Сберкассы в хорошем смысле
Не считая социальных жилищных программ, мы знаем, в основном, один способ решения квартирного вопроса – ипотека. Но удовольствие это доступно не всем. Между тем, мировая практика предлагает и другие варианты, которые позволяют миллионам людей купить себе жилье. Один из них – стройсберкассы. Мы беседуем с автором законопроекта о них (так и не ставшего законом), депутатом Госдумы, председателем Комитета по энергетике Иваном Грачевым.
– Иван Дмитриевич, слова «комфортное и доступное жилье» – не наше изобретение. Во многих странах среди проектантов и строителей ежегодно проходят конкурсы под таким названием. В прошлом году подобный конкурс состоялся в Лондоне, и на нем были предложены неплохие квартиры, причем не в самых отдаленных районах города, за 1000$ кв. метр. Почему в Москве – 5000$?
– Надо принять во внимание общую социально-экономическую ситуацию в России. У нас на одной территории находятся как бы две страны. Для ясности проведу аналогию с Евросоюзом, где есть и безвизовый режим, и единая валюта. Но там и богатая Германия, и Греция – почти на грани дефолта. Получается, что зона одна, однако у каждой страны свой рынок, свои потребности и уровень жизни.
Если вернуться к России, то у нас, с одной стороны, имеется «Рублевский автономный округ», получающий основную массу нефтедолларов и живущий на уровне самых обеспеченных стран Европы, а, с другой стороны, – вся остальная Россия. По сути, та же Греция, но холодная. Две страны. Так вот, цены на недвижимость определяются (а если хотите, диктуются) упомянутым «автономным округом». Доходы остального населения в расчет не принимаются.
– Как нетрудно догадаться, понизить цены на недвижимость сейчас нереально. Но облегчить ее приобретение, применяя альтернативные финансовые схемы, привлекая к ним помощь государства – это возможно. Почему мы же мы зациклились на одной ипотеке, родившейся, насколько известно, в Америке?
– Ипотека, в самом деле, американская схема, хотя есть и другие, более щадящие, более гуманные ипотечные варианты. В свое время я провел «Закон об ипотеке», достаточно универсальный, который учитывает российские реалии, наш уровень жизни. Но распространяется он лишь на 7-10 процентов населения, не больше.
– Насколько известно, идея стройсберкасс не нова…
– Ей почти полтораста лет. Родилась она в Германии в 70-х годах XIX века и особенно бурно развивалась в начале Первой мировой войны, а после Второй и вовсе сделалась доминирующей в этой нищей тогда стране.
Что же касается России, то строительные сберкассы стали у нас популярны в конце XIX века, они были вполне органичны для нее и для ее, в сущности, общинного строя. Ведь это своеобразные «кассы взаимопомощи». Революция положила им конец. А сейчас – только жесткая ипотека. Американское лобби победило.
– Вы тоже разделяете модные антиамериканские настроения?
– Нет, конечно. Я против всяких теорий заговоров. Но вспомните начало 1990-х. Тогда экономика Россия переживала тяжелые времена. Американские займы и гранты оказывали заметное влияние на основы будущего государства, создание новых государственных институтов, образование, науку, культуру в России.
Тогда же стали складываться новые жилищные отношения, был, в частности, создан Фонд «Институт экономики города», который также работал по американским грантам. При этом у Штатов не было никакой агрессивной идеологической политики, но любая страна занимается лоббированием своих интересов, особенно если еще дает финансы и ждет их возврата. И это нормально. Так получилось и в жилищной сфере.
Институт экономики города сделал немало для становления новых жилищных отношений в стране, но продвигал все же американские принципы таких отношений — в частности в разработке нового Жилищного кодекса РФ, вызвавшего немало нареканий, а также ипотечной схемы. Но еще до различных финансовых потрясений я утверждал, что она неустойчива, пирамидальна при коррелированных неточных оценках недвижимости.
Эта схема позволяла выпускать ценные бумаги, намного превосходившие рыночную стоимость недвижимости – выпускай хоть 300 процентов от текущей рыночной стоимости недвижимости и продавай. Для сравнения: в Германии и дореволюционной России эта цифра ограничивалась 70 процентами. А если оценка недвижимости еще и завышена? Тогда конец финансовой системе.
Годы подтвердили эту точку зрения. Ведь именно несовершенная американская ипотека явилась спусковым механизмом первой волны мирового финансового кризиса.
Познается в сравнении
– Попробуем сравнить, с точки зрения потребителя, ипотеку и стройсберкассу. Их достоинства и недостатки.
– Основной плюс ипотеки в том, что человек, если захочет, может получить квартиру сразу, немедленно. У нас необходим первоначальный взнос не менее 30 процентов, в Штатах он мог быть и 15, и 20 процентов. Но если возникали проблемы с погашением – человека могли сразу выбросить на улицу.
