Квадратные метры беды
Страховать титул покупатели квартир не очень любят. Кто-то надеется на авторитет компании, через которую покупает жилье, кому-то просто жалко денег… О том, что дает в реальности страхование титула, корреспондент «КР» беседует с Олесей Бухтояровой, директором агентства № 7 Департамента агентских продаж ОАО СК «РОСНО».
– Некоторые покупатели просто не знают, что можно застраховать квартиру от риска утраты собственности, но большинство все-таки надеется, что эта беда чудесным образом их не коснется. Между тем статистика расторжения сделок довольно грустная, процент судебных дел большой. Я вовсе не говорю, что все квартиры у новых собственников отнимают. Но где гарантия того, что именно ваша квартира не будет возвращена прежнему владельцу?
– Насколько известно, вы сейчас начали работать с риелторскими компаниями. Можно ли понимать это так, что покупка квартиры у такой компании гарантирует покупателю автоматическую страховку?
– Именно так и следует понимать. Оплачивает страховой полис компания, а выгодоприобретателем становится покупатель квадратных метров, полис оформляется на его имя.
– Кто осуществляет проверку квартиры на юридическую чистоту – вы или риелторы?
– Первоначальная проверка за риелторами, они собирают все документы. И когда в процессе проверки у них возникают вопросы, они консультируются с нами. Если мы не пропускаем, то есть не принимаем на страхование, то здесь все отдается на усмотрение покупателя. Может быть, ничего и не случится, но у нас по регламенту более жесткие требования к тому, как должен «выглядеть» объект перед страхованием.
– Риелторы могут провести сделку и без страхования?
– Могут. Это их дело. Но покупатель должен поинтересоваться, почему ему не выдали страховой полис, если компания страхует все сделки.
Мы осуществляем предварительную проверку, а потом говорим, будем страховать или нет. И так же запрашиваем документы продавца…
– Напрямую?
– Конечно, нет. Мы не имеем права напрямую запрашивать документы, так как продавец не наш клиент. Обращаемся через покупателя или риелтора. Но иной раз дальше запроса дело не идет. Продавцы, едва узнав, что их будет проверять страховая компания, под любым предлогом, если у кого-то что-то не в порядке с квартирой, стараются уйти от сделки.
Или выбирают другую тактику – не отвечают на звонки покупателя. В таких случаях я говорю покупателю: раз они вас избегают, значит, с квартирой не все в порядке. Вам нужны проблемы? Обычно покупатели с этим соглашаются. Они же грамотные люди, понимают, к чему это может привести.
– Но ведь, если люди покупают квартиру через сертифицированную риелторскую фирму, то ответственность компании в данном случае застрахована.
– Да. Но такое страхование не защищает покупателя, да и суммы небольшие.
– Не припомню случая, чтобы риелторы платили за свои ошибки…
– Это можно объяснить еще и тем, что доказать вину риелтора трудно. Проблема также в правовой базе. Свою ответственность риелторы особо не прописывает в договорах. Ответственность клиентов – да, а свою скрывают под разными обтекаемыми фразами. К примеру, в договоре часто пишут: если что-то произошло в результате непреднамеренных ошибок, то риелтор не виноват. А в суде ответственность сторон будет определяться именно по договору.
– Но ведь проверка на дееспособность есть во всех компаниях.
– И что из того? Взял агент справку в ПНД. Вот вам и вся проверка.
– Значит, нужен закон, который обязал бы их нести реальную ответственность за свои действия.
– Пока не будет закона о риелторской деятельности, где будут прописаны все их права и обязанности, то вряд ли что получится. Но с законодательным регулированием рынка недвижимости и применением законов у нас пока сложно.
– Вы уже сказали, что продавцы или риелторы, узнав о том, что ваша компания не берется страховать сделку, не всегда прислушиваются к вашим советам. Расскажите о какой-либо такой проверке.
– Недавно мне прислали пакет документов на двухкомнатную квартиру. Продавец купил ее в прошлом году. Но прежние владельцы, сын с матерью, не только там до сих пор зарегистрированы, но и живут. В договоре стоит сумма 2 000 000 рублей. Еще на 2 000 000 – расписка.
Сейчас продавец предлагает эту «двушку» уже за 9 000 000. Понятно, что купил он ее дешево, видимо, там были какие-то долги, которые и погасили квартирой.
Я спрашиваю, а куда мать с сыном выедут? На что риелтор отвечает, что у них есть земля в Подмосковье. Да, земля есть, но дома-то на ней нет. Значит, они будут выписаны в никуда… По словам риелтора, и сын, и мать готовы написать заявление, что претензий иметь не будут. Сегодня – не будут. Они, видимо, попали в переплет и согласны на все. Но пройдет полгода, больших неприятностей уже не будет, и они пойдут прямиком в прокуратуру…
Я объясняю риелтору, что такую квартиру покупать нельзя. Он как будто бы это понимает, но говорит, что уже внесен аванс – 100 000. Продавец же готов указать полную сумму. И что от того? Я как посмотрела на фото этого продавца, то поняла, что квартиру они у покупателей отнимут, а вот деньги вернут вряд ли. От страховки мы, конечно, отказались. Исчез и риелтор.
Думаю, эту квартиру они все же продали. Жалко покупателей. Если бы они обратились к нам, я бы обязательно обрисовала реальную картину их возможных проблем. Поэтому, уважаемые покупатели, думайте сами, что вы берете даже в том случае, когда действуете через крупное агентство. Любой риелтор хочет, в первую очередь, заработать, поэтому на «мелочи» внимания не обращает. Ну а про частных посредников и говорить нечего.
– Принято считать, что наследственные квартиры самые опасные. Это так? Вы берете их на страхование?
– Берем, но они действительно самые сложные. Вот пример. Под следствием сейчас находится нотариус, который подделывал завещания. Люди купили квартиру через солидное агентство, а потом выяснилось следующее. Хозяйка жилья умерла. После ее смерти кто-то «сочинил» с помощью горе-нотариуса завещание в свою пользу. Кто мог знать, что завещание подделано? Никто! Сейчас квартира находится в подвешенном состоянии: ареста нет, зато есть запрещение, ограничивающее действия с ней. То есть регистрационная палата сделку не пропустит.
Понятно, что от такой квартиры лучше держаться подальше. А уж если очень хочется, то застрахуйте ее от претензий третьих лиц. Если же страховая компания отказывается выдавать полис, от такой квартиры следует отказаться. Купив ее, вы окажетесь сидящими на пороховой бочке.