Если назовут тебя «переселенцем»…
Столичный закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (№ 29 от 14 июня 2006 года) установил новые правила переселения москвичей из пятиэтажных, ветхих и аварийных домов.Документ, разработанный столичным жилищным департаментом, привел московское законодательство в соответствие с тем, что «прописал» Жилищный кодекс. Ранее действовавший городской закон «О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», утратил силу. Но гарантии, основные достижения московского законодательства, направленные на улучшение жилищных условий москвичей, сохранены.
В новом законе по пунктам расписаны не только права переселенцев, но и весь сценарий переселения, а также возможные компенсации.
Каковы новые правила переселения, какими правами закон наделяет переселенцев, что они получат взамен освобождаемого жилья? Об этом – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Освободите помещение!
Основанием для освобождения жилых домов является акт правительства Москвы, принимаемый в связи с:
– проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома, когда такие работы не могут быть проведены без отселения жильцов;
– переводом непригодного для проживания жилого дома в нежилой фонд;
– признанием жилого дома аварийным;
– необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом Москвы, планами развития округов и районов города, реализации городских программ, требующих сноса жилого дома;
– изъятием земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд.
Судьба каждого такого жилого дома определяется постановлением или распоряжением правительства Москвы. Решение, принятое правительством Москвы, обязательно должно быть доведено до сведения жителей в письменной форме в течение двух недель после даты принятия документа (нормативные акты правительства Москвы публикуются в печатном издании «Вестник Мэра и Правительства Москвы»).
Информировать жителей будут на общих собраниях, а также направлением извещений по почте и через публикации в СМИ.
Хочу жить там же
Переселенцы в большинстве случаев сохраняют право на получение жилья в том же районе, где и жили. В законе поясняется, что такое район проживания. Это территория, ограниченная одним или несколькими районами в пределах административного округа, привычная для повседневного быта и уклада жизни местных жителей.
Это правило не действует в случаях:
– переселения в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, жителей которых могут определить на жительство в границах этих округов;
– переселения из районов Москвы, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами города (например, Внуково) – в пределах административных округов, в состав которых они входят;
– при неотложном отселении в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;
– при предоставлении двух и более жилых помещений. При этом одна квартира предоставляется в районе проживания. Исключение делается для многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей. Им могут дать несколько квартир, но все они должны находиться в районе проживания.
Если кто-то из переселяемых сам изъявит желание перебраться на жительство из родного района в другой, ему надо написать заявление в Управление Департамента Жилищной политики и жилищного фонда своего административного округа и изложить свою просьбу. Скорее всего, его желанию пойдут навстречу.
А вот требования о предоставлении квартиры в конкретном месте, доме и этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворены не будут, поскольку законом это не предусмотрено.
О нанимателях
Новый городской закон позволяет улучшить жилищные условия переселяемых нанимателей. Согласно ст. 89 ЖК РФ нанимателям в связи с освобождением жилых помещений предоставляется жилье, равнозначное по общей площади ранее занимаемому. Даже если наниматель стоял на очереди на улучшение жилищных условий, но очередь еще не подошла, он получит столько же метров, сколько было. Приходилось, скажем, по пять «квадратов» на каждого, по пять и получат. Это по федеральному кодексу. А вот по московскому закону при переселении нанимателям, независимо от того, состоят они на жилищном учете или нет, выделяют другое благоустроенное жилье по договору социального найма в соответствии с нормой предоставления (не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека).
При предоставлении жилплощади москвичам, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления, учитываются:
– наличие иного жилья, принадлежащего им или членам их семей на праве самостоятельного пользования;
– все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями;
– действия, совершенные за последние пять лет, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились.
Если окажется, что переселяемая семья нанимателей владеет еще жилплощадью, или она совершила со своей квартирой сделки, действия, в результате которых жилищные условия ухудшились, ей предоставляется жилье, равнозначное по общей площади освобождаемым. То есть «лишние метры» им не светят.
Наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемую ими жилплощадь не позднее чем через месяц после заключения соответствующего договора на предоставляемую квартиру.
Варианты для собственника
В городском законе выбор вариантов, предлагаемых владельцам квартир, больше, чем их предлагает ЖК.
Собственнику-переселенцу по закону полагается равноценное возмещение (компенсация) в денежной или натуральной форме на выбор либо выкупная цена.
При каких условиях полагается та или иная компенсация?