Немецкая система раз в десять устойчивее. Поток выдаваемых денег непосредственно связан с потоком их входа. Накопление идет около двух лет, и только после этого вы имеете право получить кредит. В эту систему легко встраивается помощь государства – практически во всех странах, где она используется. Вдобавок к накопленным деньгам государство дает премию: 20-40 процентов от накоплений. Плюс все дополнительные системы поддержки, например, материнский капитал.
При этом здесь исключены всякие аферы с деньгами, которые возможны в ипотеке. И еще: вложения в стройсберкасссы можно использовать и для капитального ремонта – как квартиры, так и дома в целом. Последнее станет особенно важным, когда государство прекратит его субсидировать.
Наконец, такой плюс: кредиты выдаются под низкие проценты, ибо не связаны со всей финансовой системой страны. Никакой банк на них не влияет. Минус – более растянутые сроки приобретения квартиры. Тем, кто победнее, ждать приходится минимум два года.
– Какие страны используют строительные сберегательные кассы?
– Естественно, Германия, там число счетов в стройсберкассах почти равно численности населения страны. Эффективно действует эта система в Чехии, Словакии, Венгрии, отчасти – в Китае, в последнее время – в Казахстане, т.е. и в более бедных странах.
Чехия и Словакия с ее помощью вообще решили свою жилищную проблему. Характерный пример: когда в период первой волны кризиса ипотечные системы проваливались почти везде, стройсберкассы только наращивали объемы работы.
Лобби плюс инерция
– Выгода, как говорится, налицо. Что же мешает распространению стройсберкасс в России? Ведь, насколько я знаю, законопроект предложен был еще в начале 2000-х годов.
– Он был предложен дважды – в 2002-м и 2004-м. Его просто не ставили в план обсуждений. К первому чтению законопроект допустили лишь в 2008-м, когда уже было ясно, что у правительства (министром экономического развития и торговли тогда была Эльвира Набиуллина) он поддержки не получит. Так и вышло – законопроект отклонили.
– Но почему?
– Если вернуться к старту, то, сыграло свою роль американское лобби, не допускающее никаких альтернативных вариантов. А потом – наша обычная инерция. В свое время мы получили самую высокую поддержку – от Владимира Путина во время его первого президентского срока.
Он не раз высказывался за создание жилищно-накопительных систем. Есть подписанная правительством РФ бумага, которая одобряет стройсберкассы. Она поступила в Госдуму, долгое время ее здесь держали и, в конечном счете, отклонили.
– Не Минфин ли был тому причиной? Известно, как неохотно он расстается с деньгами. А вы упомянули о госпремиях вкладчикам.
– У нас были положительные заключения и ЦБ, и Минфина. Последний достаточно скрупулезно разбирался в проекте, попросил немецкие расчеты и пришел к выводу, что за один-два года затраты «отбиваются». Да и с точки зрения отдачи на рубль стройсберкассы – эффективная система использования государственных средств. В конечном итоге Минфин дал «добро».
– Кто же тайный враг законопроекта? Может быть, банки, использующие ипотечные схемы?
– Банкам – во многом через СМИ – было внушено, что стройсберкассы – конкурирующая система, которая уведет у них клиентов. Но это абсолютная несуразица. Если не хватает денег для первоначального взноса, человек все равно не понесет их в банк. Между тем, накопив определенную сумму в стройсберкассе, он как раз и может обратиться к банковским услугам.
Но и это еще не все. Надо принять во внимание круг получателей. В крупных банках проявила себя стратегическая служба – какие доходы, какую прибыль сами банки получат при различных социально-политических конфигурациях, сохранят ли клиентов. Что же касается ипотеки, то ответ однозначен: число клиентов, конечно, в ближайшее время расти не будет. В отдаленной перспективе — возможно, но сейчас на это рассчитывать нельзя.
К ипотечным кредитам будет прибегать все меньше граждан. Кто может, уже это сделал или сделает в ближайшее время. Для основной же массы населения такие кредиты недоступны. Ипотечная система перейдет в режим стагнации. И если в нее не будут поставляться следующие группы граждан, она просто зачахнет. Ипотечному бизнесу придет конец. А стройсберкассы, где люди накопят какие-то деньги, им как раз и поставят «свежую кровь». Причем, это будет особый контингент заемщиков – с хорошей кредитной историей, которым стройсберкассы дадут гарантию. Кто же откажется от таких заемщиков?
Так что это не соперничающие, а взаимодействующие, взаимодополняющие системы.
– Какова ситуация с принятием законопроекта сегодня?
