Новые подходы – прорыв или торможение?
Уже не секрет, что широко заявленная программа реконструкции районов пятиэтажной застройки пробуксовывает. И городские власти пытаются нащупать более рациональные подходы к проблеме «хрущоб»: в правительстве Москвы обсуждают проект постановления «Об утверждении адресной программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на период 2003–2005 гг.», где предложена новая и несколько спорная система финансирования строительства жилья. Не окажутся ли новые подходы еще большим тормозом на пути реализации этой и других городских жилищных программ? Заглянем в один из столичных округов – Северо-Восточный, чтобы рассмотреть ситуацию поближе.
В округ, как и в другие, для обсуждения этой проблемы приезжал вице-мэр Валерий Шанцев. К 2010 году программу реконструкции и сноса пятиэтажного и ветхого жилфонда планируется завершить. Но на Северо-Востоке к сегодняшнему дню пока реконстуировано 10 процентов от задуманного (похожая ситуация во многих округах Москвы), в прошлом году здесь построили только 4 жилых дома общей площадью 49,1 тыс. кв. м, что в 2,4 раза меньше, чем в 2000 году. Нынче собираются возвести 11 жилых домов общей площадью 187,2 тыс. кв. м (из которых 135,5 тыс. кв. м пойдет под переселение), если…
– …если будет тщательно скоординирована работа всех городских структур, включая Департамент экономической политики, который обеспечивает финансирование, и Департамент муниципального жилья и жилищной политики, который должен четко планировать требуемый в округе набор квартир, а также службы заказчика и проектировщика, ибо несвоевременная разработка документации на застройку районов и инженерное обеспечение сильно тормозит работу, – сказал на коллегии заместитель префекта по вопросам строительства Иван Худошин.
Несмотря на существующие проблемы, в прошлом году в округе сделано многое: готовились площадки под строительство и изыскивались возможности освободить дополнительные территории, шла работа с переселяемыми. Затягивали дело судебные разбирательства с теми, кто отказывался ехать в отдаленные районы.
Например, в Южном Медведкове начата реконструкция микрорайона 4–5. В нынешнем году здесь собираются возвести два жилых дома. Но жителей пяти предназначенных к сносу «хрущовок» пока переселяют в другие округа, где город выделил квартиры. Люди недовольны, много судебных исков. В Северном Медведкове «хрущоб» меньше – тут все планируется осовременить к 2007 году. Реконструируются кварталы пятиэтажной застройки в Свиблове – сейчас ядро новых современных зданий формируется вокруг станции метро «Свиблово», волна нового строительства пойдет по проезду Русанова. Правда, здесь возводится уже третий дом под стопроцентное переселение из предназначенных к сносу строений. А всего по программе реконструкции в округе предстоит снести более 900 тыс. кв. м жилья (в Южном и Северном Медведкове, Свиблове, Бутырском, Марьиной Роще) и построить 1 млн. 460 тыс. новых кв. м (только под переселение)!
Но встает резонный вопрос: сможет ли город профинансировать это?
Ведь по замыслу снос, переселение людей на новую жилплощадь и последующая реконструкция районов пятиэтажной застройки должны финансироваться из городского бюджета. Причем это только часть затрат. За счет города должны финансироваться и обеспечение жилплощадью очередников, и программа «Молодым семьям – доступное жилье», в соответствии с которой в каждом округе (в том числе и в Северо-Восточном) собираются ежегодно возводить по 20 тыс. кв. м. Кроме того, существуют жесткие нормативы по наличию определенной социальной инфраструктуры в реконструируемых районах – то есть деньги город должен выделять не только на возведение жилых зданий, но и школ, поликлиник, детских садов, магазинов и т. п. А если приплюсовать еще и траты на обновление инженерных и транспортных коммуникаций… В общем, где взять деньги на все программы, продекларированные городской властью?
Что касается очередников северо-востока, то даже в проекте вышеупомянутого правительственного постановления «Об утверждении адресной программы…» сказано: «в 2000 году не предоставлялось жилье для очередников Северо-Восточного округа», а в прошлом и нынешнем годах жилья для них выделено негусто.
Программа «Молодым семьям – доступное жилье» еще только заявлена. Не окажется ли и она через пару лет на грани срыва из-за того, что не все грамотно продумали и не все верно рассчитали?! Не появится ли спустя время в каком-нибудь очередном правительственном документе признание, которое появилось в проекте постановления правительства Москвы «Об утверждении адресной программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на период 2003–2005 гг.», – «основной причиной невыполнения программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилфонда является отсутствие единой координации и сбалансированного планирования сноса, строительства жилья для очередников, для переселения и по инвестиционным контрактам»… То есть, по простому говоря, городские власти плохо свели разные жилищные программы в единый и четко продуманный комплексный план и оказались перед фактом: не хватает денег, не хватает участков под застройку, не хватает квартир под реализацию городских жилищных программ.
И поняв, что невозможно обеспечить финансирование всех этих программ, городские власти решили пересмотреть подходы к ним.
– Что это за подходы и как относятся к ним на местах? – спросили мы начальника управления строительства, реконструкции и землепользования префектуры Северо-Восточного округа Александра Михайловского.
– Поскольку город может профинансировать лишь часть затрат, то недостающие средства предлагается получить от продажи инвесторам по конкурсу выгодных участков под строительство, – рассказывает Александр Николаевич. – То есть если раньше в каждом выставленном на конкурс лоте определялась доля жилой площади, которую город должен получить от инвестора, то теперь в лоте будет указываться стартовая сумма денег, которую инвестор должен заплатить городу за право строить на какой-либо площадке.
Базовая стоимость будет определяться на основании рыночной цены жилья в районе будущего строительства. Однако, на мой взгляд, до принятия окончательного решения необходимо все еще раз тщательно просчитать и взвесить, дабы избежать в будущем непредвиденных ситуаций.
В самом деле, похоже, многое пока недостаточно корректно просчитано – и в смысле арифметики, и в плане возможных социальных последствий. Судите сами. Ежегодно город планирует строить под жилищные социальные программы более 1,6 миллиона квадратных метров жилья: 200 тысяч по программе «Молодой семье – доступное жилье», 400 тысяч – для очередников и примерно 1 миллион «квадратов» – под переселение из пятиэтажных и ветхих домов.
А теперь умножьте 1,6 миллиона квадратных метров на плановую (причем явно заниженную!) себестоимость одного квадратного метра – на 320 у. е. Получится: под жилищные программы городу нужно более полумиллиарда долларов в год. А если сюда добавить стоимость строительства и реконструкции инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, то цифра приблизится к миллиарду!
И вот львиную часть этой суммы город собирается взять с инвесторов за разрешение строить на московской земле. Взять не метрами после окончания строительства, а деньгами и авансом – пока инвестор ничего еще не построил, не продал и не получил выручку. Реально ли?
Представляете, как подскочат цены на рынке жилья?! Ведь инвесторам необходимо окупать затраты и, возможно, огромные кредиты, которые придется брать не только непосредственно на само строительство, но теперь уже и на немалые авансовые выплаты в бюджет только за право что-либо строить. Многие строительные компании вынуждены будут просто уйти с рынка из-за неприемлемых условий, что приведет к еще большему росту цен на жилье.
Заметим: решение это не окончательное – столичные власти продолжают обсуждать проблему, и будем надеяться, что оптимальное решение найдут. Подождем до середины мая, когда на заседании московского правительства снова вернутся к этому вопросу.