Ипотечное страхование: прививка от сюрпризов
Примерно год назад на российском страховом рынке возникло новое направление – ипотечное страхование (страхование ипотечных обязательств). Прежде при выдаче ипотеки заключались договоры страхования трех видов: страхование жизни заемщика, предмета ипотеки и титула. При этом страхование рисков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки для покрытия задолженности клиента, принятое в мировой практике, отсутствовало.
Теперь пробел восполнен: появился четвертый вид страхования – страхование ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подготовило специальную программу развития этого нового сегмента страхования.
На трех китах
Обычно банки требовали от соискателя кредита произвести:
1. Страхование объекта недвижимости.
Необходимость застраховать объект недвижимости в качестве залога предусмотрена Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так что обойти это требование невозможно. На протяжении всего срока кредита с объектом недвижимости может случиться всякое: пожар, залив, кража личного имущества из квартиры, наводнения, землетрясения и техногенные катастрофы. В таких ситуациях выручит страхование жилья.
Стандартная страховка по ипотечному кредиту распространяется только на целостность объекта, его стен, перекрытий и т. д. Кредитная организация страхует чаще всего лишь суммы кредита, но в интересах заемщика страховать полную стоимость объекта недвижимости, чтобы в случае наступления страхового случая полностью компенсировать понесенные убытки.
2. Страхование жизни и здоровья.
Кредит берется надолго, на два-три десятка лет, за это время и сам заемщик может оказаться в трудной ситуации: заболеть, получить травму, частично или полностью потерять трудоспособность. В подобных случаях он иногда лишается возможности зарабатывать, нагрузка на его семейный бюджет увеличивается, а обязательства по взятому ипотечному кредиту, разумеется, никто не отменяет. Страхование жизни и здоровья заемщика гарантирует банку возврат выданного ипотечного кредита в случае, если клиент тяжело заболеет, получит травму, станет инвалидом и окажется по этой причине неплатежеспособным.
3. Страхование титула.
Здесь имеется в виду риск утраты права на собственность в результате возникновения претензии на это право со стороны третьих лиц.
Теоретически всегда присутствует вероятность утраты права собственности заемщиком на жилье, купленное по ипотеке. Страхование титула минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает юридическую безопасность сделки. Если и наступает страховой случай (например, в силу решения суда), банк в любом случае получит свои деньги, при условии что у заемщика будет соответствующий страховой полис. Титульное страхование защищает кредитующую организацию от претензий третьих лиц на предмет ипотеки. Заемщику этот вид страхования хотя и не вернет объект недвижимости, но позволяет защитить финансовые вложения в него.
К слову сказать, если заемщик страхует свою жизнь и здоровье, а также титул (два последних вида страхования), банк может предложить более низкую процентную ставку.
Кому это выгодно
Ипотечное страхование в первую очередь необходимо молодым семьям, работникам бюджетных организаций, покупателям первого жилья. Главное, что это дает заемщику дополнительную защиту. Заемщик должен понимать, что в какой бы сложной ситуации он ни оказался, с договором страхования ответственности по кредитному договору он не попадет в «долговую яму».
Сегодня практически каждый россиянин имеет возможность заключить договор страхования ответственности по кредитному договору, получить ипотеку с низким первоначальным взносом и купить жилье, не дожидаясь, пока накопятся средства на большой первоначальный взнос.
Почувствуйте разницу
Страхование имущества является обязательным в силу закона. Страхование жизни – целесообразно с точки зрения защиты заемщика и его семьи. А страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) необходимо только для определенной категории кредитов – кредитов с небольшим первоначальным взносом (от 10%), которые несут повышенный риск для кредитора.
На этот риск влияют макроэкономические факторы (цикличность развития экономики, доходы населения и цены на недвижимость), действующие как на региональном, так и на общегосударственном уровне. В связи с цикличностью развития экономики и рынка жилья риск может приобретать, как говорят профессионалы, катастрофический характер.
К тому же это долгосрочный риск. Договор страхования заключается не на два-три года, а сразу на десятилетия. При этом страховая сумма остается неизменной на все время кредита при фиксированной величине страховой премии. Кроме того, риски в течение срока страхования распределены во времени неравномерно. По статистике, вероятность нарушения заемщиком графика погашения кредита возрастает постепенно, «пик проблем» приходится на третий-четвертый годы жизни кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается.
Ипотечное страхование было разработано для того, чтобы, во-первых, повысить доступность ипотеки для граждан, а, во-вторых, обеспечить защиту кредиторов и заемщиков от убытков по ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом.
Продукт, о котором идет речь, позволяет заемщику почувствовать себя в большей безопасности даже в сложных экономических условиях. Если, к примеру, он окажется в трудной финансовой ситуации, банк сначала обсудит с ним возможность реструктуризации кредита. А в случае, когда заемщик все же окажется не в состоянии продолжать погашение кредита, банк будет вынужден продать залоговую недвижимость. Если даже после продажи залоговой недвижимости заемщик останется должен банку, то остаток долга и дополнительные расходы банка покрываются с помощью страховки.
Таким образом, страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту – это страховка от того, что денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества после дефолта заемщика, не хватит для погашения задолженности заемщика по кредитному договору.
В известном смысле страхование ответственности заемщика повышает доступность ипотеки, поскольку позволяет банкам выдавать кредиты с пониженным первоначальным взносом – от 10%. К тому же такая страховка позволяет соискателю кредита получить ипотеку на более выгодных условиях, а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости.
