«ЖСК — путь к решению квартирного вопроса»
Обсуждаем темы:
— какие гарантии, что внесенные в кооператив деньги не пропадут?
— каков размер административных членских взносов?
— какова судьба денежных средств в случае выхода из кооператива?
… и многие другие.
Шугурова Ирина Альбертовна
Родилась в Москве. Образование высшее. Закончила Московскую Государственную юридическую академию. Работала в Высшем арбитражном суде РФ. С 1995 г. по 2003 г. работала юристом в крупнейших агентствах недвижимости г. Москвы.
2005-06-01 13:02:51
Сергей -> Ирине Альбертовне
Сейчас так много всяких кооперативов (ЖК, ЖНК и ЖСК), что трудно разобраться. А рекламе еще увидела такое словосочетание – «потребительский ипотечный кооператив». Не могли бы вы кратко охарактеризовать каждый. Чем они друг от друга отличаются?
Добрый день, Сергей!
С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, раздел 5-й которого посвящен ЖК и ЖСК. ЖК создается для реконструкции и последующего содержания членами кооператива жилого дома. ЖСК — для строительства и последующего содержания членами кооператива одного дома. Закон о ЖНК (жилищно-накопительном кооперативе) вступил в силу 31 марта 2005 года. ЖНК создается для привлечения и использования денежных средств граждан на приобретение или строительство жилья. Объекты приобретаемого жилья не ограничены. Потребительский ипотечный кооператив не имеет в чистом виде законодательного регулирования и надзора и контроля государства с целью обеспечения прав граждан.
2005-06-01 13:04:55
Елена, г. Коломна -> Ирине Альбертовне
Объясните, пожалуйста, на пальцах, что такое ЖСК?
В случае нашего кооператива мы говорим о схеме жилищно-накопительного кооператива, о котором говорилось выше.
В общем виде схема работы кооператива такова: человек приносит заявление и паспорт, платит вступительный взнос, который составляет 5% от стоимости приобретаемой квартиры, и становится членом ЖСК. Далее он накапливает требуемую сумму (не менее половины стоимости квартиры), после чего ЖНК приобретает для него жилье. Далее пайщик вселяется в квартиру, прописывается и выплачивает кооперативу оставшуюся часть стоимости, на которую предоставлена рассрочка. После выплаты пая он становится собственником жилья.
Подобным же образом можно обменять имеющуюся квартиру на новую. В этом случае человек вступает в кооператив только на разницу между стоимостью желаемой и имеющейся у него недвижимости. И еще один важный момент: все время до покупки нового жилья человек живет в своей квартире. Только после его переезда в квартиру, купленную ЖСК, он выписывается из старой квартиры и она продается.
2005-06-01 13:06:27
Кирилл -> Ирине Альбертовне
Уважаемая Ирина!
Подскажите, на что обратить внимание при выборе кооператива? Основной вопрос, как вы понимаете — благонадежность?
Не очередная ли это пирамида…
Добрый день, Кирилл!
При выборе кооператива необходимо основывать на том, какая правовая форма (ЖСК, ЖК, ЖНК, КПК (кредитный потребительский кооператив) или иное) предлагается. С моей точки зрения крайне важно наличие законодательного регулирования деятельности кооператива данного вида, его опыт работы — нашему кооперативу 7 мая исполнилось 4 года, его результаты деятельности. В нашем кооперативе 62% всех пайщиков уже проживают в приобретенных для них квартирах, участие в общественных организациях, устанавливающих стандарты деятельности кооператива. И, если мы говорим о накопительных кооперативах, наличие опыта работы по сбалансированной финансовой системе, закрепленной в новом законе. Мы работаем по этой системе с марта прошлого года.
2005-06-01 13:06:48
Елена, г. Коломна -> Ирине Альбертовне
Кто имеет право вступить в ЖСК? Что для этого нужно сделать?
Уважаемая Елена!
Стать членом кооператива имеют право все физические лица, достигшие 16 лет. Верхнего возрастного ценза нет. Прием в члены кооператива осуществляется на основании личного заявления и паспорта.
2005-06-01 13:11:18
Петр -> Ирине Альбертовне
Каковы гарантии, что внесенные в кооператив деньги не пропадут?
Гарантией сохранности денег в накопительных кооперативах служит по новому закону государственное регулирование и надзор за соблюдением финансовых стандартов и нормативов деятельности кооператива. Государство представляет, в данном случае, территориальное отделение федеральной службы по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. В законе очень подробно прописана система гарантий для граждан.
2005-06-01 13:19:28
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
В связи с изменением законодательства некоторые специалисты не советуют вступать в кооператив до осени. Потому что есть вероятность остаться без всего. Насколько это правда? Что посоветуете? Что вообще происходит сейчас с кооперативами?
Добрый день, Дмитрий!
Смотря в какую форму кооператива не рекомендуют вступать и почему до осени? В настоящий момент в Государственную Думу внесены некоторые поправки к принятому закону, но они касаются скорее уточнений, а не принципиальных изменений. За 4 года работы мы поняли, что тормозящим фактором для людей как раз было практически полное отсутствие законодательного регулирования и контроля за кооперативами. Теперь это есть. Те кооперативы, которые не готовы работать в рамках законодательного регулирования, ищут формы работы, не имеющие должного контроля.
2005-06-01 13:20:48
Елена, г. Коломна -> Ирине Альбертовне
Сравните, пожалуйста, ипотеку и ЖСК. В чем плюсы и минусы каждого, есть ли общее, какая схема. на Ваш взгляд, предпочтительнее?
Уважаемые Елена и Александр (вопрос про ЖСК и ипотеку)!
Я не скажу, что ЖСК выгоднее или ипотека выгоднее. При покупки жилья каждый человек исходит из тех приоритетов, которые ближе ему или его семье. Если стоит задача решить жилищный вопрос быстро и есть для этого достаточные средства и возможность подтверждения дохода, то ипотека наилучший вариант. Кооператив — накопительная система. Поэтому покупка квартиры растянута во времени — должен пройти обязательный период накопления, рассчитываемый индивидуально. Однако мы не просим подтвердить доход и максимальный размер административного взноса после покупки (3% в год от суммы ссуды) принципиально меньше банковских процентов. То есть нужно определиться, насколько вашей семье быстро надо купить квартиру и готовы ли вы материально к такому решению вопроса.
2005-06-01 13:21:32
Петр -> Ирине Альбертовне
Какова длительность рассрочки?
Уважаемый Петр!
Учитывая, что мы работаем по сбалансированной системе, срок рассрочки рассчитывается для каждого пайщика индивидуально в зависимости от сроков накопления.
2005-06-01 13:30:06
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
Я ещё хотел задать такой вопрос. Есть кооперативы отдельно существующие, а есть кооперативы, которые создаются при строительных организациях и агентствах недвижимости. Вот например в вашем случае, то, что ваш кооператив при АН «МИЭЛЬ» даёт ли дополнительные гарантии надёжности?
Это очень важный элемент системы гарантий кооператива «Квартиры» — все сделки совершаются с помощью компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Это агентство было выбрано кооперативом в качестве генерального партнера, поскольку только оно после юридической проверки жилья дает гарантийные обязательства на его полную рыночную стоимость, что позволяет кооперативу быть спокойным за деньги своих пайщиков.
2005-06-01 13:33:35
Кирилл -> Ирине Альбертовне
Каким образом страхуются взносы? Есть ли государственный контроль сделок?
Чуть раньше я уже отвечала на этот вопрос. В законе так же предусмотрено обязательное наличие резервного и страхового фондов.
2005-06-01 13:42:18
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
А как отличить кооператив, который не готов работать в рамках закона?
Является ли громкое имя гарантом надёжности?
Само по себе звучное название кооператива, с моей точки зрения, не является гарантом его надежности. Нужно внимательно читать договор, Устав, попытаться поговорить с кем-то из пайщиков,причем с теми, которым еще ничего не купили. Надо понимать соответствие обещаний и возможности их исполнения.
2005-06-01 13:46:44
Александр, Москва -> Ирине Альбертовне
Где именно хранятся денежные средства, внесенные в кооператив? Т.е. кто будет возвращать их пайщику в случае чего?
Все денежные средства кооператива находятся на банковском счете или, в рамках лимита, в кассе кооператива. Обращаю Ваше внимание на наличие ежегодного обязательного аудита деятельности кооперативов. Возврат средств производится в порядке, предусмотренном Законом, Уставом и договором, заключаемым с пайщиком.
2005-06-01 13:52:39
Елена -> Ирине Альбертовне
А сколько времени в среднем уходит на покупку квартиры по подобной схеме?
Еще раз обращаю Ваше внимание, что при сбалансированной системе сроки не только рассрочки, но и покупки, рассчитываются индивидуально для каждого пайщика. Вы можете приехать к нам в офис на консультацию и произвести соответствующие рассчеты.
