Щадящие условия для 40 процентов
О том, кто и как может сегодня приобрести квартиру, размышляет депутат Госдумы Галина Хованская.
Финансы поют романсы
Все более очевидной становится реальность: говорить о доступности жилья нынче можно лишь в отношении имущих граждан России. Да, проект «Доступное жилье» – крайне важный. Но загляните в любой соцопрос, и вы поймете: жилье – лишь вторая по значимости проблема.
«Понижаю» ее до второго места, поскольку она вытекает именно из проблемы доходов, – в отрыве их решать невозможно.
Проблема номер один – именно доходы граждан. Причем хочу напомнить: у нас в стране разрыв в доходах, по самым скромным оценкам, между десятью процентами самых бедных и десятью процентами самых богатых – достиг уже пятнадцати крат! А, как известно, нестабильность в обществе возникает при коэффициенте десять… Мы вошли в зону социальной нестабильности.
Считаю, что государство, отпустив жилищную проблему на рынок, обязано было подумать о тех, кто без его помощи решить свой жилищный вопрос вообще не может. Напоминаю: у нас все еще действует 7 статья Конституции, которая гласит, что Российская Федерация – социальное государство. Тем не менее, проект «Доступное жилье», базирующийся на программе «Жилище», упустил из вида это важное положение. Более того, он не создает предпосылок и для решения других проблем.
Назову, прежде всего, обязательства перед очередниками. Основная часть обязательств возложена на муниципалитеты – без соответствующего финансирования. Эта политика представляется не только ошибочной, но и опасной. Строительство жилья ведут коммерческие застройщики. Муниципальная власть, как правило, оговаривает свою долю – 30 процентов. В результате, когда доля берется квартирами, в дом заселяют богатых и бедных.
Возникает конфликт интересов. Создаются отнюдь не самые благоприятные условия для создания ТСЖ. Появляется проблема с обязательными платежами: нет точного определения понятия, но оно используется.
При этом говорится, что решение общего собрания обязательно для всех собственников. Следовательно, 30 процентов переселенных собственников должны выполнять решение 70 процентов соседей, купивших квартиры за свои деньги и, согласно Жилищному кодексу, имеющих право диктовать свою волю. Не платишь – на тебя подают в суд о взыскании долга. Решение принимает власть, а наказан бедный собственник.
Возможен и другой сценарий, когда власть вселяет в этот дом нанимателей и… оказывается в весьма пикантной ситуации. Ведь, согласно тому же ЖК, за нанимателя надо доплачивать «до аппетитов» большинства собственников. Из каких ставок власть будет рассчитывать субсидии, льготы и доплаты?
Вразумительного ответа на этот вопрос нет. Допустим, власть пожелает исходить из городских ставок – но, согласно закону, она не имеет на это право. Сплошные вопросы из-за отсутствия норм.
Федеральная власть оставила за собой только обязательства перед военнослужащими, инвалидами и еще некоторыми категориями граждан. Остальные «долги» переложены на муниципалитеты. А те вопиют: какое жилье?! Нам детей-сирот некуда после интерната селить…
Выход, на мой взгляд, один: строить социальное жилье по муниципальному и государственному заказу, привлекая, в том числе, средства стабилизационного фонда. Причем строить это жилье нужно не из бракованных материалов и плохого цемента, а стандартное, типовое, хорошего качества. Потому что потом той же власти нужно будет эксплуатировать дома и заниматься их капремонтом (за нанимателей она средства на капитальный ремонт вносит). Поэтому качество жилья должно быть под государственным контролем. Ибо скупой платит дважды.
Ветхий и аварийный завет…
Весьма непросто решается проблема переселения из ветхого и аварийного жилья. Она была обозначена еще в старой программе «Жилище», но теперь сказано: переселять будем по завершении программы. Хочу напомнить, что в России 971 тысяча ветхих строений. Больше 83 тысяч – аварийных. Если вовремя не принять меры, часть аварийных домов грозит стать братскими могилами. Случай в Выборге – тому подтверждение: ветхий дом унес жизни шести человек…
Следующее направление – модернизация и капитальный ремонт. Можно сказать, что это чрезвычайная проблема: капремонта ждет не менее 60 процентов жилищного фонда России. В нем остро нуждается почти миллион строений. Они – на грани перехода в категорию аварийных. Известно, что введенное новое жилье не компенсирует объема ветхих домов, переходящих в аварийное состояние.
Я назвала эту проблему чрезвычайной еще и потому, что письма, которые мне приходят, пестрят такими жалобами. Дескать, после вступления в силу ЖК, чиновники местных администраций «отфутболивают» жителей: «Теперь за свой дом вы отвечаете сами». Иными словами, приватизировал квартиру – сам во всем виноват! Но давайте представим, что завтра этот несчастный, высмеянный властью собственник деприватизирует свое жилье. И тогда глава администрации, который обязан финансировать капремонт социального жилья, получит пилюлю: «Сам во всем виноват…».
Подытожу сказанное. Очередники, текущий и капитальный ремонт, снос аварийного жилья – все это обязанности местных властей. А где деньги? Их нет. Но люди-то об этом не знают. И потому требуют от местной власти решения своих проблем. В итоге такое положение приведет к потере всякого доверия и уважения людей к местному самоуправлению. Разве этого хотели, когда создавали национальный проект?..
Проблема многогранна. О каком комфортном жилье можно говорить, когда масса людей живет в ветхом и аварийном фонде? Более миллиона строений! Помножьте на количество проживающих, и поймете масштабы проблемы.
