акт, где указывается, насколько необходима их замена и какова потребность в капитальном ремонте. Для эксплуатационников журнал технической эксплуатации здания – как «история болезни» для врача: в нем накапливается информация о тех отклонениях от нормы, которые были замечены и устранены или только едва намечаются. Если не пользоваться такими записями и, исходя из них, не ставить своевременный «диагноз» с последующим устранением «болезненных симптомов», то дом постепенно приходит к разрушению.
Со стороны может показаться: подумаешь, мелочь – отсутствие журнала. Но это – свидетельство слабой профессиональной подготовленности сегодняшних смотрителей зданий и сооружений. Именно потому в НИИ ЖКС решено создать центр по обучению обслуживающего персонала жилищно-коммунальных хозяйств, куда будут приниматься лица, имеющие высшее или среднее техническое образование. По окончании курса обучения они будут квалифицироваться как смотрители зданий и сооружений. Институт недавно получил государственную аккредитацию от Министерства промышленности, науки и технологии, дающую нам право готовить специалистов-эксплуатационников для работы в жилищной сфере. И если, как было когда-то сказано, «кадры решают все», то будем надеяться, что намеченные нашими специалистами планы по преобразованию жилищно-коммунального хозяйства со временем выведут его из затянувшегося застоя.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Римма Васильевна Строшкова окончила Рижский политехнический институт (факультет экономики и организации строительного производства) и Ленинградский инженерно-строительный институт (строительно-конструкторский факультет). В коммунальном хозяйстве работала на разных должностях – от техника домоуправления до заместителя министра по капитальному строительству министерства строительства Латвии. Кандидат технических наук.