Переселение: метры или деньги?
В № 34 «КР» за 24-30 августа мы рассказали о новых правилах переселения москвичей из домов, подлежащих сносу. И обещали подробнее рассказать о вариантах компенсаций, предоставляемых собственникам-переселенцам. Теперь собственник может сам решать, что получить в виде компенсации: квадратные метры или деньги. О том, что такое выкупная цена и рыночная стоимость жилого помещения, чем выгоднее брать (деньгами или метрами) – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Какие кому компенсации
1. Возмещение в натуральной форме
Это другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное по площади (не меньше) освобождаемого помещения и соответствующее ему по числу комнат. Самый распространенный вид возмещения.
Оно предоставляется в следующих случаях:
- если земельный участок, на котором расположено строение, не находится в собственности у владельца жилого помещения.
- если земельный участок находится в собственности у владельца жилого помещения и должен быть изъят для государственных нужд. В этом случае по соглашению с собственником ему вместо выкупной цены может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
2. Денежное возмещение
Это компенсация, соответствующая размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения.
Предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения. Может быть использована и в иных целях, если у собственника-переселенца имеется другое жилье.
3. Безвозмездная субсидия – для приобретения жилья в собственность или его строительства
Она может быть предоставлена собственникам-очередникам, вставшим на жилищный учет до 01.03.2005г., по их заявлению. Размер субсидии на строительство или приобретение жилья составляет 100 процентов.
Субсидия рассчитывается, исходя из числа человек и положенных им метров (норма предоставления). При этом из положенного метража «вычитаются» квадратные метры жилых помещений, которыми пользуется семья или владеет на правах собственности. Положенный метраж умножается на размер полагающейся субсидии.
Цену квадратного метра жилья, от которой и считают субсидию, правительство Москвы устанавливает раз в квартал. Бюджетная субсидия на четвертый квартал этого года составляет 72 258 рублей за квадратный метр общей площади.
Получив безвозмездную субсидию для строительства или приобретения жилья, собственник безвозмездно передает городу освобождаемое жилое помещение (жилой дом).
Субсидия может быть использована только для приобретения в собственность благоустроенного жилья для постоянного проживания в Москве, либо за пределами города.
4. Выкупная цена.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса она включает:
а) рыночную стоимость жилья;
б) все убытки, причиненные собственнику в связи с переселением (имеются в виду наем временного жилья, переезд, поиск нового жилья, оформление прав собственности, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами; упущенная выгода, например, от продажи выращенного на своем участке урожая).
Предоставляется собственникам жилых помещений, если земельный участок, на котором расположено строение, находится в их собственности (участок сформирован, проведен государственный кадастровый учет). В таком случае, земля и жилые помещения изымаются государством у собственника.
Сейчас это актуально только для собственников домов с садовыми участками, находящимися в городской черте.
Размер выкупной цены определяют рыночные эксперты, труд которых оплачивают городские власти. Но не стоит забывать, что при предъявлении к оплате всех перечисленных затрат собственника он обязан их документально обосновать.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником квартиры. По соглашению с собственником жилья ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если переселяется собственник-очередник
Собственники-переселенцы, состоящие на жилищном учете (при их согласии) могут получить жилье по норме предоставления. При условии, что в течение пяти лет не было сделок с жильем, и других действий, ухудшающих их жилищные условия. (Напомним, что норма предоставления в Москве составляет 18 квадратных метров на одного человека, подробности в ст. 20, ч. 4 московского закона от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Берем рублями
При расчете денежной компенсации, либо выкупной цены размер выплаты устанавливается соглашением сторон на основе независимой оценки. Рыночная стоимость жилья определяется независимыми оценщиками, деятельность которых регламентируется федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и законом Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве». Оценка осуществляется по договору с жилищным департаментом. Собственник имеет право и сам обратиться к независимому оценщику, у которого есть соответствующая лицензия.
В Москве работает много независимых компаний, имеющих лицензию на оценочную деятельность. Информацию о них можно получить в Интернете, в газетах. МосгорБТИ, Мосжилрегистрация, практически все риэлторские организация тоже имеют лицензию на проведение рыночной оценки жилья. Независимый профессиональный оценщик определяет размер рыночной стоимости освобождаемой квартиры. При этом в нее не входит плата за не произведенный капитальный ремонт.
Расходы за оценку несет тот, кто переселяет. Если жители не согласны с цифрой оценки, они могут обратиться к другим независимым оценщикам. При повторной оценке расходы ложатся на того, кто не согласился с ранее проведенной.
Споры, возникающие в связи с оценкой рыночной стоимости жилого помещения (жилого дома), а также в связи с установленным размером возмещения (компенсации) либо выкупной цены, решаются в судебном порядке.
Деньги в безналичной форме перечисляются в банк на счет, открытый на имя переселяемого. После чего бывший собственник жилого помещения вправе распорядиться выплатой.
Если хозяин квартиры выбирает денежную компенсацию, ему надо обратиться в организацию, которая занимается переселением – окружное управление жилищного департамента и написать заявление.