– Наш законопроект – несколько переработанный, дополненный – лежит в Комитете по финансовым рынкам. В частности, в проект добавлено положение о капремонте домов – имея в виду участие в стройсберкассах коллективных групп граждан, жителей домов. Но ответа от правительства нет, хотя оно обязано дать заключение – речь идет о бюджетных расходах.
Если комитет не получит ответа, то законопроект снова вернется к его авторам. Будем тогда судиться с правительством РФ.
Законопроект идет на рекорд
– Какой срок вы отводите рассмотрению законопроекта в правительстве?
– Год-полтора.
– Ситуация странная. Важный и в социальном, и в экономическом плане законопроект, одобренный и поддержанный почти на всех уровнях, не принимается Госдумой 13–14 лет… Есть ли в практике высшего законодательного органа страны примеры подобного рода?
– Пожалуй, нет. Наш законопроект в этом смысле уникальный. Но буду самокритичен – в свое время я не создал в Думе внушительного лобби. «Закон об ипотеке», который я представлял, тоже проходил трудно. Приходилось преодолевать даже вето президента. Но за моей спиной стояло мощное строительное лобби, которое имело большое влияние, как на партию власти, так и на оппозицию. И закон, в конце концов, был принят.
В случае со стройсберкассами такое лобби собрать не удалось. Но я оптимист. Видимо, следует обратиться к банковскому сообществу. Тот же Сбербанк в ряде городов пробует некоторые локальные стройсберкассовские программы, и если они пойдут успешно, будем привлекать его экспертов в качестве защитников законопроекта. Если не здравый смысл, то экономические реалии, несомненно, заставят принять его. В это я верю.
– Как говорится, дай-то бог. Но заглянем дальше. Как будет работать закон?
– Мы сможем запустить систему почти мгновенно – ведь будет технологическая, материальная, правовая база. Привлечем самые авторитетные финансовые институты: тот же Сбербанк, другие крупные банки, занимающиеся ипотекой, немецкие строительные сберегательные кассы. Все они создадут дочерние предприятия, как это произошло в Германии. Там ее основной банк отчасти и ипотечный, стройсберкасса – его дочка. Причем по своей мощи она перекрывает на порядок другие его отделения.
Если такому примеру последуют и наши авторитетные банки (а можно, кстати, создать и совместные российско-немецкие предприятия, доверия к ним будет еще больше), успех обеспечен.
– Что необходимо человеку, чтобы стать членом стройсберкассы? Какой потребуется взнос?
– Разумный годовой внос – порядка 140-150 тыс. рублей в год, 20 процентов от этой суммы прибавляет государство. Плюс к этому материнский капитал, другие виды госпомощи.
– Каким может быть число участников касс?
– По нашим подсчетам, 30 процентов населения страны, порядка 50 млн граждан.
– Иван Дмитриевич, не считаете ли вы, что это вообще может стать хорошим накопительным механизмом сбора длинных денежных потоков? Ведь то и дело слышим нарекания государства, что не можем их собрать. Так что законопроект — в его же интересах.
– Прежде всего – в интересах населения. По нашим подсчетам, через эти кассы можно будет собрать свыше 100 млрд рублей. Скажу даже так: более мощного механизма сбора больших сумм от населения просто не существует. Эта система окажет стабилизирующее влияние на финансовую систему страны в целом. Часть этих денег можно будет пустить на улучшение жилищных условий граждан.
Сейчас мы строим в год примерно 0,55 кв. метра на человека. Европейский стандарт – 1 кв. метр. Но многие страны его перешагнули. Будем строить больше – снизим и себестоимость строительства, и цену «квадрата».
Счет можно завести на любого члена семьи, в том числе – ребенка. По каждому счету семья будет получать государственную премию. Если предположить, что семья состоит из трех человек, то за два года на каждого из них надо собрать 6000$. Здесь, однако, следует сделать еще одно допущение – с учетом того, что резко возрастут объемы строительства, кв. метр должен стоить не свыше 1000$.
Такие проекты уже есть. Конечно, и 6000$ величина немалая, но с поддержкой государства вполне реальная.
Умножить деньги на время
– Столько появится претендентов на квартиру! По какому же принципу предполагается отбирать первых?
– Это тоже есть в законопроекте. Будет действовать специальный накопительный показатель – внесенные деньги, умноженные на время их хранения. В этом случае меньшие деньги перебьют большие. Иными словами, приоритет будет отдаваться не весу кошелька, а социальному фактору.
Первыми получат квартиры те, кто больше в них нуждается, кто раньше внес деньги. Система очень ясная, прозрачная, обмануть ее трудно.
– Сколько может пройти времени от внесения первого взноса до новоселья?
– По опыту восточноевропейских стран, где уже действует такая система – не больше двух лет.