Ваш ход, собственники. Делайте выбор!
Мы уже почти год живем с новым Жилищным кодексом РФ, меняющим систему управления, содержания и эксплуатации жилых домов. Не стоит обольщаться, что нас это не касается, – как жили, так, мол, и будем жить. А государство, как и прежде, обо всех позаботится. Правила меняются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех. Государства в ЖКХ остается все меньше, все больше зависит от самих собственников.По закону за квартиры собственники отвечают сами, а для общего имущества (подъезды, чердаки, лифты и пр.) выбирают определенный способ управления. Для этого им нужно провести общее собрание и решить, каким образом будет управляться их дом. «Раскачка» затянулась, законодатели даже вынуждены были отодвинуть срок, к которому нужно определиться со способом управления своим домом, с 1 марта 2006-го до 1 января 2007-го года. Но выбирать все же придется. В одном из предыдущих выпусков «Справочного бюро» (№ 48 от 1 декабря 2005 года) мы рассказали, как выбрать один из способов управления многоквартирным домом – управляющей организацией. В сегодняшней рубрике — продолжение темы.
Всего три способа
Кодекс устанавливает, что управлять домами могут как профессиональные управленцы, так и собственники – непосредственно или создаваемыми ими организациями. Все собственники до 1 января 2007 года должны определиться, кому они доверят управление домом.
Напомним, что ЖК РФ установлено три способа:
1. Управление управляющей организацией.
2. Непосредственное управление.
3. Управление ТСЖ или ЖСК.
Список способов управления окончательный и расширению не подлежит.
Управлять непосредственно
Непосредственное управление многоквартирным домом – когда сами собственники помещений берут на содержание здание без создания ТСЖ или ЖК и без привлечения профессионального управляющего. Роль управляющей организации выполняет общее собрание. Оно легитимно, если на нем присутствуют собственники, которые обладают более чем половиной долей в праве на общее имущество. Решение принимается большинством голосов присутствующих на собрании.
Собственники, выбравшие непосредственное управление, вправе:
а) решать все текущие дела на общих собраниях;
б) распределять между собой обязанности по управлению домом;
в) выбирать уполномоченного – это может быть физическое или юридическое лицо, которое будет представлять их интересы и действовать от их имени. Некий прототип «мастерхауза» в Германии.
Уполномоченному выдают нотариально удостоверенную доверенность в простой письменной форме.
Как оформить отношения
Возможны следующие варианты отношений с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:
1) Договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома с выбранной на общем собрании эксплуатирующей (обслуживающей) организацией. Собственники – одна сторона в договоре. Другая сторона – обслуживающая организация – РЭУ, ГРЭП и т. п. При данном способе отсутствует договор управления многоквартирным домом, его заменяют несколько договоров на оказание определенных услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
2) Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) каждый собственник заключает напрямую от своего имени. Дело, безусловно, хлопотное. Кроме того, в городе еще не создана система такого массового заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, они пока не готовы к этому.
Все эти договоры по поручению собственников может заключить уполномоченное общим собранием лицо на основании доверенности.
Не больше четырех
По мнению специалистов жилищного департамента Москвы, «непосредственный» способ более приемлем для малоквартирных домов – 2–4, не больше.
Управление ТСЖ
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) – способ коллективного управления многоквартирным домом.
По ЖК недостаточно создать ТСЖ для того, чтобы передать ему дом в управление. Чтобы товарищество имело такое право, собственники должны сначала на общем собрании определиться с выбором способа управления. И если они выберут ТСЖ, принять решение – передавать его товариществу или нет.
«Допустим, ТСЖ создано, но жильцы решили пока дом ему не передавать. По той причине, к примеру, что у товарищества еще нет финансовых возможностей, – говорит начальник Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Акимкин. – Какое-то время они могут и подождать, не торопиться с передачей дома в управление. Законодатели потому и приняли такую норму – недостаточно создать ТСЖ, нужно еще, чтобы «созрели» подходящие условия».
А вы записались в товарищество?
ТСЖ создается на общем собрании. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений. «За» должно проголосовать действительно большинство. Число членов ТСЖ должно быть больше 50 процентов от числа голосов всех собственников. То есть, считается не по головам, а по голосам. А один голос пропорционален занимаемой площади помещений. Таким образом, голосуется площадями.
Чтобы вступить в товарищество или выйти из него, нужно написать заявление. В случае если в товарищество «записалось» меньше половины от общего числа голосов, оно должно быть ликвидировано (ст. 141 ЖК). Оно не может управлять домом.
Ни зять, ни сват, ни брат
Высший орган управления товариществом собственников жилья – общее собрание. Отношения между членами ТСЖ строятся в соответствии с уставом, который тоже принимается на общем собрании. Там же избирается правление ТСЖ. Сроком на два года. Правление занимается оперативным управлением домом – составляет сметы расходов и доходов, заключает договоры по содержанию и ремонту, нанимает работников, которые будут заниматься обслуживанием и увольняет их, ведет списки членов ТСЖ, бухгалтерскую отчетность, созывает общее собрание и т. д.
Председатель ТСЖ может быть выбран как на собрании собственников при создании товарищества, так и на собрании правления из его состава. Никакой представитель собственников, человек со стороны – чей-то зять, сват, брат – не имеет права быть избранным на этот пост. Председатель подписывает все необходимые документы, у него печать, он распоряжается счетом в банке.
Ревизор может быть избран как из членов товарищества, так и из третьих лиц, к примеру, бухгалтер какой-то фирмы. Это должен быть человек, обладающий специальными знаниями, и законодатель допускает, что это может быть и третье лицо. Но его также избирает общее собрание.