2005-06-01 13:53:16
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
Как Вы думаете, за какими кооперативами будущее, которые строят или которые просто выступают как кассы взаимопомощи?
Какие либо прогнозы сейчас, когда законодательные акты только вступили в силу, делать крайне сложно. Но давайте исходить из того, что в таких странах Европы, как Германия, Словакия, Чехия и других накопительные системы, работающие по системе ссудо-сберегательных касс развиты давно и продолжают пользоваться успехом. Мне кажется, что кроме того человек исходит из того, что у него должна быть возможность выбрать место своего проживания. Будет ли строиться дом в этом конкретном месте еще не известно. Мы же не ограничиваем выбор объектов для пайщиков в рамках Москвы, Московской области и близлежащих областей. Возможность выбора для людей очень важна.
2005-06-01 13:53:17
Кирилл -> Ирине Альбертовне
«МИЭЛЬ-Недвижимость». Это агентство было выбрано, поскольку только оно после юридической проверки жилья дает гарантийные обязательства на его полную рыночную стоимость. Неужели ТОЛЬКО оно!?
Да, система реальных Гарантийных обязательств есть только в компании МИЭЛЬ-Недвижимость.
2005-06-01 13:54:42
Геннадий -> Ирине Альбертовне
Можно ли выйти из ЖСК? В этом случае все деньги возвращаются?
Вы имеете право в любой момент выйти из кооператива. В этом случае сумма паевых накоплений возвращается Вам в полном объеме.
2005-06-01 13:54:50
Петр -> Ирине Альбертовне
Какова средняя цена за кв. м в предлагаемых Вашим кооперативом квартирах и в каких районах?
Как я уже сказала, это могут быть любые квартиры на вторичном и первичном рынке в любом районе Москвы и Подмосковья. Соответственно, к моменту выбора квартиры, Вы покупаете то и по тем ценам, что Вам понравилось. Единственное условие — юридическая чистота и ликвидность (мы не покупаем объекты в домах, идущих под снос или на реконструкцию).
2005-06-01 13:56:30
Елена -> Ирине Альбертовне
Что посоветует молодой семье? Один «прописан» в Москве, а другой нет.
Возможность вступить в кооператив не зависит от наличия «прописки» в Москве.
2005-06-01 13:58:44
Елена, г. Коломна -> Ирине Альбертовне
Сравните, пожалуйста, ипотеку и ЖСК. В чем плюсы и минусы каждого, есть ли общее. Какая схема, на Ваш взгляд, предпочтительнее?
Елена, в предыдущих ответах я останавливалась на отличиях этих двух видов альтернативной покупки жилья. Повторюсь — все зависит от Вашего конкретного случая.
2005-06-01 14:01:32
Елена, г. Коломна -> Ирине Альбертовне
Есть ли зарубежная практика ЖСК? Какова она?
Уважаемая Елена!
Зарубежный опыт накопительных систем я кратко описала выше. Что касается закона о долевом строительстве, то если, со временем, этот закон реально заработает, это значительно повысит систему гарантий для дольщиков. До сих пор риск недостроя или «ухода» инвестором с деньгами дольщиков был достаточно велик. Поэтому мы приобретаем квартиры в новостройках только на этапе высокой степени технической готовности дома.
2005-06-01 14:10:10
Юлия -> Ирине Альбертовне
Ирина, а можно ли через ЖСК купить загородный дом?
В законе жилое помещение характеризуется как квартира или жилой дом, отвечающие требованиям жилищного законодательства. В данном случае имеется ввиду именно жилой дом для постоянного проживания с возможностью прописки (регистрации), но не дачный дом.
2005-06-01 14:10:34
Марина -> Ирине Альбертовне
Здравствуйте, скажите пожалуйста, какой документ будет подтверждать право собственности на квартиру, купленную через кооператив?
Спасибо!
Добрый день, Марина!
Ровно те же документы, какие выдаются по обычным домам ЖСК одного дома — справка о полной выплате паевого взноса и Свидетельство о государственной регистрации права.
2005-06-01 14:15:24
Светлана, Москва -> Ирине Альбертовне
Существуют ли какие-либо программы вступления в ЖСК? В частности, меня интересует программа «Молодой семье — доступное жилье»?
Отдельно такого названия программы нет, потому как при сбалансированной системе расчетов для всех идут индивидуальные программы в зависимости от потребностей и возможностей семьи.
