Приватизация жилья: что может случиться после 2007 года?
После того, как в прошлом году народу объявили о прекращении приватизации с 1-го января 2007 года, количество желающих оформить занимаемые квартиры в собственность возросло в несколько раз. Люди выстаивают очереди, сдавая необходимые для приватизации документы.Для некоторых, а их меньшинство, приватизация является средством достижения иной цели (они собираются в недалеком будущем квартиру или продать, или заложить, или завещать, или подарить). Все остальные – большинство – приватизируют свои квартиры, как мне кажется, до конца не сознавая всех последствий этого шага. Конкретно сейчас им приватизация не нужна, когда она им понадобится – они тоже не знают. Но раз она прекращается, значит, полагают они, надо торопиться сделать это.
Вот они успеют, оформят квартиру в собственность, и будут считать, что им повезло. Долго ли будут так думать?
Цель этой заметки – рассмотреть один из возможных сценариев развития событий после 1-го января 2007 г.
Чтобы заглянуть в будущее, для начала вспомним недалекое прошлое.
1. Ваучеризация
Были все предприятия государственные, общенародные, и каждому жителю дали по ваучеру. Кто как им распорядился – вспомните сами. Результат: у большинства предприятий появился частный собственник, но основная масса граждан страны никак не обогатилась от передачи ранее принадлежавших им фабрик, заводов и т. п. в частные руки. Перераспределение государственного имущества породило как просто богатых людей, так и очень богатых, владеющих огромными состояниями. И, на что бы хотелось обратить внимание уважаемых читателей, у государства остается все меньше предприятий, которые могут быть переданы в частные руки. В этой сфере деятельности в глобальном смысле делить нечего – можно только у одного собственника отнять, другому отдать.
2. Монетизация льгот
Были льготы, их отменили, осуществили денежную компенсацию. Оказались ли в результате льготники в плюсе? Точных данных пока нет, но судя по репортажам и публикациям, – в восторге далеко не все.
Теперь о том, что может произойти:
– в будущем нас ожидает реформа ЖКХ, в результате которой рано или поздно:
а) будет создан рынок жилищно-коммунальных услуг;
б) граждане станут платить за указанные услуги в полном объеме;
в) будут отменены льготы в этой сфере. Их заменит денежная компенсация. Насколько это будет равноценная замена – сейчас неясно;
– собственники жилья, в отличие от нанимателей, будут платить не только за жилищно-коммунальные услуги, но и:
- налог на собственность (размер платежа пока неизвестен, проектом соответствующего закона предусмотрено, что он может достигать 1% от рыночной стоимости жилья с понижающим коэффициентом 0,8 за год. Для города Москвы это может означать свыше $500 в год за квартиру площадью 50 кв. м);
- отчисления на капитальный ремонт (размер платежа пока неизвестен. Но если считать, что капремонт должен происходить раз в 25 лет, стоит он $300 на кв. м, то собственник ежемесячно должен отчислять на эти цели по доллару за метр площади);
- оплачивать страховку жилья – иначе, если квартира будет утрачена в результате пожара, иного несчастного случая, даже не по вашей вине, никаких возмещений вы не получите. В Москве действует программа льготного страхования жилья по цене 0,8 руб. за кв. м.
– с 1-го января 2007 года станет невозможным расприватизировать квартиру.
Чем все это грозит простому человеку, ставшему собственником жилья?
- Он должен быть готов к значительно большим платежам за жилищно-коммунальные услуги, чем наниматель такой же квартиры.
- В случае неплатежей, – собственник не сможет расприватизировать квартиру, не сможет вернуть ее государству, а будет вынужден для погашения задолженности продать жилье другому лицу. Учитывая его положение, цену продажи он вряд ли сможет диктовать сам.
В результате такой человек либо останется жить по старому адресу с разрешения нового собственника уже как пользователь жилья, либо, рассчитавшись с долгами, на оставшиеся деньги будет искать на рынке более дешевое, но и менее комфортабельное жилое помещение.
Это результат, к которому придет немалое число из тех, кто стоит сейчас в очереди за приватизацией и тех, кто приватизировал квартиру ранее.
Таким образом, для людей с небольшим доходом, вопрос приватизировать или не приватизировать квартиру, равен вопросу о том, с кем они хотят обсуждать свои жилищные проблемы после 1-го января 2007 г. – с государственными органами или с частными лицами.
А итогом для страны в целом станет то, что по аналогии с ваучеризацией, когда огромные объемы государственного имущества оказались в руках небольшого числа частных собственников, лет через десять значительная часть жилищного фонда России будет по дешевке передана в собственность незначительному числу новых собственников (так как не сможет быть возвращена государству и не может быть сохранена у собственников с небольшими доходами).
Основная часть населения станет снова по существу нанимателями, только нанимать жилье они будут не столько у государства, сколько у новых собственников. И при этом, согласно действующему законодательству, данная часть жителей будет лишена возможности пользоваться субсидиями на оплату услуг ЖКХ (согласно постановлению правительства Российской Федерации от 30 августа 2004 г. № 444 субсидии распространяются только на нанимателей в государственном жилищном фонде).
Когда и в этой сфере делить станет нечего, может быть, начнем что-нибудь и производить.
* * *
В заключение предлагаю уважаемым читателям несколько цитат из статьи директора Департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго РФ С. И. Круглика, опубликованной в библиотечке «Российской газеты» (Выпуск № 6, 2005 г.):
«Перед государством стоит задача построить сектор ЖКХ таким образом, чтобы жилье оказалось полностью в частной собственности, а цены на жилищные услуги и управление жилищным фондом регулировались бы рынком… Возможны несколько видов источников инвестиций в сектор ЖКХ: заемные средства, инвестиции банковского сектора, средства финансово-промышленных групп, государственные средства. Со временем государственные инвестиции в сектор ЖКХ будут полностью заменены на частные. Необходимо вообще отдалить этот сектор от власти, оставить наедине друг с другом потребителя и производителя жилищно-коммунальных услуг…
До последнего времени во многих муниципальных образованиях устанавливались тарифы ниже себестоимости. А надо выводить их на полную окупаемость… Повторю еще: административное сдерживание коммунальных тарифов, занижение их себестоимости в регионах стало одним из главных тормозов коммунальной реформы. Федеральный центр говорит о необходимости стопроцентной оплаты коммунальных услуг, в регионах устанавливают их на уровне 82,5%, в муниципальных образованиях – 76,5%… Не может быть рынка в такой ситуации…
Принятые законы, и прежде всего Жилищный кодекс, открывают новые возможности в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Основная задача – создание условий для развития частной инициативы и конкуренции в сфере управления жильем, уход органов государственной и муниципальной власти из жилищного сектора.
Эксплуатация и ремонт жилья – это та сфера отношений собственников жилья и профессиональной управляющей компании, которая не должна регулироваться административными методами. Затраты на эксплуатацию и ремонт должны определяться по правилам, обычным для всех других сфер бизнеса».
Без комментариев…