Неспетая песня Минрегиона…
Указом президента РФ вместо Владимира Яковлева министром Минрегионразвития назначен Дмитрий Козак. Теперь министерству под руководством Козака отойдет часть полномочий Мин-экономразвития и Минфина.
Когда решим «жилищный вопрос»?
Министерство будет распоряжаться деньгами Инвестфонда, распределять (по согласованию с Минфином) средства фонда поддержки регионов, управлять федеральными целевыми и ведомственными программами. Предполагается, что в его ведении будет и Фонд содействия реформе ЖКХ. Минрегион после перераспределений полномочий может оказаться самым бюджетообеспеченным министерством страны. И это вполне понятно. Наследство Козаку досталось тяжелое, можно сказать, неподъемное. Без мощных финансовых вливаний эту ношу не потянуть.
Больше всего «яковлевское министерство» упрекали за провал реформы ЖКХ. Не меньше колотушек ему пришлось получить за нерадивость в осуществлении нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Несмотря на все усилия министерства, жилья в регионах строилось недостаточно, а цены росли все выше. Почему?
Объяснение простое: несбалансированность спроса и предложения. В прошлом году цены подскочили более чем в полтора раза. Если в Москве и Петербурге рост цен замедлился, то в ряде территорий они продолжают подниматься. В этом году уже поднялись на 17 процентов.
Увеличение объемов строительства – путь к снижению стоимостных показателей. Впрочем, госрегулирование существует и сейчас. Цены на жилье, где задействованы жилищные сертификаты, утверждает Министерство регионального развития. В этом году такая цена составила в среднем 21 тыс. руб. за кв. метр. Правда, в разных городах возможны отклонения, диктуемые рынком.
Когда же решим «жилищный вопрос»?
Это собирались сделать и к 1980-му, и к 2000-му. Но он все еще остается острым. В настоящее время, если говорить о России в целом, обеспеченность жильем составляет 21,1 кв. м на человека. Европейский стандарт – вдвое больше. В нацпроекте «Доступное жилье…» заложена цифра: не менее 36 кв. м на человека. Впрочем, и она должна быть достигнута не скоро: к 2022–2025 годам. Для этого надо каждый год вводить жилье из расчета один кв. метр на душу населения. Пока же вводят 0,3 метра. При этом в Москве – 0,5 метра, а, скажем, на Алтае – 0,001 кв. метра.
Ипотека нам поможет
Ипотека – наиболее перспективный путь приобретения гражданами жилья. Только во втором квартале 2007-го выдано кредитов более чем на 120 млрд. руб. При этом большинство кредитов люди погашают досрочно: вместо 10–15 лет – за три года.
Понятно, что речь идет о наиболее обеспеченной части населения. Чтобы сделать ипотеку массовой, необходимо увеличить срок кредитования. До западных стандартов (25–30 лет) нам тоже еще далеко, но определенные сдвиги есть: если в конце 2005 года средневзвешенный ипотечный срок (по рублевым вкладам) составлял 13,8 года, то сейчас – 16,3.
Ипотечной программе оказывается господдержка. В прошлом году для нее собирались выделить 108 млрд. руб. из госбюджета. А фактически дали 260 млрд. В этом году только за шесть месяцев выделили 206 млрд. К концу года ожидается 400 млрд., хотя поначалу близкой цифры – 450 млрд. – планировали достичь лишь к 2010 году. Предполагается, что ипотечным продуктом к тому времени воспользуются не менее миллиона семей. Но это все же невысокий показатель, если его рассматривать с точки зрения спроса на жилье.
АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) предполагает рефинансировать ипотечные кредиты, иными словами, выкупать их у других компаний с дальнейшим сокращением ставки по ним. Так, если в 2006-м и начале 2007-го такая ставка составляла 12 процентов, то сейчас – 11,5. К 2010 году она должна сократиться до 6–7 процентов.
Мало строим…
Если исходить из того объема жилья, который сегодня сдается, то реально приобрести квадратные метры могут лишь 2 процента граждан. Но при этом могли бы стать покупателями (за счет своих или заемных средств) порядка 20 процентов населения. Задача национального проекта – довести к 2010 году эту цифру до 30 процентов. К тому времени ожидается ввод порядка 80 млн. кв. метров. В этом году ожидаемая цифра – более 50 млн. Минрегион РФ контролирует процесс, для чего подписано соглашение со всеми субъектами республики.
В программе нацпроекта введен новый показатель: коэффициент доступности жилья. Т.е. сроки, за которые человек может приобрести жилье за свои деньги. Заложена цифра – три года (причем это относится и к социально незащищенным слоям населения). За это время они должны получить квартиру в социальный наем, ожидая ее в очереди, либо приобрести с помощью ощутимой государственной поддержки, например, различных субсидий.
Доходные дома
Это один из приоритетов нацпроекта. Когда-то такие дома были традиционны для России, а в мире сейчас треть жилья люди занимают на условиях коммерческого найма. По расчетам Минрегиона, в нашей стране арендаторами могут стать до 40 процентов граждан, нуждающихся в жилье. И потому из 140 млн. кв. метров жилых площадей, которые собираются возвести к 2015 году, не менее 15 процентов должно прийтись на коммерческий наем. В последующем цифра увеличится.
Собираются стимулировать обе стороны: и тех, кто строит такие дома, и тех, кто собирается в них жить. Застройщиков хотят избавить от платы за получение земельного участка, а расходы за наем (это уже к арендаторам) освободят от подоходного налога.
