Как не стать лохом. Когда жильцы правы, а когда – нет
Новый Жилкодекс РФ депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев сравнил с приватизацией. Дело нужное, но какая часть народа воспользовалась ее плодами? Впрочем, тогда мы мало что понимали. Чтобы история не повторилась, неплохо бы заранее предвидеть, что нас ждет в связи с кодексом.Было бы что защищать…
Незадолго до каникул в Мосгордуме состоялась встреча, на которую были приглашены представители общественности, руководящие работники департаментов и комитетов правительства Москвы. Диалог, состоявшийся между ними, не решил, конечно, всех проблем. Но обозначил их – и это тоже важно.
Раньше под собственностью понимались только квартиры, сейчас еще и общее имущество. Ни земля вокруг дома, ни лифт, ни холл, ни лестницы, ни фасад здания – все это не может быть «ничьим». У всякого имущества есть хозяин – собственники квартир. Если в доме еще и наниматели, тогда к ним присоединяется город. Они могут извлекать из него выгоду, но и несут ответственность за его сохранность. Содержат его.
И вот первая коллизия – собственники, и те, кто, лихорадочно приватизируя квартиры, стремятся ими стать. Обратим внимание только на один момент. Наши дома находятся в плачевном состоянии. Еще в старом «Законе о приватизации» был записан пункт, что плюс к бесплатной их передаче жильцам город обязуется сделать в них капитальный ремонт. Сделал? Нет, конечно. Если в 90-е годы на эти цели бюджет вообще не выделял средств, то в последнее время какие-то крохи все же дает – 15 процентов от потребности. Этих денег не хватит даже на ремонт лифтов. Какой там ремонт! Их менять надо. Нагрянет какая-нибудь инспекция из Мослифта и повесит амбарный замок на двери в кабину: «Пользоваться нельзя. Опасно для жизни!»
Кто заменит подъемник? Очень слабая надежда на бюджет. И вот вам еще эффект нынешней безумной приватизации: город – в лице жилищно-коммунального департамента – теперь уже на вполне законных основаниях – открестится от своих обязанностей. «Мало ли какой был закон о приватизации? Сейчас новый Жилищный кодекс, он выше закона. Вот, вы, жильцы, и сбрасывайтесь – хоть на лифт, хоть на крышу. Ваша забота».
Не отрывайтесь от земли!
Самый ценный ресурс, который предлагается собственникам – самый недоступный: земля. Модная тема! Выходит, что это – первоочередная забота жильцов? Сомнительно.
Будем справедливы: есть случаи, когда обладание землей и в самом деле приносит жильцам несомненные выгоды. Есть одно товарищество, которое в числе немногих счастливчиков получило право на участок, заложило его в банк, и на вырученные деньги теперь собирается проводить в доме капитальный ремонт. Прекрасная инициатива. Правда, чтобы пробить ее, потребовался не один год.
На участке можно поставить также торговую палатку – а деньги опять-таки в бюджет дома. Вырыть подземный гараж. Устроить платный теннисный корт. И, наконец, защитить дом от сноса. Свободных земель в Москве нет – с этим ничего не поделаешь. И потому инвесторы становятся все агрессивнее. Будь земля в собственности – на нее никто бы не покусился.
Но попробуй – получи ее! Чиновники, участвовавшие во встрече в МГД, получили от жильцов по полной программе. Идешь оформлять и слышишь: «А вы согласовали?» Называется десяток инстанций, где надо получить разрешение. Из них девять согласны, а десятая делает удивленные глаза: «Да на этом месте давно запланирована шестиполоска!» Значит, если городу выгодно использовать свободную земельную площадь для своих нужд, он найдет тысячу причин, но горожанам ее не отдаст.
Ни в одной стране мира власти не любят делиться с гражданами собственностью. У нас же такая борьба заранее обречена на поражение. Более того: бесконечное муссирование «земельного вопроса» приносит безусловный вред москвичам, отвлекая их от более насущных жилищно-коммунальных дел, связанных с пополнением бюджетов домов. Зарабатывать надо, кто спорит. Но есть масса других способов для этого, гораздо более легких и реальных (каких – тема для отдельной статьи), чем использование земельного участка.
Не пора ли принять жизнь такой, какова она есть? Кодекс – и это безусловная его заслуга – решил главный вопрос: отдал «пятно» под домом собственникам. И положил конец всяким страшилкам: не оформите, мол, на себя «пятно», не будет у вас никаких прав, снесут дом.
Что же касается придомового участка… Поднимите руки, кому запрещено разводить цветы под окном? А больше земли не требуется. Надо даже бояться, если ее дадут. Неужели верите, что найдутся среди жильцов предприниматели, которые будут использовать ее в интересах всего дома? Если и будут – то для себя. Бескорыстных сейчас, увы, единицы.
Ждем мошенников?
Согласно кодексу, выбирать управляющую компанию должны собственники. Интересы нанимателей будут представлять окружные управления жилищного департамента. Никаких административных полномочий у них нет. Представители городских структур будут голосовать наравне с жильцами – владельцами помещений.
Но на этом пути жителей нашего города ждут подводные камни. Индивидуальных собственников в домах большинство. Никакого опыта в подборе управленцев у них нет. Можно предположить, что нас накроет вторая «пирамидная» волна. Но вместо фирм-мошенниц, которые кидали своих клиентов, то есть, собирали с них деньги, а потом исчезали, такая же ситуация возникнет с управляющими фирмами. Обманут людей, но по-своему: пообещают золотые горы, а потом поднимут втрое квартплату и во столько же раз ухудшат качество обслуживания. Возьмут кредит в банке от имени жильцов, а потом их же заставят расплачиваться.
Список афер можно продолжить.
Что нам нужно
Как можно защитить горожан? Очень многое зависит от договора. Это единственный документ, который суд примет во внимание. Правда, силы явно неравные – коммерсанты и жильцы. При составлении первые могут «забыть» о ремонте подъездов. А потом жильцы будут ходить с шапкой по квартирам, собирать деньги. Необходим типовой, юридически выверенный документ, который содержал бы максимальные гарантии жильцам на случай конфликтов, предусмотрел все спорные ситуации, содержал необходимые санкции, в общем, защитил граждан от недобросовестных «управленцев». Но такого договора пока нет.
Отсутствует и необходимая информация для жильцов: списки работающих на территории округа или управы управляющих и обслуживающих компаний, перечень и стоимость оказываемых ими услуг. Неплохо бы рассказать и о конфликтах, которые возникали у этих компаний в домах, где они работали раньше.
И еще одно. Следовало бы организовать надзорные органы, которые возьмут под контроль финансовые отношения частных компаний и домовладельцев. Подобный надзор осуществляется во многих странах.
Время не ждет. Выбор управляющих компаний кое-где уже начался. Срок – напомним – до 1 марта следующего года. Но ни типовых договоров, ни нужных сведений об управляющих компаниях, ни надзорных органов пока нет.