Крылатая фраза президента
Сейчас, когда речь заходит о проекте «Доступное и комфортное жилье», можно услышать новую формулировку: «с учетом интересов малодоходных групп населения». Эта формулировка родилась на президиуме Госсовета, который прошел 19 января в Казани и был посвящен работе органов госвласти субъектов РФ по реформированию ЖКХ и строительству доступного жилья, в том числе для малообеспеченных слоев населения. Там президент Владимир Путин сказал немало замечательных слов. Процитирую: «Доступность жилья для так называемых малодоходных групп населения снижается. В том числе, из-за «вымывания» с рынка недорогого жилья. При этом около двух миллионов семей живут в ветхом и аварийном фонде. И для многих из них практическая перспектива решения жилищной проблемы, хочу подчеркнуть – практическая, почти полностью отсутствует сегодня…
Подчеркну: все наши решения должны быть здесь как экономически эффективны, так и – это хочу подчеркнуть особо – социально ответственны. Государство не может себе позволить самоустраниться из жилищной сферы, несмотря на рыночные приоритеты. А это значит, что оно должно активно формировать здесь цивилизованную рыночную среду…».
Разве не созвучно тому, о чем мы говорим?
Меня радует, что информация о реальном положении дел на местах иногда доходит до «верха». Я ведь еще 30 апреля прошлого года написала письмо о положении с капремонтом и ТСЖ г-ну Медведеву. И вот в январе 2007-го услышала о тех же проблемах на Госсовете из уст первого лица, а также мэра Москвы Ю. Лужкова, губернатора Петербурга В. Матвиенко, президента Татарстана М. Шаймиева.
Кстати, после Госсовета я разговаривала с руководителем Минрегиона В. Яковлевым. Он тоже доволен выступлением президента. Толчок есть.
Москве поможет квота
Теперь о решении столичного правительства продавать квартиры москвичам по твердо установленной квоте.
Если эта доля города будет направляться на льготную продажу очередникам – в этом будет определенный смысл, поскольку на покупку жилья по льготным условиям в столице громадная очередь из «старых» очередников. Вот куда нужно смотреть. А не думать обо всех москвичах. Москвичи – разные. Не перед всеми у московской власти есть обязательства. А только перед 200 тысячами семей, стоящих на очереди. Если мы из этой очереди вытащим лишнюю тысячу – городу легче будет справляться с проблемой социального жилья. Люди купят – дайте им такую возможность. Это не ипотека. Это лучший вариант…
Сейчас много говорят о доходных домах как об одном из эффективных способов решения жилищной проблемы. При этом забывают о том, что доходный дом предполагает доход – это жилищный фонд коммерческого использования. Я в своих поправках предлагаю иной тип жилья: жилищный фонд некоммерческого использования.
Какое жилье мы сегодня имеем? С одной стороны – коммерческое для имущих. С другой – социальное для малоимущих. Между ними – пустота. Москва первой нашла способ заполнить ее – разработала и реализует жилищную программу для молодых семей. Правда, начали с того, что предоставляли жилое помещение на условиях коммерческого найма. Но очень скоро молодые возмутились: мы не можем выплачивать долями стоимость квартиры и оплачивать коммерческий наем. Дорого! И тогда первый заместитель мэра в правительстве столицы Людмила Швецова сказала: будем предоставлять им жилье на щадящих условиях оплаты. Это и есть то, что я называю жилищным фондом некоммерческого использования. И такой фонд должен быть не только в столице или Питере, а во всех крупных городах. Это фонд, который даст людям возможность снять квартиру не на частном рынке, а у города.
В чем его отличие от коммерческого фонда? В последнем случае город получает доход. В первом он его не имеет.
Мне возражают: социальный фонд тоже некоммерческий. Я отвечаю: да, но, предоставляя человеку социальное жилье, город платит за капремонт – это огромные расходы. В социальном фонде город берет символическую плату за наем и, по сути, частично оплачивает содержание жилья за нанимателя.
В жилищном фонде некоммерческого использования плата за наем будет полностью покрывать издержки города по обслуживанию и капремонту жилья. Город не станет дотировать это жилье. Оно будет оплачено жильцом.
Допустим, вы не малоимущий – вас на учет для получения социального жилья не поставят. Но вы и не настолько имущий, чтобы купить квартиру или снять ее за $500– 1000 в месяц. После оплаты жилья у вас должен остаться еще и прожиточный минимум. Таких людей, с доходом 20–25 тыс. рублей, сегодня много. Но этих денег хватает лишь на то, чтобы либо снимать жилье и питаться святым духом, либо питаться нормально, но снимать его где-то в Подмосковье и ездить на работу в город, тратя на дорогу два–три часа.
Долгоиграющий договор
Выход видится в создании нормальной структуры жилищного фонда, где будет место и малоимущим, про которых сказано в Конституции, и «иным» (они упоминаются там же). Почему решили, что все, кто стоит в очереди, малоимущие? Среди них есть люди, которые могут оплатить наем в некоммерческом фонде. Это не средний класс. Но их и на «социалку» не поставишь. У нас огромный пласт населения (не средний класс, который может купить квартиру на рынке или снять за те же самые $1000 в месяц) нуждается в жилье, имея при этом достаточный для некоммерческого найма доход. Я оцениваю этот пласт в 40 процентов. Сегодня эти люди оказались в весьма щекотливом положении: им ничего не могут предложить.
Между тем Москва доказала: проблему решить можно. Правда, в столице жилищный фонд некоммерческого использования называют по-другому, применяя своего рода эвфемизм: «квартиры на более льготных, чем коммерческие, условиях».
Сути это не меняет. Живи и плати. Причем не исключается покупка квартиры по ипотеке при изменении доходов семьи. В этом фонде, в отличие от социального, договор заключается на определенный срок, но продлять его можно до бесконечности. Фактически вы в этой квартире живете, пока платите…