Берем квартиру
Еще раз уточним. Этот вариант возмещения возможен во всех случаях: вместо денежной компенсации либо выкупной цены собственник вправе рассчитывать на получение жилья взамен освобождаемого.
Стоимость предоставляемого жилья должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. При этом, если собственник переезжает в квартиру, равнозначную по площади и по числу комнат освобождаемой, но в более дорогую, доплата за разницу в стоимостях обмениваемой жилплощади не взимается.
Квартира предоставляется в соответствии с гарантиями, установленными городским законом, – в районе либо в округе проживания. За исключением случаев неотложного отселения в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, аварийностью. Если предоставляется два жилых помещения и больше, то одно из них – в районе проживания, а другое – там, где есть возможность, может быть и довольно далеко.
А как насчет налогов?
Вопрос закономерен: должен ли платить подоходный налог собственник жилья, получающий денежную компенсацию от города за освобождаемое жилое помещение или нет?
Этот вопрос остается открытым. Однозначно на него ответить сложно.
С одной стороны, Налоговый кодекс предусматривает, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, подлежат налогообложению (подпункт 5 части 1 статьи 208 НК РФ). При этом тем, кто на полученные средства приобретает другое жилье, предоставляются льготы (налоговый вычет) – ст. 220 НК РФ. С другой стороны, налоговое законодательство содержит положение, согласно которому компенсационные выплаты, связанные с бесплатным предоставлением жилья или соответствующего денежного возмещения, налогом вообще не облагаются (статья 217 НК РФ).
Поэтому, решая, какую компенсацию выбрать: другое жилое помещение или деньги, в первую очередь нужно поинтересоваться в налоговых органах, какие на текущий момент имеются изменения в законодательстве.
Кстати, субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность, предоставляемая очередникам, не подлежит обложению налогом.
Давайте посчитаем
Для примера можно взять двухкомнатную квартиру в панельном пятиэтажном доме, подлежащем сносу, расположенном в Западном административном округе.
Размер приватизированной «двушки», в которой зарегистрировано три человека (родители и ребенок, являющиеся сособственниками по 1/3 доли) составляет 41,6 кв. м общей площади и 25,7 кв. м жилой площади. Рыночная стоимость такой квартиры на конец августа – начало сентября 2006 года составляет примерно 174 800 долларов США (в рублевом эквиваленте).
При переселении собственникам может быть предоставлена двухкомнатная квартира в доме-новостройке общей площадью более 53 кв. м, жилой площадью 30,6 кв. м. Рыночная стоимость новой квартиры составит более 200 000 долларов США (в рублевом эквиваленте).
Квартира предоставляется по договору мены.
Расходы, связанные с оформлением договора, несет город. Доплачивать за разницу в стоимостях жилых помещений не нужно, налогов в связи с заключением договора с собственников не берут.
Кроме этого, город помогает с перевозом имущества при переселении в предоставленную квартиру.
Где об этом сказано
- Новый московский закон от 31.05.2006г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», введенный в действие с 2-го июля 2006 года.
- Жилищный кодекс РФ, статья 32.
Синица в руках или журавль в небе?
Переселенцам жилье, как правило, предоставляется в новостройках. И стоимость старой квартиры все равно оказывается ниже, чем новой. Получать деньги вместо квартиры сегодня невыгодно. На них можно приобрести разве что квартиру в той же «хрущобе», либо в дальнем Подмосковье. Поэтому случаи денежной выплаты компенсаций вместо квадратных метров в Москве пока единичны. Абсолютное большинство москвичей-переселенцев предпочитают натуральную компенсацию. В крайнем случае, если уж так приспичит, квартиру можно продать. Недвижимость всегда в цене.
По подсчетам специалистов, стоимость предоставляемой квартиры в доме-новостройке полностью покрывает выкупную цену, которую может получить собственник изымаемого жилья. В том числе и с учетом изымаемого земельного участка. В особенности, если речь идет о земле, на которой стоит многоквартирный дом. Поскольку, в случае оформления ее в собственность жильцов, как размеры, так и стоимость таких земельных участков будут незначительны и полностью покрыты стоимостью новой квартиры.
Нужно понимать ответственность выбора, поскольку, согласившись на получение денег вместо жилой площади, собственник должен будет принять на себя все сложности, связанные с поиском нового жилья для постоянного проживания, либо временного, пока окончательный вариант не будет подобран. При этом также нужно принять во внимание постоянный рост цен и, соответственно, обесценивание денежных средств.
Немаловажно и то, что квартира, предоставляемая государством, гарантированно свободна от каких-либо обременений и, соответственно, исключены «неприятные неожиданности», с которыми можно столкнуться, приобретая недвижимость на вторичном рынке жилья, так как полностью проверить чистоту сделки, а также историю квартиры непрофессионалу слишком сложно (при этом нельзя исключать риск встречи с мошенниками).
Но право самому решать, что же выбрать – деньги или метры – остается за москвичами-переселенцами. Главное – у них есть выбор.
Подготовила Галина Писарчик при содействии ведущего специалиста – юрисконсульта Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Центральном административном округе Николая Киселева