Доходные дома должны переломить ненормальную ситуацию, которая сложилась с приватизацией жилья. В этом смысле мы не в самой хорошей компании: чем беднее страна, тем больше в ней собственников. Сейчас у нас 80 процентов приватизированных квартир – такого нет ни в одной стране. Между тем социальный наем столь же надежен, как и право собственности, – он бессрочен.
Ремонт – капитальный!
Гражданский и Жилищный кодексы возлагают его на собственников. Но пока это не реально. Ведь средняя цена капремонта одного кв. метра 10–12 тыс. руб. Поэтому на помощь приходит государство. Время уже не терпит: инженерное оборудование в домах изношено в среднем на 70 процентов.
Правительством РФ был одобрен комплекс мер, которые необходимо провести в первую очередь. На эти цели направляется 250 млрд. руб. Такое делается государством впервые. Но главная надежда – на городские бюджеты, и Москва на капитальный ремонт выделяет значительные средства. Тем не менее, предполагается также участие собственников. Их доля в расходах на первых порах должна быть невысока – не более 5 процентов. Здесь важен не столько экономический эффект, сколько психологический – граждане должны почувствовать себя участниками реформы ЖКХ. В некоторых областях (например, Липецкой) подобное уже сделано: в квитанционные книжки внесена графа: «капремонт». Хотя сумма пока символическая, но уже видно, как меняется отношение людей к состоянию общего имущества в доме.
Избежать потерь
Одна из главных, хотя и не единственная, их причина – состояние инженерных коммуникаций. Из-за их изношенности теряется треть всего производимого тепла, треть подаваемой воды. Энергетических потерь в значительной мере можно было бы избежать, если от централизованного распределения ресурсов перейти к локальным, местным котельным.
Такая работа ведется. В Омской области, например, два года назад целый район был переведен на локальное отопление и обеспечение горячей водой. Центральная теплотрасса ликвидирована, осталась только внутридомовая разводка. В каждой квартире – счетчики. Платят люди примерно на 30 процентов меньше, хотя и не экономят на тепле.
Есть примеры и в Москве – в новых кварталах. Кстати, у нас выпускают отличные котлы, которые во многом не уступают зарубежным аналогам, а то и превосходят их.
Из соседей – в «товарищи»
ТСЖ – наиболее успешная форма управления домами. Почему их так мало? Потому что, с одной стороны, жильцов призывают создавать объединения, а с другой мешают им. Жилищный кодекс не устранил всех препятствий. Заявил о создании ТСЖ? Плати. Надо получить справку? Плати. Документацию на дом? Плати. Претендуете на землю? Помните о налогах… Сплошные расходы.
Но ситуация меняется. По инициативе Минрегиона был отменен налог на прибыль, сейчас ожидается такое же решение по налогу на добавленную стоимость.
Необходимо освободить ТСЖ и от других финансовых обременений и тем поощрить активность жильцов. Все затраты должен взять на себя город. Бюджет, в конечном счете, от этого только выиграет.
Ох, эти выборы…
Сейчас проходят выборы управляющих компаний. Люди в основном останавливаются на прежних дирекциях. Понять их можно: боятся доверить дома незнакомым коммерсантам.
Уже подготовлен проект закона о страховании деятельности частных управляющих компаний, который будет передан в правительство, а затем в Госдуму. Если управляющая компания не выполнит условия договора, допустит финансовые нарушения, – ответит за это своим имуществом, зарплатой сотрудников. А жители не только получат возможность расторгнуть с ней договорные отношения, им выплатят и материальную компенсацию.
Но есть и такая проблема: сами частные компании не очень-то стремятся на рынок ЖКХ. Невыгодно! Между тем обслуживание жилищного сектора во всем мире считается одним из самых привлекательных видов бизнеса. Есть все предпосылки сделать его таковым и у нас. В жилищно-коммунальном комплексе «крутится» сегодня 1 трлн. 200 млрд. руб. ЖКХ – это 27 процентов основных фондов страны! Рынок богатейший, но самого рынка, по сути, нет. Отрасль убыточна. Кредиторская и дебиторская задолженность коммунальных и жилищно-коммунальных предприятий составляет 300 млрд. руб.
Цена вопроса
Одно из опасений: не приведет ли допущение частных предприятий к оказанию жилищно-коммунальных услуг к увеличению тарифов? Не будут ли расплачиваться жители за создание рыночных условий в отрасли?
Регулирование тарифов по-прежнему остается в руках государства – рост не более 15 процентов в год. Что же касается чисто жилищных услуг – уборки лестничных клеток, вывоза мусора, мелких ремонтных работ – то здесь цены договорные, определять их будут сами жильцы.
Есть и другой вопрос: как оптимизировать финансовые потоки в ЖКХ? Сейчас компенсационные средства на коммунальные услуги – дотацию и льготы – перечисляют естественным или локальным монополиям. Надо забрать их у чиновников и передать конкретным гражданам. Те, в свою очередь, должны оплачивать 100 процентов услуг, предусмотренные же бюджетом выплаты надо направлять на их персонифицированные счета. Такая практика введена уже в половине субъектов РФ. И в результате улучшилась исполнительская финансовая дисциплина в отрасли, увеличилась собираемость платежей с населения.
Исаак Глан