Выкупная цена. Собственникам, живущим в домах, стоящих на земле, на которую имеется право собственности, соответствующим образом оформленное и подтвержденное правоустанавливающими документами, предусмотрена выплата выкупной цены в денежной форме. При ее определении учитываются размер рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения (жилого дома), а также все убытки, причиненные собственнику в связи с его изъятием (упущенная выгода, компенсация за плодово-ягодные насаждения и т. д.). Собственник многоквартирного дома может владеть своей долей земли под зданием. Но пока процедура оформления земельных участков под такими домами только начинается. Поэтому вариант с выкупной ценой пока касается только владельцев частных домов с приусадебными участками.
Денежная компенсация. Собственникам жилых помещений, расположенных в строениях, находящихся на несформированном земельном участке и право собственности которых на земельный участок не оформлено, предоставляется денежное возмещение (компенсация), соответствующая рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности.
Квартира. Компенсация в натуральной форме предоставляется в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения.
Права членов семьи собственника
Федеральное законодательство не предусматривает сохранение у бывших членов семьи права пользования новым жилым помещением. Московский закон предусматривает сохранение за ними права пользования квартирой, предоставленной собственнику в порядке натурального возмещения или приобретения с использованием выкупной цены в случаях:
– если члены семьи собственника, в том числе и бывшие, имели на момент приватизации равные права пользования квартирой, которую освобождает собственник, ее приватизировавший;
– если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;
– при наличии решения суда;
– если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иное жилье
в собственности, а освобождаемая квартира приобретена собственником до их вселения, и у него нет возможности обеспечить их иным жильем.
Предупрежден – значит защищен!
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего сноса дома должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении. В нем указывается дата государственной регистрации данного решения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с его согласия.
Кстати, если собственник не согласен на переезд, то выселить его из дома, подлежащего сносу или реконструкции, городские власти имеют право не ранее, чем через год с того момента, когда было принято решение о сносе.
О собственниках-очередниках
Как и наниматели, собственники жилья при переселении имеют право на внеочередное улучшение жилищных условий. Собственнику, а также членам его семьи, освобождающим при переселении жилые помещения и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия путем предоставления жилого помещения по норме предоставления.
При условии, что за последние пять лет намеренно не совершались гражданско-правовые сделки с жильем, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если такое обнаружится, предоставляется возмещение (компенсация) либо выкупная цена по рыночной стоимости.
Собственникам, вставшим на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.03.2005 г., жилое помещение может быть предоставлено в собственность по норме предоставления по договору мены.
Собственники, признанные с 01.03.2005 г. нуждающимися в жилых помещениях и желающие улучшить свои жилищные условия, могут быть обеспечены жильем по норме предоставления по договору социального найма. Это новое в законе. То есть собственник может стать нанимателем, получив квартиру по договору социального найма. К примеру, если у него нет возможности содержать свою собственность. При этом старое жилье, идущее под снос, он безвозмездно передает городу.
Также при желании очередника-собственника ему может быть предоставлена безвозмездная 100-процентная субсидия, на которую он обязан купить жилье размером не меньше нормы предоставления и зарегистрировать всех членов семьи, на которых рассчитывалась эта субсидия. Нанимателю не предусмотрено выделение безвозмездной субсидии для приобретения жилья в собственность.
Нормы и что положено
В соответствии со ст. 8 закона города Москвы от 11.03.1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» норма предоставления жилых помещений составляет 18 квадратных метров общей площади на одного человека.
После вступления в силу закона «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» нормы предоставления жилых помещений в городе Москве будут составлять:
– 18 квадратных метров на одного человека. При предоставлении жилого помещения одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения не более чем в два раза;
– на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 квадратных метров;
– на семью, состоящую из двух человек, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 квадратных метров;
– на семью из трех человек, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 квадратных метров;
– на семью из трех человек, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 квадратных метров;
– на семью из четырех и более человек, – жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи.
Когда в доме есть больной
Если в семье имеется больной, страдающий тяжелой формой некоторых хронических заболеваний, перечень которых установлен федеральным законодательством, ей предоставляется квартира, в которой можно выделить такому родственнику отдельную изолированную комнату. В таком случае компенсацию в виде дополнительных метров за больного семья уже не получит.
Подготовила Галина Писарчик при содействии ведущего специалиста – юрисконсульта Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Центральном административном округе Николая Киселева