Поскольку страхование, о котором идет речь, делает ипотеку для банка более надежной, это позволяет ему снизить ставки по застрахованным кредитам. С учетом возможного снижения процентной ставки по кредиту на 1-2 п.п. по сравнению с кредитом без страхования ответственности заемщика, совокупные расходы последнего по такому кредиту снижаются.
Влияние ипотечного страхования на стоимость ипотеки
| Параметры | По программе кредиторов без страхования ответственности заемщика | По программе АИЖК с учетом страхования ответственности заемщика |
|---|---|---|
| Стоимость недвижимости | 2 000 000 руб. | 2 000 000 руб. |
| Первоначальный взнос, в % от стоимости недвижимости | 10% | 10% |
| Сумма ипотечного кредита | 1 800 000 руб | 1 800 000 руб |
| Стоимость ипотечной страховки (единовременная премия в % от суммы кредита) | 0% | 3,1% |
| Ставка по кредиту | 13,75% | 11,4% |
| Срок кредита | 15 лет | 15 лет |
| Ежемесячный платеж заемщика | 23 670 руб | 20 913 руб |
| Сумма всех платежей заемщика за весь срок кредита (с учетом стоимости страховки) | 4 260 559 руб | 3 820 162 руб. |
Есть ограничения
По видам ипотечных кредитов, которые можно застраховать, есть некоторые разграничения.
Сейчас страхуется ответственность заемщика по ипотечному кредиту, выданному только на покупку недвижимости с зарегистрированным правом собственности. Это может быть и квартира, приобретенная на вторичном рынке, и новостройка, но только не на этапе строительства, а уже прошедшая государственную регистрацию и оформленная в собственность заемщика.
Кроме того, это должно быть жилье, покупаемое для проживания, оно может быть не единственным де-юре. Например, бывает, что молодая семья зарегистрирована на приватизированной жилплощади родителей, но при этом берет кредит на отдельную квартиру для себя. Жилье, которое покупается в качестве инвестиций, не страхуется.
Перестраховка не помешает
Передача части кредитного риска от банка к страховщику позволяет минимизировать катастрофические риски на ипотечном рынке. Страховые компании, которые страхуют ответственность заемщиков, теперь имеют возможность перестраховать до 80% рисков в ОАО «Страховая компания АИЖК», компании-перестраховщике с государственным участием.
Открытое акционерное общество «СК АИЖК» является дочерней компанией ОАО «АИЖК», 100% акций которого принадлежат государству. СК АИЖК – единственная на российском рынке перестраховочная компания, специализирующаяся на перестраховании рисков по договорам ипотечного страхования, которые заключаются страховыми компаниями. При этом она выполняет функцию института развития рынка ипотечного страхования, разрабатывающего инновационные страховые продукты и стандарты ипотечного страхования.
ОАО «СК АИЖК» было создано в 2010 году в рамках реализации программы ОАО «АИЖК» по развитию ипотечного страхования, разработанной по поручению президента РФ от 27.07.2009 № Пр-1890.
Действующие продукты СК АИЖК позволяют заключать и перестраховывать договоры страхования ответственности заемщика или финансового риска банка по кредитам, которые отвечают следующим требованиям:
– предметом залога по кредитному договору является приобретаемая или имеющаяся в собственности заемщика недвижимость;
– право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано;
– кредит с фиксированной ставкой или комбинированной (переменной ставкой);
– первоначальный взнос по кредиту не менее 10%;
– валюта кредитного договора – рубли, доллары США, евро.
Страховая выплата покрывает признанную судом задолженность по остатку основного долга и неуплаченным процентам по кредиту, а также расходам кредитора, которые связаны с процедурой обращения взыскания.
Страховая порука
Договор страхования ответственности заемщика заключается с одной из страховых компаний, оформившей данный вид деятельности в соответствии с действующим законодательством. Они, в частности, указаны на сайте Страховой компании АИЖК insurahml.ru.
Договор страхования ответственности заемщика заключается одновременно с кредитным договором и вступает в силу в день, в который наступило последнее из следующих событий: уплата страховой премии либо фактическое предоставление заемщику ипотечного кредита, но не ранее заключения договора ипотечного страхования.
Договор страхования ответственности заемщика содержит следующие основные положения:
– страхуемый риск – риск понести убытки в результате невозможности полного возмещения долга заемщика при продаже заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору;
– страховая сумма – не может быть более 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости в соответствии с Законом «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ;
– срок действия договора страхования – договор заключается на период, в течение которого банк несет повышенные риски по кредиту (как правило, до того момента, когда остаток основного долга не достигнет уровня 80% или 70% от стоимости заложенной квартиры);
– оплата страховых взносов – осуществляется заемщиком единовременно при выдаче кредита сразу за весь срок страхования (в соответствии с требованиями Закона «Об ипотеке»);
– размер страхового взноса – устанавливается страховой компанией, с которой заемщик заключает договор страхования ответственности;
– возврат страхового взноса – при досрочном погашении кредита заемщик имеет право на возврат части страхового взноса за неистекший срок страхования.
В какой банк идти
Сейчас на рынке ипотечного страхования по стандартам АИЖК работают 72 банка. Кроме того, 7 банков запустили собственные программы выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом при условии страхования заемщиком ответственности по кредитному договору.
Материал предоставлен пресс-службой ОАО «СК АИЖК»