После формируется пакет документов: устав, протокол общего собрания, к которому прилагается лист регистрации участников собрания. Следующий шаг – заявление в 46-ю налоговую инспекцию Москвы (она регистрирует все юридические лица), которая зарегистрирует ТСЖ как юридическое лицо.
Доверяй, но проверяй
При выборе товариществом управляющей организации с ней заключается договор управления, в котором прописываются все ее функции. Эти договоры должны соответствовать всем требованиям к ним ЖК (что это за требования – см. выпуск «Справочного бюро» № 48 от 1 декабря 2005 года «Квартирного ряда»). В этом случае ТСЖ оставляет за собой функции контроля за работой управляющей компании. Как юридическое лицо ТСЖ вправе предъявлять к нанятой управляющей компании претензии, если та не выполняет обязанности по договору.
Коллективный управляющий
ТСЖ, пустившееся в самостоятельное «плавание», то есть, взявшее на себя управление домом, имеет весьма широкие права. Оно вправе самостоятельно проводить работы по содержанию и ремонту дома. Вдобавок еще выполнять функции обслуживающей организации. Оно может нанять своих слесарей, сантехников, плотников, дворников, словом, любой персонал, необходимый для того, чтобы содержать дом в порядке. ТСЖ заключает договоры от имени собственников на поставку коммунальных услуг – воды, отопления, газа, электричества и т. д.
Товарищество, по сути, коллективный управляющий домом. Все решения ТСЖ принимаются либо правлением – для оперативного исполнения, либо общим собранием членов ТСЖ.
Все – по смете
Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в ТСЖ устанавливается практически так же, как и в домах, где работает управляющая организация. Правление товарищества составляет смету доходов и расходов, т. е. бюджет по управлению, содержанию и ремонту общего имущества на год и представляет ее на утверждение общему собранию членов ТСЖ. В соответствии с ней определяется размер и порядок платежей за жилищно-коммунальные услуги и взносов каждого собственника. Такая смета должна утверждаться ежегодно.
Собственники помещений, не вступившие в члены ТСЖ, оплачивают эти услуги в соответствии с заключенным с товариществом договором о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
А выручку – на ремонт
ТСЖ вправе управлять общим имуществом и заниматься хозяйственной деятельностью. По решению общего собрания может предоставлять в пользование часть общего имущества. Например, сдавать в аренду нежилые помещения – подвалы, чердаки, стены дома под рекламное пространство. А полученные доходы пускать на содержание и ремонт дома. Ему позволительно проводить реконструкцию дома, надстраивать его, возводить какие-то постройки на придомовой территории и тоже использовать их как источник самофинансирования.
Товарищество может зарабатывать деньги, занимаясь торговлей. И в Москве есть ТСЖ, которые организовали в подвалах своих домов магазины, а на выручку отремонтировали дом. Как именно использовать доходы от хозяйственной деятельности – тоже в компетенции общего собрания членов ТСЖ.
ТСЖ имеет также право приобрести помещение в доме. Например, для размещения обслуживающего персонала. Может иметь иную собственность – мусоровозы, тракторы, уборочную технику для обслуживания своего дома. Такие примеры в Москве тоже есть.
На чем остановимся?
Комментарий начальника Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Виталия Акимкина.
«Собственники должны определиться – что же для них лучше – меньше платить, и чтобы никакой головной боли, или же принимать участие в жизни дома. Равнодушие, индифферентность – одна из крайностей, которая обычно приводит к негативным последствиям. Ведь управляющая организация, видя такое отношение, бесконтрольность со стороны собственников, пользуется этим, начинает «зажираться», халтурить, создавать видимость обслуживания. Она может красиво оформить подъезд, чисто вымести двор, но если при этом не делает всего остального, предписанного правилами и нормами содержания и ремонта домов, значит, она работает в аварийном режиме эксплуатации, и рано или поздно что-нибудь, где-нибудь да прорвет.
Другое дело, когда жильцы берут бразды правления в свои руки, управляющая компания им подконтрольна и сполна отрабатывает деньги, которые они ей платят.
Одна из высших и самых эффективных форм управления – управление ТСЖ. В доме, где создано товарищество, деньги расходуются рачительно. Дом преображается, все в нем исправно работает, чистота и порядок. Чувствуется, что хозяева здесь – сами жильцы. И именно они реальные заказчики всех жилищно-коммунальных услуг и могут строго спросить с управляющей организации. Не каждая выдержит такой контроль. Некоторые уходят с этого фронта. Но уходят именно слабые, те, кто гонится за длинным рублем, не прикладывая особых усилий. Там где контроль, все наоборот. А реальный контроль может быть только тогда, когда создано ТСЖ.
Не собрались, не выбрали. Что будет?
В общем-то, ничего страшного. Кодекс предусматривает, что если собственниками помещений в жилом многоквартирном доме до назначенного времени – 1 января 2007 года – не выбран способ управления, или если ими решение о выборе способа не было реализовано, то за них это сделает местная власть. Она обязана по конкурсу выбрать управляющую организацию, которая и будет «рулить» этим домом. А собственники обязаны будут заключить с ней договор управления, хотят они того или не хотят. Если им не понравится та управляющая организация, которую выбрал город, они имеют право собрать общее собрание и принять решение о выборе другого управляющего, с которым уже они сами заключат договор. С прежней управляющей организацией договор будет расторгнут. Правда, такая возможность должна быть заранее предусмотрена. Так что, совет: прежде, чем подписывать договор, внимательно читайте условия его расторжения.
По мнению Виталия Акимкина, в Москве, где более 40 тысяч домов, программа выбора управляющих организаций может растянуться на несколько лет. Поэтому у собственников еще есть время на проведение общих собраний и на то, чтобы подумать, какой способ управления для них наиболее подходящий.