Почему тормозим?
У этого законопроекта трудная судьба. Cамые сложные правительственные решения проходят двух – трехмесячную обкатку, этот же лежит уже более полугода. Речь о проекте постановления столичного правительства «Об организации управления многоквартирными домами в г. Москве», подготовленном еще в начале весны и всеми завизированном. Правда, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства отозвал позже свою подпись. Причина? Сначала должна быть принята программа реформы ЖКХ и только потом постановление.Не вступая в спор с уважаемым ведомством, заметим, что вялотекущая реформа ЖКХ идет в Москве, по сути, с 1993-го, но до сих пор мало кто может твердо сказать, в чем она заключается. Кроме одного: будут повышены цены. А тот самый проект имеет непосредственное отношение к реформе: он дает москвичам реальные рычаги, которые позволят влиять на качество обслуживания. Зачем же тормозить?
Вместе с тем его текст, изложенный рядом СМИ, уже стал ареной жарких споров. Включилась в обсуждение и наша газета. Сегодня свою точку зрения на проблему высказывает руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами жилищного департамента Виталий Акимкин.
Покупатель всегда прав!
Главным лицом во всей системе ЖКХ проект, как и новый Жилищный кодекс, делает жителя (собственника) человека, который оплачивает услуги. Предыдущие нормативные акты все права отдавали государственным организациям либо уполномоченным управляющим организациям. Ведь ДЕЗ так и расшифровывается: дирекция единого заказчика. Организация, которая заказывает услуги. Теперь это будут делать жители (собственники).
Проект вводит простую рыночную формулу: покупатель продавец. Покупатель на первом месте. А государство будет лишь регулировать отношения между производителями услуг и их потребителями (жильцами). Управляющая организация становится подрядчиком, но не у организаций, а у граждан. Управленцы станут подчиняться требованиям жильцов. Инструменты для этого: общее собрание, договор. При этом подпишет договор каждый собственник.
ТСЖ… на пару
Главное возражение оппонентов: «Согласны, проект выдержан в духе рыночных реформ. И все же… Не слишком ли велико в нем участие государства? Не окажутся ли жильцы в прежней зависимости от чиновников?»
Резонное опасение. Единственное оправдание присутствия государства на рынке регулирование этого рынка с помощью законов. В остальном надо довериться его участникам (правда, мы знаем цену этому благому пожеланию). К тому же в сфере ЖКХ рынка, по существу, нет. Бросить все на самотек – значит, благословить появление «Бендеров» наших дней, которых меньше всего заботит качество предлагаемых услуг.
Известный случай: муж и жена решили создать в одном доме ТСЖ. Безо всякого собрания и голосования. По новому законодательству (тоже вроде бы рыночному!) регистрация ТСЖ носит заявительный характер. Принесла эта парочка заявление в Налоговую инспекцию, а там не обязаны проверять, знают ли жильцы об этой затее (новый закон подобных «мелочей» не предусматривает). Потом новоиспеченные руководители ТСЖ обратились в ДЕЗ, чтобы им передали дом в управление. Можно представить, как бы они ободрали жильцов, не забей дирекция вовремя тревогу…
Суды Москвы уже рассматривают немало дел по ликвидации подобных ТСЖ, где товарищества создавали без ведома жителей.
О пользе бюрократии
В нашем проекте мы как раз и предусмотрели нормы, защищающие от мошенников. Например, как передавать дома в управление ТСЖ, если до этого они находились в распоряжении дирекции. Сделать это без распоряжения префекта ДЕЗ не имеет права.
Процедура такова. Соответствующая служба префектуры проверит полномочия правления, еще раз поинтересуется мнением жильцов, проверит, не подделаны ли их подписи). В проекте указано, какие документы должно предоставить товарищество. Лишняя бюрократическая волокита? Нет, необходимая проверка перед тем, как отправить дом в самостоятельное плавание. Поддержка исполнительной власти далеко не лишняя. Да, в ЖК на сей счет ничего не сказано, но мы считаем необходимым ввести такой порядок.
