Кому положена квартира от города?

Один из самых дорогих «товаров» – жилье. В столице – особенно. Покупка его проблематична для абсолютного большинства даже не самых бедных жителей. Но столица активно помогает москвичам решать жилищные проблемы. Кто же вправе рассчитывать на помощь?

До и после 1 марта 2005-го

Квартиры от города предоставляются нуждающимся в них гражданам. Под такое определение, понятно, может попасть едва ли не каждый второй москвич. С целью выделить особо нуждающихся законом введены «фильтры», пройдя которые, разрешается встать в очередь на получение жилья.

Сегодня получить его могут:
– нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
– нуждающиеся в жилых помещениях.

Казалось бы, слова почти одинаковые. Но по сути и по формальным признакам это две разные категории граждан.

К первой относятся те, кто встал на учет до момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года.

Ко второй – относятся граждане, вставшие на учет уже после вступления в силу ЖК РФ.

Первой группе повезло – для них законом предусмотрено больше вариантов решения жилищной проблемы. Так, в соответствии с законом столицы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», они могут улучшить жилищные условия путем:
1) получения жилых помещений по договору социального найма;
2) получения жилых помещений по договору найма;
3) получения жилых помещений по договору безвозмездного пользования;
4) получения безвозмездной субсидии для покупки или строительства жилого помещения;
5) получения в собственность, в
том числе с рассрочкой платежа и использованием заемных (кредитных) средств, жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы.

Очередникам, относящимся ко второй группе, стоит рассчитывать лишь на:
1) предоставление жилых помещений из жилищного фонда города Москвы по договору социального найма;
2) предоставление жилых помещений из жилищного фонда города Москвы по договору безвозмездного пользования.

А теперь рассмотрим каждый из этих вариантов. Их условно можно разделить на две большие группы:
1. Бесплатная квартира от города.
2. Квартира от города с учетом собственных денежных накоплений.

Вариант № 1. Договор социального найма

Этот вариант наиболее знаком москвичам. По договору социального найма жилье предоставляется гражданам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. То есть очередникам, относящимся как к первой, так и ко второй группе. Жилье предоставляется бесплатно в порядке очереди.

Нанимателю и членам его семьи выделяется жилое помещение, в котором они будут жить и пользоваться им. А также оплачивать коммунальные услуги и платить за социальный наем.

То, что жилье предоставляется бесплатно, вовсе не означает, что наниматель сможет распоряжаться им. Пользоваться – пожалуйста. Но продать, подарить, заложить нельзя, так как оно не является его собственностью.

Кстати, приватизировать такое жилье можно. Главное – успеть сделать это до 1 марта 2010 года.

Количество предоставляемых квадратных метров будет зависеть от числа человек в семье. Норма предоставления – 18 кв. метров на одного члена семьи.

Размер предоставляемого жилого помещения составляет:
1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 кв. метров;
2) на семью, состоящую из двух человек, которые не являются супругами, – двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 метров;
3) на семью из трех человек, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 метров;
4) на семью из трех человек, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 метров;
5) на семью из четырех и более человек – жилое помещение площадью по 18 кв. метров на одного члена семьи.

Договор социального найма бессрочный.

У этого варианта есть один большой минус: встав в жилищную очередь, можно застрять в ней не на один десяток лет. Так что он подходит тем, кто отличается выдержкой и терпением.

Вариант № 2. Договор найма

Жилые помещения по договору найма предоставляются:
1) москвичам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;
2) москвичам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;
3) москвичам, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченным по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения комнаты в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;
4) участникам городских жилищных программ (например, для молодых семей).

Не следует путать социальный наем и так называемый коммерческий. По найму жилое помещение предоставляется также в пользование нанимателя. Но главными отличиями здесь является плата за наем и срок договора. Платить за квартиру, полученную по договору коммерческого найма, придется несколько выше, чем за аналогичную, но занимаемую по договору социального найма.

В течение срока действия договора найма наниматель вносит ежемесячные платежи:
– за пользование жилым помещением (плата за наем);
– за содержание и ремонт жилого помещения, сюда включаются платежи за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– за коммунальные услуги.

Квартира предоставляется по норме предоставления на каждого члена семьи. Если у наймодателя есть возможность, то нанимателю и членам его семьи может быть предоставлено жилое помещение из расчета по одной комнате на каждого домочадца.

Договор социального найма бессрочный. Договор коммерческого – заключается на пять лет. При наличии оснований он может быть продлен на новый срок.

Вариант № 3. Договор безвозмездного пользования (квартира почти даром)

Получить квартиру на основании договора безвозмездного пользования могут как граждане, вставшие на жилищный учет до 1 марта 2005 года, так и после, если они относятся к одной из следующих категорий:
1) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; лица из их числа, достигшие 18 лет, по окончании их пребывания в государственных и негосударственных образовательных учреждениях, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронатном воспитании, при прекращении попечительства, по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Если они не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение на ранее занимаемую и сохраненную за ними жилплощадь невозможно;
2) граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг стационарного учреждения (если ранее они безвозмездно передали собственное жилье городу);
3) иные категории жителей города Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Квартира предоставляется из специализированного жилищного фонда Москвы во временное владение и пользование. Из самого названия договора следует, что он носит безвозмездный характер. При заключении такого договора надо будет оплачивать только коммунальные услуги. Плата за пользование (за наем) здесь отсутствует.

Размер жилого помещения, предоставляемого по безвозмездному пользованию, такой же, как и в случае с договором социального найма. При этом площадь жилья, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, может быть превышена, но не более чем в два раза.
Максимальный срок договора пять лет. Он может быть продлен, если на то есть основания. Если по истечении «пятилетки» основания для продления срока отсутствуют, то уже другое жилье предоставляется по договору социального найма или найма.

