Кто будет нами править?
Не забывайте, уважаемые читатели, что к 1 марта 2006 года мы с вами (так как все мы – жильцы) должны выбрать управляющую компанию. В жилищном департаменте подготовлен проект постановления правительства Москвы – «Об упорядочении организации управления многоквартирными домами в городе Москве».В нашей газете от 28 июля (№ 30) были опубликованы его основные положения.
В результате развернулась целая дискуссия. Мы публикуем самые интересные точки зрения.
Договор дешевле денег
Согласно новому ЖК, а также проекту постановления правительства Москвы у нанимателей появляется больше прав. А у жилищных управлений – больше обязанностей. Отныне не только собственник, но и наниматель может сдавать свое помещение (получив предварительно согласие Департамента жилищной политики). Что касается управлений, с них будет больший спрос за выявления помещений в доме, оставшихся без хозяина.
Все это требует изменения формы договора социального найма. В нем должно быть указано, что наниматель сможет сдавать свою площадь, и заключает договор не с управляющей организацией, а с собственником городских квартир, каким и является наш Департамент жилищной политики. Это не просто формальность. Речь идет о регулировании денежных потоков. Собственник за проживание перечисляет деньги управляющей организации. А наниматель? Об этом нигде ни слова. И остается неясным, какую часть платы за проживание вносит город, а какую – сам жилец. Инструмент защиты прав нанимателя отсутствует.
Нет и разделения ответственности за сохранность жилища между собственником и нанимателем. Ведь за общее имущество отвечает собственник, а какова роль нанимателя? Ситуации возможны разные. Бросил мальчишка окурок в мусоропровод, тот загорелся, – кто несет ответственность? Спрос с нанимателя в случае нанесения дому вреда должен быть четко прописан в заключенном соглашении. Если этого нет – зачем он? Такой договор дешевле денег.
Теперь о помещениях за выбытием. Если наниматель не пришел перезаключить договор, это уже основание поинтересоваться, а проживает ли он вообще в данном помещении? Иными словами, надо ввести еще один элемент контроля за освободившимися площадями. Так что новый договор нужен и в этом случае.
У проекта постановления та же беда, что и у многих официальных документов: у жильцов, в основном, одни обязанности, а вот прав – явно мало. От жителей требуют: «Выбирайте управляющую компанию до 1 марта! Иначе назначим свою». Можно предположить, тот же ДЕЗ. Так что ни о каком улучшении обслуживания мечтать не приходится. Это первое.
Второе. У жильцов немного возможностей распоряжаться общим имуществом своего же дома. Представим, что фирма расположена в техническом подвале. Случись что – прорвет, скажем, инженерную систему, – беда. Фирма просто не пустит туда аварийную бригаду. И тогда не избежать аварии во всем доме. И не выгонишь фирму – собственник! К тому же недавно был принят федеральный закон, по которому исковая давность по делам приватизации (в нашем случае – отчуждению общего имущества граждан) ограничивается тремя годами. А если выкупили четыре, пять лет назад? Значит, жильцы никогда уже не расстанутся с неугодными соседями?
И еще об одном. Какова ответственность города, например, за то, что он не сделал капитального ремонта в доме? И уж кстати: я знаю случай (ул. Мишина, 32), когда жильцы за свой счет решили капитально отремонтировать дом, но префектура (САО) не дает им на это разрешения. Такого быть не должно. Если уж новый ЖК РФ объявляет собственников истинными хозяевами своего дома, – дайте им возможность полностью реализовать свои права!
Как рабы к галере
Наш дом на Скаковой, 5 был построен в 1996 году. Экспериментальный проект, и поэтому было решено продолжить эксперимент: передать его частной управляющей компании «КОМЭКС». Ведь в то время полновластными хозяевами в городе были ДЕЗы. Но шло время, и мы разочаровались в новых управленцах: не убираются верхние этажи, охрана бездействует, работники «КОМЭКСа» хамят. А цены за обслуживание при этом явно завышенные. На общем собрании жильцов решили: сменим компанию. Не так легко это оказалось! Компания отказалась передавать нам необходимую документацию: бухгалтерскую, техническую, проектную и т. д. Но какая же организация примет без нее дом, кто из поставщиков ресурсов заключит с нами договор? Подумали: может, у дома будет больше прав, если мы создадим у себя ТСЖ? Создали. Но документы все равно не получили.
Не возникнет ли такая же ситуация в других домах? Это вам не ДЕЗ, организация частная. Кто на нее может повлиять? В результате жильцы окажутся «прикованными» к недостойной компании, как рабы к галере. Какие санкции можно было бы к ней применить? В проекте об этом ни слова.
Один в поле не воин
ЖК предписывает выбор управляющей компании собственникам, проект постановления предлагает механизм такого выбора. Но при этом выпадает из поля зрения психология самих жителей. Не готовы еще люди принимать самостоятельные решения. Необходим определенный – и не маленький! – переходный период, чтобы люди осознали свою ответственность, иными словами, нужна разъяснительная, информационная работа в домах о пользе и необходимости такого выбора. Кто ее будет выполнять? Согласно проекту постановления – районные управы. Но если так – работа заранее обречена на провал. Сейчас вопросами самоуправления в управах занимается всего один человек, да при том, его еще загружают массой всяких посторонних дел. У него просто физически не останется времени побывать во всех домах. А представим, что жильцы так и не соберутся? Значит, тот же работник сам должен предложить дому управляющую организацию. Кстати, не обязательно это будет ДЕЗ, возможно, и частная компания. Значит, в управах должны знать, какие фирмы в их районе работают на рынке ЖКХ, дать им оценку и только после этого пригласить их к участию в конкурсе. И все это возлагается на одного человека? Не справится…
На мой взгляд, нужен специальный отдел в управах, который будет вести информационно-разъяснительную работу, рекомендовать управляющие организации, помогать составить договор с ней. А в префектурах – человек, координирующий такую деятельность управ.