Статья 7 кодекса гласит: если нормы кодекса не регулируют какие-либо аспекты жилищной сферы, надо исходить «из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, справедливости». Что мы и сделали. По сути, защитили людей от авантюристов.
Почему тянут с регистрацией?
Непростым остается вопрос с выбором управляющей компании в новостройках. Люди купили квартиры в строящемся доме, однако собственники они пока что номинальные. Фактическими же станут, лишь когда оформят право собственности после сдачи дома в эксплуатацию. А на это уходит и год, и два, и три… (Подчас инвесторы специально затягивают процесс регистрации, ведь срок устранения недоделок два года. Никакой суд не станет рассматривать претензии новоселов). Кому же должен передаваться дом, если его жители не стали собственниками?
Мы предлагаем решение, опираясь на статью 7 ЖК. В ней есть такое понятие, как аналогия права. Аналогию мы находим в статье 161: если в течение года жители не выберут орган управления, за них по конкурсу это сделает власть. Потом жильцы смогут переизбрать компанию, а пока, на период безвластья, она будет управлять домом. И от своего имени сможет предъявить строителям претензии о недоделках. При этом компания будет работать по тарифам, утвержденным правительством Москвы.
Сейчас управленцев назначают сами инвесторы. Такие управленцы заломят запредельные цены за обслуживание. Сторонняя компания пусть и предложенная управой будет независима от застройщиков. И главное: она будет участвовать в комиссии по приемке дома. Такой пункт тоже записан.
Правда, нам возражают: опять присутствие государства? А мы и не отрицаем. Но это присутствие в интересах новоселов: пока в доме не оформлены права собственности на квартиры, появляется защитник властный орган, куда можно обратиться с жалобами и претензиями. Раньше власти на местах открещивалась от новоселов: вы доверили деньги инвестору вот с него и спрашивайте…
Больше, чем ошибка
Вернемся к выбору управляющей организации. Резонный вопрос: если договор нарушается, сможет ли житель бороться с мощной фирмой? Конечно, он вправе обратиться в суд. Но не факт, что пойдет на это. А если пойдет, выиграет ли? Сомнительно… Поэтому мы вводим еще одну норму договор о взаимодействии между органами власти и самой управляющей организацией. Такой нормы нет в ЖК РФ, это, ноу-хау департамента, но в основу положены все те же принципы «добросовестности, гуманности, справедливости».
Договор регламентирует и взаимоотношения управляющей компании с другими организациями, обслуживающими дома в районе объединенными диспетчерскими, мусоровывозящими компаниями, аварийно-восстановительными предприятиями и т. д. Властный посредник необходим! Иначе возможна ситуация, когда коммерсанты назначат цены с потолка, а управа района вновь останется в стороне. Нет, отныне управа должна защищать интересы граждан и создавать одинаковые условия всем управляющим организациям, для чего нужны соответствующие юридические рычаги. Это и есть договор о взаимодействии. Напомню статью 165 ЖК: в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.
Нелишне вспомнить и о такой «мелочи»: на какое-то время бюджетные дотации сохранятся, а расходование государственных средств должно быть на особом контроле. В рамках какого документа они должны поступать? В рамках все того же договора.
…Итак, рынок приходит в жилищно-коммунальную сферу. Перетряска предстоит большая. Когда будут решены все важнейшие вопросы, когда в нормативных актах не останется лазеек для мошенников, а граждане будут знать, что они защищены законами, тогда, конечно, вмешательство властных структур станет ненужным. Но давайте не торопить события. Давайте не будем отбрасывать имеющийся печальный опыт, когда возобладал принцип – «рынок сам все отрегулирует», а власть полностью устранилась от происходящих процессов. По известному выражению, это больше, чем ошибка. Это преступление. Допустить его нельзя.