Вариант № 4. Безвозмездная субсидия

Этот и следующие два варианта, так или иначе, предполагают использование для решения жилищных проблем личных сбережений. Зато не придется ждать годами.

Итак, безвозмездная субсидия. Она предоставляется только гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть тем, кто встал на учет до 1 марта 2005 года.

Безвозмездная субсидия – это денежные средства, выделяемые московским правительством очереднику для приобретения или строительства жилья.

Субсидия может быть потрачена на приобретение квартиры в новостройке, но с условием, что она готова уже на 70 процентов и более. Приобрести квадратные метры можно как в Москве или Подмосковье, так и в любом регионе России.

Деньги могут быть использованы на выкуп комнаты в коммунальной квартире. Но тоже с условием – в результате граждане будут обеспечены жилой площадью не менее минимальной нормы предоставления для семьи данного состава и сняты с жилищного учета.

При расчете субсидии учитывается размер площади жилья, в отношении которого заявители обладают правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные с принадлежащими им жилыми помещениями.

Социальная норма предоставления безвозмездной субсидии:

• Для одиноко проживающего гражданина – до 36 кв. метров;
• На семью из двух граждан – 36 кв. метров;
• На семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – 54 кв. метра;
• На семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – 62 кв. метра;
• На семью из четырех и более граждан – по 18 кв. метров на одного члена семьи.

Сколько дадут? Конкретный размер субсидии зависит:

1. От года постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

2. От определенных льгот при предоставлении жилья.

Таблица определения размера субсидий в процентах
Количество полных лет, прошедших после постановки на учет		1 год	2 года	3 года	4 года	5 лет	6 лет	7 лет	8 лет	9 лет	10 и более лет
Процент от нормативной стоимости жилого помещения	Приоритетная категория	10	30	51	65	70	70	70	70	70	70
	Общие основания	5	12	20	30	40	51	60	64	67	70

Вариант № 5. Квартира в рассрочку

Купить квартиру в рассрочку могут лишь граждане, которые встали на учет до 1 марта 2005 года. То есть те, кто признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В рассрочку можно также выкупить освободившуюся комнату в коммуналке.

На основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа город передает покупателю жилое помещение во владение и пользование до полной выплаты его стоимости. Тот, в свою очередь, обязуется своевременно вносить платежи в счет выкупа, а также выполнять иные условия договора.

Для семей, ожидающих рождения ребенка, предусмотрены льготы по списанию части задолженности за квартиру:
– для первого родившегося в семье ребенка – в размере стоимости 10 кв. метров площади жилого помещения;
– для второго ребенка – в размере стоимости 14 кв. метров;
– для третьего и каждого последующего ребенка – в размере стоимости 18 кв. метров площади жилого помещения за каждого ребенка.

Наличие детей влияет на размер первоначального взноса за квартиру. Для семей с одним несовершеннолетним ребенком, улучшающих жилищные условия на основании договоров купли-продажи с рассрочкой платежа, – 20 процентов от стоимости квартиры. При наличии в семье двух несовершеннолетних детей размер первоначального взноса может быть снижен до 15 процентов, а при наличии трех и более детей – до 10 процентов.

Если рассрочка ложится тяжким бременем на плечи покупателя, то он вправе расторгнуть договор купли-продажи. Внесенные им денежные средства возвращаются в полном объеме. Но проценты, уплаченные в бюджет города за рассрочку, возврату не подлежат.

Граждане, расторгнувшие договор, вновь возвращаются в очередь на жилье.

Жилое помещение, приобретаемое по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, должно быть размером не менее минимальной нормы предоставления для семьи данного состава и численности. Например, семья состоит из мужа, жены и ребенка. Площадь предоставляемой квартиры должна составлять от 54 до 62 кв. метров. При покупке в рассрочку такая семья не может приобрести квартиру менее 54 метров. Если у продавца есть такая возможность, то жилое помещение может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи.

Срок рассрочки устанавливается правительством Москвы (как правило, это десять лет). После полной оплаты выкупной стоимости и процентов за рассрочку квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи.

Вариант № 6. Квартира в кредит

Приобрести квартиру в кредит вправе граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и которые встали на учет до 1 марта 2005 года. Это вариант еще называют социальной ипотекой.

В принципе, вариант, о котором идет речь, чем-то схож с куплей-продажей в рассрочку, только здесь деньги берутся в кредит. А значит, и побегать с оформлением документов придется больше.

Основной кредитор – коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», полностью принадлежащий городу. Процентная ставка по кредиту составляет 10,5 процента. Сумма, необходимая для первоначального взноса, колеблется в пределах от 30 до 40 процентов. Если квартира покупается с помощью субсидии, то первоначальный взнос может составить 10 процентов.

После того, как будет полностью заплачена выкупная стоимость за квартиру (за счет собственных и кредитных средств), она оформляется в собственность гражданина и всех членов его семьи.

Если очередник приобрел жилье по договору купли-продажи с использованием кредитных средств, он обязан в течение месяца с момента оформления права собственности освободить и передать городу занимаемую (по договору социального найма, найма) жилплощадь. Если он откажется сделать это, то решение о предоставлении жилья по договору купли-продажи подлежит отмене, а договор купли-продажи жилого помещения, заключенный с городом, подлежит расторжению.

Здесь так же, как и в случае покупки квартиры в рассрочку, размер жилплощади должен быть не менее минимальной нормы предоставления для семьи.

Договор купли-продажи с помощью социальной ипотеки заключается на срок от трех до тридцати лет. Причем не запрещается досрочно погашать кредит.

где об этом сказано

• Закон столицы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Выпуск подготовила Екатерина Дагинова при содействии начальника отдела формирования жилищных программ Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Е.В. Евстигнеева