Нас накроет обломками пирамид?
Системы жилищных накоплений чрезвычайно популярны во многих странах мира. Особенно там, где рыночная экономика только утверждается. К примеру, прежде чем получить кредит в Чехии, Словакии, Венгрии, Польше, Казахстане или Китае, будущий заемщик накапливает примерно половину требуемой ему суммы. Причем накапливает долго. Насколько эта схема похожа на то, что предлагают у нас в России многочисленные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Об этом наш корреспондент беседует с директором центра кредитов и займов корпорации «БЕСТ-недвижимость» Владимиром Лопатиным.
-Похожа, да не очень. К сожалению, в большинстве ныне действующих российских кооперативов эта схема была сильно трансформирована, причем, в худшую сторону. Любой финансист вам скажет, что система, в которой первоначальный взнос составляет 25–30 процентов стоимости квартиры, а остальное выдается в кредит на 10, а то и на 20 лет под 1–3 процента годовых, сама по себе – без внешних источников финансирования– долго функционировать не может. Внешних денег на таких условиях у нас не достать. Значит, наперебой зазывая желающих, организаторы этих кооперативов увлеченно строят «пирамиды».
– Но ведь есть кооперативы, которые до предоставления кредита настаивают-таки на 50-процентном взносе. С ними-то все нормально?
– Совсем не обязательно. В этих кооперативах следует внимательно изучить условия рассрочки. Если накопительный этап, предшествующий покупке квартиры, составляет всего месяц-два, а рассрочка по внесению второй половины – десять и более лет, то налицо та же «пирамида», только с более пологими склонами. На самом деле основным источником средств для выдачи новых кредитов при такой схеме служат не возвраты по уже выданным кредитам (как в классической ссудо-сберегательной системе), а взносы тех, кто только вступает в кооператив. Это и есть первый признак «пирамидальности».
– Недавно принят закон о жилищно-накопительных кооперативах. Решит ли проблему он?
– Вряд ли. Дело в том, что выбраться из уже построенной «пирамиды» – дело трудное, практически безнадежное. Для этого требуются немалые внешние займы на длительный срок. Разумеется, проштрафившемуся кооперативу такого кредита никто не даст, даже под очень хороший закон о накопительной кооперации. А этот закон, к сожалению, никуда не годится. Я участвовал в его разработке, что называется, с первых строк. Поначалу речь шла о том, что кооперативы ссудо-сберегательного типа – это наиболее массовый на сегодня институт жилищного кредитования, который, конечно, нужно упорядочить, ввести в правовое поле, но ни в коем случае не убивать. Именно так ставилась задача в первом чтении закона. Однако впоследствии, при подготовке ко второму чтению, от закона осталось только название, да и то, на мой взгляд, неправильное. Точнее было бы назвать новый правовой акт законом об удушении жилищной кооперации как таковой.
– Можете это проиллюстрировать на конкретных примерах?
– Например, чего стоит прописанная в новом законе процедура исключения неплательщика из кооператива. Исключать его теперь надлежит решением общего собрания, которое поди-ка собери по такому «пустяковому» поводу. Но даже если собрал и уговорил-таки сердобольную публику проголосовать за исключение, мытарства на этом не кончаются. Протокол собрания должен быть передан в суд – на утверждение. Подчеркиваю, не на выселение из занимаемой штрафником квартиры, а на судебную ратификацию самого факта исключения из кооператива. По выселению будет следующий суд, если, конечно, выиграешь первый…
– И какова же будет реакция рынка?
– Реакцию предсказать нетрудно. Добросовестные, устойчивые кооперативы (есть и такие) вынуждены будут наращивать штаты, дабы общаться с армией некомпетентных контролеров, формировать никому не нужные резервы и, как следствие, сильно повышать свои тарифы. Зато ловкачам и неумехам просто подарок! Еще около года они смогут безнаказанно строить свои «пирамиды» (закон-то вводится не сразу), а потом – врассыпную, по традиции пеняя на неразумного законодателя, который в очередной раз угробил, дескать, хорошее дело. А обломками же рухнувших и просто брошенных «пирамид» накроет всех кооператоров: и добросовестных, и не очень. Заодно дискредитируется и сама идея жилищных накоплений в России. Тактика выжженной земли, да и только.
– И останется сплошная ипотека…
– Вполне возможно, что именно этого и добивались законодатели, протолкнувшие закон о кооперативах в его нынешней редакции.