2005-06-01 14:17:26
Алена -> Ирине Альбертовне
Скажите, пожалуйста, я только что к вам подключилась, и может быть вы уже отвечали на этот вопрос, но тем не менее: в Москве несколько раз в год проходят выставки по недвижимости. Участвуете ли Вы в них? Проводите ли там презентации? Если да, то возможно ли с Вами пообщаться на ближайшей выставке (когда она будет)?
Добрый день, Алена!
Кооператив «Квартиры» уже 1,5 года участвует в работе следующих выставок: в ЦДХ, «ДОМЭКСПО». В этом году была новая для нас выставка «КредитЭкспо». На всех выставках я провожу семинары и лекции для желающих узнать о нас подробнее. Ближайшие выставки будут осенью. При этом пообщаться со мной, безусловно, можно гораздо раньше в офисе кооператива по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, дом 20, стр. 1, по телефону 411-54-11 или по электронной почте shugurova@mirkvartir.ru
2005-06-01 14:20:48
Александра -> Ирине Альбертовне
Могу ли я сдать в аренду свою квартиру, если пай выплачен не до конца?
Уважаемая Александра!
Кооператив, как собственник жилья, может сдавать его в аренду. Соответственно, при наличии договоренности между кооперативом и пайщиком, такая возможность предусмотрена.
2005-06-01 14:22:23
Елена -> Ирине Альбертовне
Скажите, а если я буду участвовать в ТСЖ «Квартиры», я сама буду выбирать себе квартиру?
Уважаемая Елена!
Способы связи я указала выше. Квартиру будете выбирать Вы сами, а не кооператив укажет что Вам купить.
2005-06-01 14:26:31
Сергей -> Ирине Альбертовне
Скажите, пожалуйста, кругом всё заполонено рекламой «Строим вместе». А я слышал, что когда в кооперативе членов больше какого-то числа, то он уже не справляется со своими обязанностями. И вот, мол, в «Строим вместе» кол-во членов больше оптимального и они уже не справляются.
Вы можете прокомментировать эту ситуацию?
Уважаемый Сергей!
Я считаю не очень корректным обсуждать других участников рынка, могу только сказать, что максимальная численность ЖНК установлена в 5000 человек. С точки зрения соблюдения системы финансовой устойчивости, наличие максимального кол-ва пайщиков вполне обоснованно. После достижения этого порога кооператив может создавать новые подобные структуры путем разделения. Справляется ли «Строим вместе» комментировать не берусь. Единственное что могу сказать, что они зарегистрировали Устав потребительского ипотечного кооператива, а не ЖНК.
2005-06-01 14:32:42
Елена -> Ирине Альбертовне
Наличие новорожденных детей у молодой семьи дает какую-либо льготу?
Нет, не дает.
2005-06-01 14:34:48
Светлана, Москва -> Ирине Альбертовне
Существуют ли какие-либо страховые программы, защищающие членов кооператива?
Уважаемая Светлана!
Смотря от чего защищать членов кооператива. От потери права собственности на приобретенную квартиру при появлении прав третьих лиц защищает ГО Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», от физического ущерба квартире или нанесенного Вами ущерба соседям защищает страховка от обычных рисков. Соблюдение принципов финансовой устойчивости контролирует аудит и ФКЦР (выше я об этом рассказывала).
2005-06-01 14:41:42
Геннадий -> Ирине Альбертовне
Что будет с квартирой, если со мной что-либо произойдет?
Уважаемый Геннадий!
Закон предусматривает наследование пая. Если наследникам умершего члена кооператива эта квартира не нужна, они могут получить денежное выражения пая. Если квартира нужна, наследники после получения свидетельства о праве на наследство, вступают в кооператив вместо умершего.
2005-06-01 14:47:22
Наташа, Москва -> Ирине Альбертовне
В течение какого срока после внесения первого взноса можно въехать в квартиру?
Уважаемая Наташа!
Как я уже говорила, срок накопительного этапа определяется расчетным путем индивидуально для каждого пайщика.
2005-06-01 14:48:45
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
Расскажите, пожалуйста, что такое административные взносы и за что их надо платить?
Административные взносы пайщик начинает выплачивать после приобретения квартиры. Они идут на обеспечение деятельности кооператива. Любой потребительский кооператив (жилищный, дачный, гаражный) вправе иметь членские взносы помимо паевых на оплату своих расходов по обеспечению деятельности.
2005-06-01 14:54:49
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
Т. е. админ. взносы это сумма сверх стоимости квартиры?
Да, именно так.
2005-06-01 14:57:15
Дмитрий -> Ирине Альбертовне
А могу я прийти на собрание членов кооператива, не являясь пока таковым?
На это должно быть согласие всех участников собрания.