18:24:48
20 июля 2024 г.

Государственная скидка в 10% лучше, чем ничего, но хуже, чем хотелось бы

Вот и подошла к завершению наша длительная и, надеюсь, интересная для читателей работа. Мы закончили оценку программы доступного жилья. Имеются в виду, конечно, не расходы бюджета на ее подготовку. С помощью законодателей и экспертов из различных сфер бизнеса нам хотелось выяснить, в какой степени она способна сделать решение квартирной проблемы дешевле. Наступило время подведения итогов.Результат, вне всякого сомнения, положителен. В том смысле, что расходы граждан на приобретение жилья сократятся, а в чем-то даже уже сократились. Другое дело, насколько это соответствует ожиданиям людей. Теоретически законы содержат предпосылки, чтобы сделать покупку квартиры дешевле на 12–20%. Однако реально можно рассчитывать в лучшем случае на 10%. Относительно невысокий коэффициент полезного действия вызван двумя причинами. Половинчатый характер части законов не позволяет достичь желаемого эффекта. В то же время решительная отмена некоторых налогов ничего не дает, поскольку их и без того не платили.
Для наглядности мы объединили результаты проведенного анализа в сводную таблицу. В нее включены как предпосылки к экономии, так и ожидаемые специалистами реальные результаты. Большой разброс в цифрах отражает субъективные расхождения во мнениях экспертов. Сложность состояла и в том, что одни параметры выражаются в процентах, а другие – в абсолютных цифрах. Чтобы выйти из положения, мы построили таблицу на примере покупки типовой квартиры стоимостью $120 тыс., приобретаемой в кредит на 15 лет под 11% годовых в валюте и с первоначальным взносом 15%. Общая сумма расходов в этом случае составляет $247 тыс.
При этом считаем необходимым уточнить, что не следует воспринимать приводимые нами итоги в качестве прогноза снижения цен на товары и услуги в сфере недвижимости. Это лишь поправки, которые налагаются на стихийное развитие рынка под воздействием массы иных факторов.
Внимательный читатель заметит, что в поле нашего зрения попали далеко не все законы из правительственного пакета. Мы брали в учет только новации обязывающего характера и оставили в стороне пусть важные и емкие документы, но влияющие на рынок косвенно, или влияние которых откровенно спорное. К примеру, одни считают, что закон об участии в долевом строительстве уменьшит риски этого сектора рынка и приведет к снижению ставок кредитования на этапе строительства до уровня вторичного рынка. Другие, наоборот, утверждают, что закон вызовет сокращение объемов строительства и рост цен.
Примечательно, что никто из авторов-создателей программы не взял на себя труд и смелость провести схожий анализ. А ведь было бы полезно, если проделанную нами работу кто-то выполнил бы официально и на высоком профессиональном уровне. Если спросить, почему это не было сделано, то причин можно было бы назвать несколько. Наверняка бы прозвучала старая песня, что удешевление жилья не ставилось целью программы, что под обеспечением доступности понимается совсем иная задача. С другой стороны, строго выверенная оценка последствий каждого закона весьма трудоемка, а в каких-то случаях вообще невозможна. И то правда – зачем тратить время на точный расчет положительного эффекта от закона, если для его принятия достаточно одного того, что такой эффект есть. А может быть, авторы заранее понимали, что результат вряд ли кого впечатлит.

Сводная таблица законодательных норм программы «доступного жилья», способных непосредственно повлиять на расходы по приобретению недвижимости
Вводимая норма Законодательный акт Потенциальная возможность экономии, долл. США Реально ожидаемая экономия, долл. США
Возможность выселения недобросовестного заемщика из единственного жилья №194-ФЗ от 29.12.04
0–4 900
0–4 900
Переход права собственности на квартиру служит основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи бывшего собственника №213-ФЗ от 30.12.04
0–4 900
0–4 900
Отмена требования согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры №213-ФЗ от 30.12.04, №216-ФЗ от 30.12.04
0–500
Отмена обязательного нотариального удостоверения ипотечных сделок №213-ФЗ от 30.12.04, №216-ФЗ от 30.12.04
1 800
1 200
Введение института кредитных историй №218-ФЗ от 30.12.04, №219-ФЗ от 30.12.04
0–2 500
0–2 500
Исключение залогового покрытия ипотечных ценных бумаг из конкурсной массы при банкротстве эмитента №193-ФЗ от 29.12.04, №192-ФЗ от 29.12.04
0–2 500
0–2 500
Защита прав добросовестного приобретателя жилья №196-ФЗ от 29.12.04, №217-ФЗ от 30.12.04
2 700–6 300
Отмена НДС со сделок по реализации жилья и земельных участков №109-ФЗ от 20.08.04
17 000
Снижение ставки подоходного налога по ипотечным ценным бумагам №107-ФЗ от 20.08.04
9 700
9 700
Снижение с пяти до трех лет срока нахождения в собственности имущества, с продажи которого уплачивается подоходный налог №112-ФЗ от 20.08.04
500
Отмена налога с доходов в виде материальной выгоды №112-ФЗ от 20.08.04
Отмена двойного налогообложения ипотечных агентов №105-ФЗ от 20.08.04
  Итого
31 700–50 600
1 200–25 700

Подготовил Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация